（一）基本概念

城中村，即城市中的农村，是指在城市建成区范围内仍然保留实行农村集体所有制和农村经营体制的地区，具有土地产权归集体所有、村委会自治、私搭乱建严重、外来人口聚集等特征。棚户区多指城市中简易结构房屋多、建筑密度大、年限久、安全隐患多、配套设施不健全的区域。二者同属于居住环境较差的区域，最显著区别为城中村土地归集体所有，而棚户区的土地多为国有土地。城中村改造的前提之一是对土地性质进行转化，将集体土地转化为国有土地，但集体土地征收、宅基地拆迁补偿等尚无专门的法律法规，加之广泛存在的集体用地不规范、农民自建房未办理手续、房屋面积和产权人认定不清晰等问题，城中村改造较棚改实际推进流程也更长。

（二）政策历程

城中村改造并非新的政策，自1998年广州市首次提出城中村改造概念以来，各城市此前已在陆续推进。2012年《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》首次将城中村改造和城镇旧住宅区综合整治纳入了棚户区改造的范畴之中，2021年“十四五”规划首次明确提出将城中村改造纳入城市更新的范畴之中，但城中村改造尚未形成独立的政策体系和系统完整的行动方案。

2023年以来，中央层面多次强调要积极推进城中村改造，改造步伐有望提速。继2023年4月中央政治局会议首次提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”后，7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》），提出“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，加大对城中村改造的政策支持”， 7月28日召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议。反观棚改政策从2008年全国范围推广开始已历经十五年，基本接近尾声。大致可分为三个阶段：

2008~2014年为棚改的推广普及期，2008年中央扩大内需、促进经济增长的十项措施中提到“加快棚户区改造，扩大农村危房改造试点”，棚改开始在全国推广。2013年7月《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》进一步加大了全国棚改的力度和范围。

2015~2018年为棚改全面加速期（如无特殊说明，下文统称该阶段为上一轮棚改），2015年国务院提出“积极推进棚改货币化安置”，棚改货币化安置比例大幅提升，同时央行创立的抵押补充贷款（PSL）为棚改货币化安置提供了充足的资金支持。该时期每年完成的棚改住房均超600万套。

2019年至今为棚改收尾期，政府购买棚改服务模式取消，棚改货币化权限被收回，棚改规模大幅回落。2021年住建部发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确不得以棚户区改造名义开展城市更新，防止大拆大建。

（三）政策意图与实施目的

二者都有改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的政策意图，但棚改侧重去库存，本轮城中村改造则注重扩内需、惠民生。本轮城中村改造是“房住不炒”与“租购并举”的顶层思路框架下，在 “我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”的背景下提出，客观上已缺乏住房需求大幅扩张的土壤。改造目的是对存量土地和房地产资源的优化，更好的满足居民的居住需求，完善住房保障体系、增加公共基础设施。而上一轮棚改是在前期高土地供应和高投资导致商品房库存高企的背景下提出，以化解房地产库存为主要目的。

（四）实施范围

上一轮棚改面向全国推广，尤其是在商品房库存高企的三四线城市加快推进。而本轮城中村改造集中于超大特大城市，范围明显缩小。根据第七次全国人口普查（以下简称“七普”）数据，我国现有超大城市7个，特大城市14个。超大城市城区常住人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市城区常住人口500万以上1000万以下，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

二、本轮城中村改造的模式分类

以下我们将从引导主体、改造模式、补偿方式、资金来源、资金平衡五大维度，全面阐述本轮城中村改造的模式分类，及其与上一轮棚改的差异。

（一）引导主体

上一轮棚改项目以政府为主导，由地方国企作为实施主体，更偏政策性；本轮城中村改造则强调以市场化为主导，引入更多央、国企及民间资本参与运营，更偏市场化运作，且模式更加多元。具体看，本轮城中村改造预计可分为政府主导、市场化主导及混合主导三种模式。

