原创：天津广播

5月27日，天津市商务局网站公布了《关于加快推动金街步行街改造提升的工作方案》。

方案提出，天津金街要对标纽约第五大道、伦敦牛津街、东京银座等国际高品位商业街区，打造“以人为本、以融为尚，特色鲜明、国际知名的商业中心，开放包容、创新创业的智慧街区”，经过努力，到2020年街区年度客流量突破1.1亿人次，营业额超过200亿元，新增就业3万人。

为此，金街步行街将要大变样了！这也是开街近20年来，金街难能可贵的一次求变。

但也有人怀疑：这次改造，真会让天津这条百年老街重归巅峰吗？

这里，是咱天津的风水宝地

对于稍上点岁数的天津人，没有不知道金街的，就像没有北京人不知道王府井，没有上海人不知道南京路。

俗称的金街，其实指的是滨江道与和平路两条步行街。北至兴安路，南至西宁道；西至福安大街，东至赤峰道。劝业场、中原百货、天津百货大楼等老牌商场都在这条2520米长的步行街上生根。

“这个地方就是一个风水宝地，商业氛围很浓，文化氛围也很浓。”这是刘林雨对金街的评价，也是大多数人对金街的印象。

刘林雨，天津天河城购物中心有限公司总经理，2016年初开始主持天津天河城项目的开发运营。

毫不夸张地说，金街是天津的“风水宝地”。这里背靠海河景观带，紧邻天津站交通枢纽，又是天津高级商业的发祥地，人流商流经年不断，构成了和平聚宝的黄金十字空间格局。

金街的历史可以追溯到19世纪中叶。第二次鸦片战争后，天津被迫开放为通商口岸，天津外城两万多亩的土地逐步划为租界，被九国瓜分，和平路是租界内最早修建的主要道路之一。从建成之日起，道路两侧不断集中大量洋行商会、高档酒店，行人更是每天熙来攘往。1928年，著名书法家华世奎为天津劝业场题匾。随着百货大楼、劝业场的拔地而起，这里成为天津乃至中国北方地区的商业制高点，在当时流传着“不逛劝业场，枉到天津卫”的俗语。

新中国成立后，金街繁华依旧，同时经营内容不断扩大。1981年，经过改造，街上不仅有全国闻名的劝业场、百货大楼等大型百货商场，还有中华百货售品所、天津鞋店、冠生园食品店、桂顺斋糕点店、正兴德茶庄、盛锡福帽店、中国照相馆、南京理发店等许多老字号。除了有别处买不到的商品，金街还有别处享受不到的服务。

劝业场退休职工白石柱曾在一篇题为《三四十年前的劝业场》的回忆文章中写道：那时，在每天营业前，劝业场周边所有的大门外，都会聚集百余顾客，开门铃声响后蜂拥而入，争先恐后地开始一场跑楼梯的“短途赛”。

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“手机一条街”到“运动一条街”再到“麻花一条街”

进入1990年代，随着传统的步行与非机动车交通模式逐渐被机动车交通模式所取代，这类处于旧城中心的传统商业街区面临挑战。和平路地区繁华不再，其商业核心地位已被交通条件更好的滨江道-南京路地区所替代。

为了应对挑战，2000年，和平路启动了全步行化改造。改造后的和平路商业街将原有的沥青路面改造为高质量的花岗岩路面，将沿街的建筑统一改造为仿欧式风格，与历史上的和平路建筑风格相协调，同时更换了路灯、座椅、花坛、电话亭等城市家具设施。

经过半年的施工改造，和平路步行街在2000年9月8日重新开街，并被赋予了一个全新的名字——金街。刚开街时，和平路迎来了又一次人气飙升，重新热闹了起来。

老美华就是在这一时期入驻金街。天津老美华鞋业服饰有限责任公司总经理董建设向记者回忆说：“当时顾客天天应接不暇，特别是外地来的，其实他可能没有买鞋的打算，但是一路过这店的时候，一看里面这么多人买，他也进去一块儿买。”

