黄埔区人民政府关于红山街双沙旧村改造

实施方案（片区策划）的批复

广州市黄埔区红山街双沙股份经济联合社、广州市黄埔区红山街双沙第一股份经济合作社、广州市黄埔区红山街双沙第二股份经济合作社、广州市黄埔区红山街双沙第三股份经济合作社、广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社：

《双沙旧村改造实施方案（片区策划）》（下称《实施方案》）经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2020年第三次会议审议，根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：

一、改造范围

双沙村位于广州市黄埔区红山街道，南临珠江，西临文冲社区，东至庙头社区，北有广深铁路并与下元新村相邻。

双沙旧村改造项目已列入《广州市黄埔区广州开发区2019年城市更新年度计划（第一批）》和《广州市2022年城市更新项目前期计划》。该项目测量范围内已纳入标图建库图斑面积114.3191公顷，总用地面积187.0708公顷；建新范围内已纳入标图建库图斑面积共计94.9028公顷，总用地面积112.1539公顷（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

二、基本情况

（一）人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围（测量范围）内总户数为2436户（包含原有户籍1463户，达到分户标准而未进行分户的973户），总人数4720人，另有世居祖屋权属人207户，综上双沙测量范围总户数2510户（不含地铁13号线及沿江高速征拆户数133户）。

（二）土地和房屋现状

改造范围（测量范围）内标图建库面积为114.3191公顷。

改造范围（测量范围）内现状总建筑面积127.4217万平方米，其中村民住宅83.7693万平方米（含证载建筑面积25.9853万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积46.3632万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积9.6774万平方米；不符合一户一宅1.7434万平方米），集体物业42.5345万平方米（含证载建筑面积6.6440万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积32.5407万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积3.3497万平方米），公建配套建筑0.5748万平方米，不可移动文物、传统风貌建筑（以下简称文物及传统建筑）0.5431万平方米。

（三）留用地情况

改造范围内共计留用地3.1551公顷，已在本项目中落实，无其余留用地指标欠账。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取全面改造方式，以广州市黄埔区红山街双沙股份经济联合社、广州市黄埔区红山街双沙第一股份经济合作社、广州市黄埔区红山街双沙第二股份经济合作社、广州市黄埔区红山街双沙第三股份经济合作社、广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社为改造主体，以合作改造模式开展实施更新改造。

改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。

四、复建安置面积和改造成本

复建安置区总建筑面积为140.3765万平方米，其中住宅77.2976万平方米（其中23.6108万平方米为权益面积），公配设施10.0186万平方米，复建物业52.6000万平方米（其中29.6936万平方米为权益面积），文物及传统建筑0.4603万平方米。

改造成本为74.8690亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出74.8690亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价13595元/平方米、考虑旧村改造因素评估价11253元/平方米（上述地价均包含应补缴的土地出让金）。

（二）融资区计算容积率建筑面积为96.7996万平方米，其中住宅80.0194万平方米（含统筹市保障用房2.0000万平方米），公共服务设施11.1725万平方米（含统筹市保障用房对应11%的公配0.2200万平方米），政府产业用房5.6077万平方米（容积率5.95）。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积112.1539公顷，规划计容总建筑面积237.1761万平方米。其中：居住用地39.6142公顷，容积率4.06，计容建筑面积161.0017万平方米（含统筹市保障用房2.0000万平方米及对应11%的公配0.2200万平方米）；商业服务业设施（含政府产业用地）用地8.9404公顷，容积率6.72，计容建筑面积60.1077万平方米；独立公服用地（不含社区公园，含群众性运动场地）19.2505公顷，容积率0.81，计容建筑面积15.6064万平方米；文化设施用地及文物古迹用地2.8704公顷，容积率0.16，计容建筑面积0.4603万平方米；城市道路用地20.7876公顷；绿地和水域用地20.1713公顷（不含群众性运动场地）；规划待定区0.5195公顷。

改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计算容积率建筑面积21.1911万平方米（占项目住宅建筑面积13.47%）。改造范围内的经营性设施用地（养老院、社区卫生服务中心等）建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化、学校、公交首末站等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。

改造范围（测量范围）内涉及区登记文物保护单位19处（15处原址保留、4处异址保护）、传统风貌建筑17处（均原址保留）。请方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见，按要求深化建筑保护方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及传统建筑。

（具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）改造范围已有批文用地4.9446公顷（不含无标图建库的0.0420公顷），已完善历史用地手续11.8425公顷（不含已有批文1.5016公顷），可完善历史用地手续77.9775公顷，留用地3.0454公顷，保留现状水域及绿地2.2925公顷，已办理国有权属证（沙浦东路8号大院及34号大院）0.7018公顷。

（二）按照《广州市黄埔区广州开发区旧村改造项目土地置换若干规定》的相关规定，改造范围内国有用地（沙浦东路8号大院及34号大院）0.7018公顷由政府收储后，与改造范围外可完善用地手续0.5923公顷及留用地0.1097公顷用地进行置换；改造范围内剩余11.3496公顷用地由政府征收后，与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的11.3496公顷用地进行置换。

（三）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（四）在办理上述用地置换手续后，改造范围外剩余的已完善和可完善用地手续的7.4746公顷用地支持政府征收。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

八、改造建设时序

本次改造分期实施，每期均应优先建设复建安置房和公配设施。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。

十、自批复之日起三年内，实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，改造实施方案须重新报批。

十一、其他

（一）自批复之日起半年内，改造主体须将广深沿江高速公路双沙段及地铁十三号线双岗站建设征收拆除的集体物业补偿款退还区财政。

（二）自批复之日起半年内，改造主体须缴纳增减挂钩节余指标购买费用。

（三）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。

（四）改造主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。

附件：双沙村改造实施方案（片区策划）

广州市黄埔区人民政府    

2022年10月13日       

附件

双沙村改造实施方案（片区策划）