1、政府主导模式

政府主导模式下的城中村改造由区域政府发挥引导作用，对项目进行统一规划管理，通常无市场化主体参与。例如重庆戴家巷老街区城市更新项目采取了“政府引导撬动+居民自发参与”的政府主导模式，渝中区政府利用财政直投改造基础环境及设施，区级国企平台重庆长翔文化旅游发展有限公司负责后期运营，以带动居民自发出资参与。该类模式的优势在于：政府能够综合考虑社会、环境和经济等多方面因素，协调各职能部门之间的关系，减少阻力，加快“城中村”的改造步伐。

2、市场化主导模式

市场化主导模式指通过市场化机制引入综合开发能力较强的房地产开发企业，由市场化房企主导开发、改造及后续运营。例如上海蟠龙村城中村改造项目由市场化房企控股的合资公司主导，实施主体上海蟠龙天地有限公司由瑞安集团（80%）、西虹桥公司（10%）和徐泾资产（10%）合资成立，负责项目的融资、运营等。该类模式可以充分利用市场的资金优势，开发企业相较于政府拥有更为丰富的开发经验，但同时也对房企的开发能力、信用及资金实力等要求较高。

3、混合主导模式

混合主导模式较为多元，该种模式下市场化房企与村集体或地方政府进行合作，市场化主体可采用轻资产模式作为项目的总承包方或代建代运营方，或以投资入股等方式参与。以沈阳太原街城市更新项目为例，沈阳市和平区专门成立太原街城市更新有限公司，以国资平台作为融资和运营主体，同时引入市场化央企华润置地作为代建代运营主体，参与管理、施工、运营、管理等各个环节。该类模式能够“取长补短”，由政府进行合理引导以避免过分追求利益最大化而忽视城市规划的情况，同时民间资本可缓解资金压力。

（二）改造模式

从改造模式看，不同于棚改项目主要采取拆除重建的改造模式，本轮城中村改造严格限制大拆大建。何立峰副总理在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议上强调“要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造”。此外，根据住建部2021年8月《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的要求：老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。城中村改造属于城市更新的范畴，理论上需遵守上述要求，即使个别项目有突破，但各地总体拆除及新建比例，预计仍在上述框架内。整体看，本轮城中村改造拆建比例预计显著下降，改造模式更为创新及多元化。具体的：

1、拆除新建模式

拆除新建模式严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施，例如深圳南山白石洲村项目，经拆除重建后，回迁住宅或公寓，并建设商业、办公和公共服务设施等配套。具体来看，拆除新建模式按照土地模式可进一步细分为土地一二级联动模式及做地收储模式。土地一二级联动模式指承担拆迁和土地一级开发的市场主体不经过招拍挂程序，通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级权利；而做地收储模式则由政府或政府认定的国企投资土地征拆和前期开发，增强旧改确定性，土储机构仅负责收储、招拍挂的行政职能，企业通过拍地获取土地使用权。上一轮旧改中杭州便采用了做地模式，目前广州[1]亦已逐渐由土地一二级联动模式转向做地收储模式。

2、整治提升模式

整治提升模式（即翻新）指不改变建筑主体结构，改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治等内容。以深圳福田田面“设计之都”项目为例，该项目通过局部拆建、房屋外立面改造、配套设施和环境改善等方式，对城中村的基础设施、建成环境等进行综合改善，依托自身资源特色，将原有的五金加工、小型印刷等低端产业改造为创意设计文化产业园。

3、拆整结合模式

拆整结合模式为上述两种模式的结合，以合肥卫岗王卫片区城市更新项目为例，该项目计划综合采用拆除重建、整治提升和保留保护等多种方式，一方面对片区内老旧杂乱的上下卫、吴夹衖等城中村区域实施征迁；另一方面对部分老旧小区、老旧建筑、破损道路等综合改造提升，此外还将进一步补齐公共服务设施短板，新建学校、卫生服务中心、安置房等。