现在金街的标志之一、位于和平路与滨江道交口的大铜钱，就是在这次改造中建设的。这枚直径达六米的巨大铜钱上，有“和平聚宝”四个大字，寄托了当时人们对这条老街能够日渐繁荣的期盼。

不过这次大规模整修还存在升级空间。

整修工程缺少绿化和服务设施，顾客休息成为难题。“蹓累了，想喝杯茶，没地方去，连个阴凉都没有。”

另外，许多人在金街上的消费体验也并不好。整个街区业态同质化严重，服装鞋帽占比过高，且多为低端品牌，难以满足消费者多元化的消费需求。金街某综合性购物中心总经理对记者说。

“三年前这里是手机一条街，商品质量、售后服务不到位；去年是运动一条街，很多假冒伪劣店、高仿店；现在是麻花一条街，我们门口最多的时候有五家麻花店，都打老字号。”“鱼龙混杂，良莠不齐，一方面顾客深受其害，另一方面也严重打击了街区的声誉。”

和平区繁华地区综合管理办公室主任戴连明认为，造成这种现状是由于和平路上长期存在的房屋产权结构复杂的问题始终没有得到解决，从而造成整个街区很难形成统一规划，整体经营困难。“业主为了逐利，谁给我钱多我租给谁，经营者哪个赚钱我干哪个，互相无序竞争，导致恶性循环。”

为了建设地铁四号线多伦道站，从2016年开始，和平路福安大街至多伦道路段就被施工围挡圈占了。随着施工推进，去年8月初，福安大街人行天桥附近路面也被封了起来，和平路向北往南市、古文化街方向的通路被彻底切断，让金街和平路一侧的经营雪上加霜。

不远处的老美华总店也不乐观，“鞋店目前的营业额比高峰时期下降了三分之二，服饰店下降了一半。”老美华总经理董建设介绍，和平路上的两家门店陆续出现经营困难，他们不得不采取减少营业员、压缩开支等手段来维持店铺的运营，“如果房子是租来的，肯定得关门。”

这种下滑的趋势还在继续，滨江道某综合性购物中心总经理透露，根据门店监控显示，自2012年以来，日均进店客流每年都在以10%~20%的比例下降。

步行街业态老化、且业态业种配比不合理，越来越少的本地人愿意到金街来，这里几乎已经是条只能靠劝业场、大铜钱吸引打卡观光客的街道了。

商业综合体，金街的“救命稻草”？

金街需要改变，也希望改变。

渤海大楼旁，天河城4楼，ZOONLY室内大型主题动物园，不同于户外的烈日炎炎，人们在这里感受到的是热带雨林的清凉与舒适。

这是天津市首家将野生自然大森林搬进城中心闹市区的动物园，3000平米的超大场地，分为十大主题区域，全馆雨林生态造景，不仅可以和蜥蜴、变色龙、龙猫、袋鼠、羊驼等小动物们零距离接触，还能把主题商品带回家。

这只是天河城投资金街商圈后，为这里带来的众多新意之一。

早在2009年中，天河城集团就以3.09亿元投得和平路地铁上盖项目，经过8年打磨，2017年6月26日，天津天河城正式开业。

特殊的地理位置让天河城集团对待天津项目尤为谨慎。据天津天河城总经理刘林雨介绍，天津天河城总体量达20.5万平方米，从业态结构来看，天津天河城是一个标准的城市综合体配置，以百货+超市+品牌专卖店+影院+餐饮的组合布局，零售、生活配套、餐饮则按4:3:3分配比例，“打造体验是重中之重”。

另一方面，天河城意识到天津的市场消费格局也在发生变化，目前正从日常消费向文化消费过渡，但市场上文娱体验业态仍然缺失，借此契机，天河城引进广州购书中心和上影国际影城，“一个是5000平方米的文化地标，一个是金街首个IMAX影城，正好补充市场的空缺。”

