老旧小区改造项目竣工结算审核时应进行详细的书面资料交接，送审单位应提供的竣工结算资料包括：项目前期审批文件、招标投标文件、中标通知书、施工合同、补充协议、施工图及地勘报告、施工图预算、经批准的施工方案或专项施工方案、施工组织设计，隐蔽工程验收资料、施工日志、监理日志，设计变更、图纸会审纪要、主要材料及设备进场合格证、竣工图纸、工程竣工验收资料、竣工结算及其他相关材料。

2.资料的真实性审核

审核上述资料特别是施工过程资料时，可通过资料是否是原件或者是否与原件相符，资料的编号、时间、逻辑关系来判断其真实性。如资料间是否存在矛盾的地方，工序报验资料是否存在时间顺序与工艺顺序不一致的地方等。

3.资料的有效性审核

可通过送审资料是否经过相关单位签字、盖章确认以及附件是否齐全、格式是否正确来确定其资料的有效性。如竣工图需要盖竣工图章，由承包单位项目负责人及总监理工程师签字；材料报验单是否附有材料产品合格证；各类报审表的格式是否满足行业规范要求等。

在审核以上资料的完整性、真实性、有效性的同时若对资料存疑，可以书面联系函的形式要求送审单位回复或提供补充资料。

（二）竣工结算书的审核

1.工程量的审核

（1）核实已完工程量与施工图纸是否相符

竣工结算时应核实未发生变更的已完工工程量是否与施工图工程量一致。如外墙修缮美化、屋面整治改造是否按施工图纸施工，道路改造的厚度以及绿化改造中苗木的规格、分枝点是否满足设计要求等。对于未按图施工且未办理变更手续的工程量则不应计取。

（2）核实送审工程量与实际工程量是否相符

竣工结算时必须现场对实际工程量进行复核，以实际测得的数据为依据，确保竣工结算工程量的真实性和准确性。如核实室外给排水管道改造长度是否为现场实测长度，绿化改造地被及草坪面积工程量是否与实测相符等。对于与实际不符的工程量应在竣工结算审核中据实核减。

（3）核实拆除及隐蔽工程量

对于老旧小区改造项目中的违法建筑物、墙面、屋面、地面等各项拆除工程量以及涉及供水、供电、雨污管道的土石方、回填砂等隐蔽工程量，竣工结算时应通过资料对比分析、取样抽查、现场断面开挖等方式进行核实。不真实不准确的工程量则不应计入竣工结算造价。

2.综合单价审核

（1）核实计价依据

老旧小区改造项目竣工结算审核综合单价时，应核实送审竣工结算是否符合施工合同中约定的工程计价的基本原则与计取标准，如清单计价依据、建设工程标准定额依据、材料价格计取的方式等内容。

（2）核实定额套用的准确性

对于直接套用定额的单价，重点审核定额内容与实际是否一致，例如施工做法、材料厚度、工序次数等。

对于换算的定额单价主要审核换算的方法、数量是否准确，采用的系数是否正确。如部分拆除工程采用安装工程定额乘以一定系数计价，其中材料、设备价是否扣除，系数是否合理。

对于补充定额的单价，应审核编制的依据和方法是否正确，含量和价格的确定是否合理。

（3）核实取费

取费方面，重点审核管理费利润标准是否与合同约定一致，规费中的工程排污费是否实际发生；关注合同约定或投标时的优惠让利是否已计算；税金计取是否符合最新政策文件规定等。

3.工程变更及签证审核

（1）审核变更及签证的规范性

竣工结算审核时应重点审核设计变更及签证的流程是否规范。如变更内容是否经项目参与各单位审批或经专家评审论证。审核签证单中关于时间、原因、内容、范围、简图以及工程量计算过程的记录是否完整，是否与现场实际施工情况吻合。审核签证单是否经项目参与各单位审批同意等。

（2）审核变更及签证的必要性

在变更及签证规范性的前提下，还应通过分析工程项目变更的真正原因及变更后所要达到的目的，审核工程变更是否有必要，变更及签证的责任主体是否为建设单位，签证依据是否充分。针对一些只为增加造价而无实际意义的变更，需进一步核实变更发生的责任主体，最终以确认变更所发生的金额是否应该计入竣工结算造价。

（3）审核变更及签证的真实性

可通过实地踏勘、询问、资料分析和计算的方法审核确认工程变更及签证是否真实发生，以及变更及签证工程量的计算是否准确。尤其要注意承包单位是否完全按要求施工到位。

4.材料及设备价格审核

审核材料及设备价格时，可通过多方市场询价、对比类似项目采购价、核实设备采购发票等方式核对送审价格的真实合理性，以及核实设备价格是否重复计列、运杂费是否重复计列等。

对于竣工结算中的价差调整，应根据合同约定的材料价差调整原则，审核报送竣工结算中材料价差调整的种类及幅度是否合理，数量是否准确，实际价格是否准确，差价计算是否准确等。

5.措施费及其它项目费审核

老旧小区改造项目存在因项目布局、施工场地、作业部位影响造成的建筑材料二次转运费、垂直运输、成品保护等措施费用，以及合同中约定的暂列金、暂估价等其它项目费。竣工结算时应审核措施项目费是否有重复、多计和定额错套的情况，暂列金是否实际发生，暂估价是否按实际价格调整等。如在分部分项工程费中计算了成品保护费，在措施费中又重复计算；竣工结算送审中仍报告暂列金等。

四、老旧小区改造项目竣工结算审核工作相关建议

（一）加强组织保障

建议由建设单位牵头，成立由建设单位、承包单位、设计单位、监理单位、竣工结算审核单位等组成的竣工结算工作小组，明确各单位工作职责及时间要求。通过建立项目工作微信群、召开结算协调会议，及时对竣工结算审核过程中存在的问题进行协调处理，保障工作进度。

（二）聘请专业造价咨询机构

建设单位可结合实际需求，聘请有实力的专业造价咨询机构，获取项目竣工结算审核相关服务，解决结算过程中的各类相关问题，高效开展工作。

（三）竣工结算争议解决机制

竣工结算出现争议时，可按照《关于发布〈湖北省建设工程计价依据解释及造价争议调解实施细则（试行）〉的通知》（鄂建标定〔2023〕9号）相关规定，向市（州）造价管理机构申请结算争议调解。调解不成的，可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

结束语

老旧小区改造项目竣工结算审核应依据竣工结算资料，对结算的完整性、真实性、有效性，工程量、综合单价、工程变更及签证、材料及设备价格、措施费及其它项目费进行全面、系统的检查和复核，合理确定其工程造价，达到有效控制投资的目的。

供稿 | 投资金融产业链

撰稿 | 王 黎

审核 | 敖应波、王成成

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