整体来看，拆除新建模式投资拉动大，但改造周期较长，流程较多，实施效率相对较低；而整治提升模式改造力度较弱，盈利空间有限；拆整结合模式可结合上述两种模式的优势，但同时也对整体统筹、利益分配等问题处理提出了较高要求。

（三）补偿方式

从补偿方式看，城中村改造和棚改均可采用货币化安置、实物安置或二者结合的安置方式。

上一轮棚改推进过程中以货币化安置为主。前期（2015~2017年）政策积极鼓励棚改货币化安置，要求缩短安置周期，原则上货币化安置比例不低于50%，商品住宅库存量大、消化周期长的要进一步提高货币化安置比例；后期（2018年以来）有所限制，主要系资金大量流入楼市推高房价，强调因地制宜，对于商品住房库存不足（商品住宅消化周期在15个月以下）、房价上涨压力较大的地区要求控制货币化安置比例，限制棚改专项贷款支持，鼓励采取新建安置房的方式。

本轮城中村改造预计货币化安置比例较上一轮棚改偏低，且货币化更多采用“房票”的方式，实物安置则与保障性住房建设相结合。当前“房住不炒”总基调未发生改变，且与2015年政策鼓励态度不同，本次7月21日国常会审议通过《指导意见》中未提及货币化安置要求，而是强调“积极创新改造模式”，资金来源亦强调“多渠道筹措改造资金”。在上述背景下，本轮城中村改造更可能采用房票安置、实物安置、混合安置等模式，且从近期郑州、青岛、合肥、山东四地出台的相关落实政策看亦可得到印证。同时，《指导意见》提出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，预计后续城中村改造或结合当地保障性租赁住房建设推进，以地换房、以房换房。具体的：

1、房票安置

房票安置表现为将被征收房屋按货币补偿金额量化，以房票形式核发给被征收人用以抵充购房款，并给予一定的政策性奖励、契税减免、购房补贴等，同时对于房票流通、期限、适用区域等有一定限制。2022年6月郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，成为首个采取房票安置方式的省会城市，目前全国已有近30省市（县）推行房票安置政策。虽然房票安置作为货币化安置的一种形式，但其使用限制决定其实质上更接近于以地换房、以房换房，不容易推高房价泡沫，利好本地去库存。

2、实物安置

实物安置表现为政府建设新房或收购存量房作为被征收人的安置房，包括原地安置和异地安置两种模式。北京、上海、广州等地均有老旧小区改造“原拆原建”的案例，例如广州海珠区改造面积最大的城中村项目——沥滘村改造项目采取原址回迁，村民可选择货币补偿，也可以选择“拆一补一”的复建补偿，目前首批回迁房已摇号分房。2023年3月《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法（征求意见稿）》规定，今后征收集体土地房屋补偿强化以房屋安置方式为主，将集体土地房屋“拆迁”改为“搬迁”，将集体土地房屋搬迁补偿纳入征收集体土地征收程序，实现征地与房屋搬迁同步实施，即为“以地换房”、异地安置的重要体现。

3、混合安置

混合安置表现为实物安置和货币补偿相结合，如杭州鼓励的“1+X”安置办法，即被征收人选择1套安置房，其余安置面积以货币方式进行补偿。实物安置方面，选择区位较好的区域，优先完善学校、绿地、道路等配套设施后，再进行搬迁安置，减少被征收人的阻力。此外，杭州市还规定了城中村拆除重建人均安置补偿不超过40平方米的标准，有利于控制拆迁成本和货币补偿支出，同时有效避免拆除重建可能带来的城市过渡扩容问题。

（四）资金来源

从资金来源看，城中村改造与棚改资金均来源于财政资金、地方专项债、社会资本等多个渠道，但因不同阶段政策支持力度不同，资金来源重点亦存在较大差异。

上一轮棚改推进主要是政府购买，资金来源重点为政策性金融支持，主要体现为PSL和专项债。2015年《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》中指出，要推动政府购买棚改服务，政府将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，年初预算安排有缺口确需举借政府债务弥补的市、县，可通过省（区、市）人民政府代发地方政府债券予以支持，并优先用于棚改；同时要求人民银行、财政部、银监会要完善政策措施，支持开发银行、农业发展银行等金融机构加大信贷支持力度。