天津天河城开业时的招商率达到90%，开业率近80%，而在开业当天的6月26日，一个传统意义上“买卖稀”的星期一，天河城便迎来了20万的客流。

天河城的开业让这条历史悠久的大街看起来更年轻了，吸引了不少许久未曾来过金街的人。这种变化还在持续，给金街的关注者改造者以希望。

一花独放不是春，百花齐放春满园。

金街管理部门和商户们正在积极行动，不断尝试从规划布局、环境设施、功能品质、智慧服务、文化特色等方面发力，把消费者重新吸引到金街商圈。

金街某综合性购物中心总经理透露，他们正在积极引入战略投资者，希望通过混改从资金、业态、管理等方面为企业注入活力。

强化为本地人服务的功能，让更多天津人回归步行街，才能形成步行街的内生增长循环。

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金街距离华丽转身，到底还有多远？

“我们输给了时代。”这是金街某综合性购物中心总经理在分析金街目前所面临困境时的开场白。

确实，随着互联网电商的快速发展，加上城市规模的扩大，位于城市核心地带的传统商圈在发展中遇到了挑战。这背后，一方面以互联网为代表的新零售改变着人们的消费习惯，另一方面新兴的区域性商圈的崛起，也让市民较以往有了更多选择。一般的消费场景已经对抗不了网购和便利店了，必须提高消费的体验和精神服务水平。

特色是步行街增强吸引力的关键，金街和金街的商户们已经意识到这一点。

老美华酝酿已久的旗舰店即将在今年8月亮相金街。总经理董建设介绍，旗舰店一期营业面积为500平方米，将引入人工智能、新零售的理念。此外，老美华旗舰店还专门辟出了一块儿非遗体验区，在这里消费者可以体验那鞋底、旗袍盘扣等非遗项目。“现在做零售的不是单纯地卖商品了，商品都大同小异，关键是你的文化和服务。”

定位“运动旗舰”的新谷广场去年底正式亮相，是天津市为数不多的集合耐克、阿迪达斯、李宁三大品牌旗舰店的商业项目，以三大品牌为主发售了多款限量版潮品。其中新谷广场耐克旗舰店是天津唯一一家耐克Beacon1200旗舰店，店铺面积达1500平方米，是天津地区级别最高的Nike体验店，这里拥有最全的产品、独特的装潢，以及丰富的品牌专属运动体验，成功在去年8、9、10三个月蝉联了耐克大北京地区月销售冠军。

另外，利用历史风貌建筑原浙江兴业银行建设的星巴克咖啡甄选烘焙工坊将在今年10月前建成，继乐高品牌店、巧虎欢乐岛、泡泡玛特音像等，金街还将陆续引入彪马等行业主力店和网红潮牌店。

下一步金街还将研究制定业态引导类支持政策，利用专项资金引导市场业态升级，将品牌业态升级作为重点支持方向，带动商圈档次与品质升级。支持、引导企业错位经营，加大品牌引进力度，提升品牌档次。

金街振兴还有一股不可忽视的力量——游客。金街所在的区域，是天津高级商业的发祥地，文旅资源丰富，历史文脉绵长，和邻近的海河、津湾广场，都是天津名片。同时，和平路距离天津站1.7公里，距离意式风情街1.5公里，距离古文化街1.5公里，优越的地理位置带来了大量潜在游客。

“文旅资源是重塑金街核心竞争力、吸引力的关键，我们将把历史文化资源作为街区改造提升的核心资源，商旅文融合联动作为升级高品质步行街的主攻方向。”和平区繁华地区综合管理办公室主任戴连明表示。

“不能是小打小闹，头疼医头、脚疼医疼，吃住行游购娱要形成一种业态的组合，上下游的配套。”

目前，串联了五大道、津湾广场等旅游资源的津游1号旅游观光巴士已经开通运行，逐渐发挥着引流作用。

小街密路、商居混合是金街地区的典型特点之一，滨江道、和平路附近的许多街巷，还保留着清末民初、抗战时期等不同历史时期的天津民居风貌，极具生活气息，目前金街管理部门正在引导有条件的里巷——杨福荫路发展青年旅行、精品酒店、经典民宿等特色住宿，打造特色文化休闲街。

