长期以来，各地不动产登记部门均限制不动产带押过户，即已被抵押的不动产必须先解除抵押才能办理过户手续，这往往使得买受人在过户前不得不预付相当一笔购房款，以先涤除第三人的抵押权。在大宗交易的场合，这笔预付的金额可能相当高，买方不得不要求卖方提供额外的担保措施、或与卖方协商复杂的付款机制来降低风险敞口。“先解押、后过户”的限制增加了交易成本、延长了交易时间、减少了交易机会，并不利于不动产的流通。

　　出于对《民法典》的回应，也是为了刺激二手房交易，今年以来，诸多城市自发开始探索带押过户新政，据媒体报道，已有十多个城市出台了相关政策，或实际办理了带押过户1。本文试图对各地的实践操作进行简单的总结，并对未来可能的政策方向做出预测，以供近期策划房地产交易结构时考量。

　　带押过户的法律依据

　　在《物权法》的框架下，抵押物的转让必须经过抵押权人的同意。如果抵押人要转让抵押财产的，那么往往只有由受让人代为清偿债务、消灭抵押权才得以进行转让2。《民法典》生效后，法律不再要求抵押人就转让抵押物取得抵押权人的同意，而将这一问题付诸当事人的意思自治3。实际操作中，我们了解到多数不动产登记部门正在逐渐调整口径，与《民法典》确立的规则趋向统一，在技术和操作层面或多或少放开了对带押过户的限制。

　　带押过户的交易步骤

　　“带押过户”是个口语化的表述，在国家行政法规和部门规章层面，并没有对“带押过户”作出解释或制定相关的规范性文件，通常理解的“带押过户”是指：在相关房地产过户时，卖方设立的抵押并未被从不动产登记簿上注销。

　　（一）在以济南为代表的试点城市，“带押过户”配套了相关的购房资金监管制度。

　　济南市作为最早一批探索带押过户的城市之一，已发布了相对具体的交易步骤指引-《关于鼓励推行存量房“带押过户”模式的通知》（济自然规划发〔2022〕152号）4（简称“《济南通知》”）。根据《济南通知》，在当地办理带押过户的流程如下：

　　第一步：买卖双方签署存量房买卖合同，买方申请银行贷款。

　　第二步：买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方在线上申请办理过户及买方贷款银行抵押权的“双预告登记”，不动产登记部门根据银行及买卖双方的线上申请，在不动产登记簿上完成“双预告登记”，向银行及公积金管理部门推送抵押预告登记电子证明。

　　第三步：买方贷款银行依据抵押预告登记结果放款。买方的首付款和银行贷款均直接转入买卖双方共同认可的资金监管机构（比如公证处）。

　　第四步：买卖双方向不动产登记部门申请办理过户登记。资金监管机构向不动产登记部门出具提存证明，证明购房款已全额存入资金监管机构，登记部门在收到提存证明后完成过户登记，同时将买方贷款银行的抵押预告登记转为本登记，向卖方贷款银行线上发送过户登记信息进行