PSL方面，2014年4月央行创设抵押补充贷款工具（PSL），2015~2018年间成为上一轮棚改货币化的主要资金来源，2016年投放量达到历史高点9,750亿，其余年份也都维持在6,000-7,000亿元的投放规模。PSL运作的核心逻辑是央行向政策性银行投放PSL资金，国开行发放棚改专项贷款定向用于拆迁安置，地方政府拆迁完成后出让土地偿还贷款，形成资金“投放-应用-偿还”的闭环，即央行采用非常规货币操作，绕过商业银行进行扩表。

棚改专项债方面，随着2016~2017年PPP项目大范围推广的同时带来不规范融资行为，政府购买服务一定程度推高地方政府隐性债务。在此背景下，2018年3月财政部、住建部联合发布《关于印发通知》，棚改专项债逐步替代PSL成为棚改的主要资金来源，且后期为配合地产调控，其用途进一步规范限制，如2020年7月棚改专项债继2019年9月国常会短暂叫停后重启时规定，“仅支持已开工项目，且不得用于货币化安置项目”；2021年财政部、发改委联合下达的《关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知》中则提出，“棚户区改造主要支持在建收尾项目，适度支持新开工项目”。

本轮城中村改造强调以市场化为主导，鼓励和支持民间资本参与，多渠道筹措改造资金，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。由于上一轮棚改以财政资金、政策性银行贷款为主，推高地方政府债务，在当前地方债务风险加大的背景下，预计本轮城中村改造各级政府能够给予的财政资源相对有限，更多是“政府搭台、企业唱戏”，资金来源更加多元化、市场化，财政资金等或作为资本金，发挥杠杆作用，更多撬动社会资本作为重要主体参与，例如城市更新经验丰富、资金较为充裕的地方国企或开发商等。由于城中村改造通常项目体量大、投资周期长，需关注资金到位情况。

从各渠道资金来源看：

1、财政资金

中央及地方一般公共预算中包含“棚户区改造”、“公共租赁住房支出”、“征地和拆迁补偿支出”等用于保障性租赁住房和城市更新相关的资金，本轮城中村改造预计与保交楼、保障性住房建设统筹推进，但从历年来相关科目看，总体规模相对较小，主要发挥杠杆撬动作用。

2、专项债

2021年以来棚改专项债年新增规模约为3,000~4,000亿。虽然2021年财政部、发改委联合发文将专项债资金用途进一步拓展，明确可用于保障性安居工程，包括城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造三个方向，但各方面限制仍较多，如主要支持在建收尾项目，不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目等。这意味着继2020年限制不得用于货币化安置项目以来，专项债在本轮城中村改造的推进过程中亦难以“挑大梁”。

3、政策性银行贷款

从上一轮棚改中扮演了重要角色的PSL来看，自2019年末以来，PSL总体表现为净偿还，虽然PSL在2022年9~11月有过短暂的激活，用途是“运用抵押补充贷款支持开发性政策性金融机构为基础设施重点领域设立金融工具和提供信贷支持”，考虑当时外部环境，政策或意指“保交楼”，但2023年以来基本再无新增，且从目前各类政策表述看尚无大规模重启的迹象。2022年6月国常会推出政策性开发性金融工具用于补充包括新型基础设施在内的重大项目资本金或为专项债项目资本金搭桥，全年两批合计落地7,399亿元。2023年央行一季度货币政策例会指出“用好政策性开发性金融工具，重点发力支持和带动基础设施建设，促进政府投资带动民间投资”，作为接棒专项债的准财政资金，政策性开发性金融工具或将成为本轮城中村改造未来重要的资金来源之一。