杨福荫路是天津最短的一条路，全长只有110米，这里的建筑风格是围式建筑，处于单独的封闭空间内，说是路其实更像是个里弄，客观上具有整体规划建设的可能。

同时，杨福荫路位于金街与海河之间，国民饭店、惠中饭店、交通饭店等历史上的知名饭店都集中在其周边，目前这个区域也聚集了速8、汉庭等快捷酒店，经营良好，但在特色民宿方面仍是空白。

“首先市场有需要，加上目前在这个区域原住民也不是太多，具备下一步进行市场化运作的基本条件，下一步我们将通过市场化运作进行房屋置换，围绕原来的建筑属性安排一些民宿这样的业态补充进去，再配合一些相匹配的西餐酒吧。”

除杨福荫路打造特色文化休闲街外，金街近期还将重点建设：

长春道——津门传统特色餐饮街

赤峰道——法式风貌特色休闲购物街

沈阳道——古玩雅趣精品街

和平路——老字号名品街

“历史上形成的围绕和平路、滨江道两条主路摆放商业设施，是商业带，现在要打造一个商圈的概念，把89万平方米的整个区域商圈做厚。”和平区繁华地区综合管理办公室主任戴连明表示。

“力争每年为消费者呈现看得见的变化，力争三年实现街区较大改观，取得较好的经济和社会效益。”戴连明最后说。

步行街真的“老”了吗？

步行街从2000年左右风靡全国，许多城市都有一两条有名的步行街。而随着近年来集商业、办公、居住、餐饮、文娱等功能于一体的商业综合体不断涌现，受到消费者欢迎，相比之下，步行街日渐式微。

与众多传统的核心商圈一样，天津金街步行街改造升级的最大挑战来自于存量巨大的传统商业业态的调整。据统计，目前金街范围内营业面积达1万平方米以上的商业设施有20个，超过10万平方米的有4个，而这其中年销售额能够越过10亿门槛的却只有3家，百货大楼、劝业场等天津传统商业名片勉强支撑，和平印象城（原悦荟广场）及财神道商厦两处商业设施干脆处于停业中。

步行街“老”了吗？南开大学商学院青年学者樊振佳认为，步行街式微的原因，并不是步行街本身，而是带给消费者的体验。在体验方面的品位不完善，或者价值感不强，这是导致步行街目前这种状况的重要原因。因此主动适应商业年轻化、社交化和体验化的发展趋势，已经成为金街提升的重要思路。

与商业综合体相比，步行街最具吸引力的特色是将代表城市底蕴的自然禀赋、历史文化、建筑风格等元素融入在购物体验中。

金街地区现有历史风貌建筑和名人旧居等不可移动文物30处，其中全国重点文物保护单位1处，天津市文物保护好单位10处，拥有55项非物质文化遗产，其中狗不理包子制作工艺、老美华“三寸金莲”坤尖鞋工艺、古典戏法等被列入国家级非物质文化遗产。如何巧妙地将街区厚重的文化底蕴与现代商业体验有机融合，加强体验式场景式的服务，是金街管理者和商户们需要思考的课题。

目前有关方面已经发布了关于金街步行街改造提升的完整方案，并按计划陆续实施。但对任何一个商业主体来说，要想获得持久的生命力，还需要内部良好的运营管理机制，更需要外部的商业生态环境建设。以天河城为例，内部面向大众的定位接地气，外部的地铁、公交等公共交通便利，附近还有瓷房子、少帅府等景点的客流与之相辅相成，形成良好的生态系统。金街的运营管理同样面临商业生态的挑战，做好内部规划是必要的，但与外部其他主体做好协调和顶层设计，构建良好的生态环境更是可持续发展的题中之义。

曾经，这里日接待百万游客，是老百姓喜欢逛的商业街；

如今，这里繁华不再……

我们期望：

她即将到来的变化能让人流连忘返，不舍其中。

编辑|霍然陈彤

来源|津云·电台道工作室