4、社会资本

在上一轮棚改过程中，社会资本可通过PPP、特许经营等多种政企合作模式参与，也可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等向金融机构贷款，为棚改带来一定规模增量社会资本参与。由于城中村改造项目规模较大、周期较长，且在项目过程中需要协调多个利益主体的关系，预计央国企将成为本轮城中村改造的重要主体，同时配套金融机构商业贷款，如旧改贷、并购贷、开发贷等。以沈阳太原街城市更新项目为例，太原街城市更新有限公司以国家开发银行2.53亿元政策性贷款作为项目资本金，撬动工商银行20亿元城市更新项目贷款。

央国企牵头的城市更新基金亦扮演了十分重要的角色，发挥国有资本杠杆效应，引入更多社会资本。2017年7月，越秀牵头广州地铁等市属国企发起设立广州城市更新基金，首期规模200亿；2021年6月，上海地产与招商蛇口、保利、中交、万科等多家大型房企和国寿等险资机构共同发起上海城市更新基金，落地规模800亿。根据上海市房管局披露，截至2022年底，全市已批准的62个城中村改造项目引进社会资金达5,500多亿元，主要来源包括实施改造主体出资、金融机构配套融资、由房企和保险资金共同设立的城市更新基金等。

此外，民间资本亦在本次《指导意见》中特别强调鼓励和支持。不过，由于限制拆建比和限制民营企业参与前期“做地”，民企在手项目可能退出或与国企、城投等合作（如华融、中信信托纾困融创董家渡项目），或者转向轻资产经营模式，如代建等。对于可以市场化运营、具有经营性收益的城中村改造项目，后续有实力的民企亦可尝试“投资人+EPC”模式、ABO模式、PPP模式等。

5、村民自筹资金

规模较小的城中村改造，还可由村民自筹部分资金，历史上主要出现在翻新类项目中。以重庆戴家巷老街区城市更新项目为例，渝中区投入财政专项资金1亿元用于基础设施和环境提升，区级平台公司贷款1.98亿元整合并改造存量房屋资产，此外，老街区居民自发筹集约1亿元用于加装电梯、房屋装修、特色小店经营等。

（五）资金平衡

从资金平衡看，上一轮棚改资金回收主要通过地产单一开发销售回笼，获取地价、房价增长溢价，本轮城中村改造则强调综合改造代替单一开发，多种业态并举，实现可持续运营。

以上一轮棚改中较为典型的广州旧改原模式为例，其采用土地一二级联动的模式，市场化程度高，政府无需垫付资金，同时可要求房企做配套产业导入等。房企虽然资金投入高，回收周期较长，但可以通过协议出让的方式获取低价土地进行二级开发，利润水平较高（毛利一般在20%~40%）。且在地产高速发展时期，房企参与城中村改造的土地一级开发提前“圈地”，能够在项目长周期内获取土地增值及房价上涨的溢价。此外，由于早期城中村改造中房企更多追求短期效益，改造后的城中村往往业态相对单一（以住宅类为主），缺乏后续运营活力。

本轮城中村改造中，以往通过拆除新建、销售商品房平衡资金的一二级联动模式，在当前“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的背景下已不适用。中央已经明确“坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式”，“以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子”。2023年7月住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，要求“建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产，支持社会力量参与，探索运营前置和全流程一体化推进”；同月山东省《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》中明确，“注重产业导入升级，超前开展业态策划和招商，明确产业特色和转型方向，增强长期稳定经营能力”。整体看，政策思路主要是与保障性住房建设、公共基础设施建设、产业园区建设相结合，通过发展多种新业态，实现可持续运营。具体的，目前已有成功经验的典型模式包括“开发+运营”模式、“统租”模式、产业培育模式等。

1、“开发+运营”模式

以上海蟠龙村城中村改造项目为例，从项目实施主体瑞安房地产的年报披露，该项目一方面通过商品住宅销售回笼资金，上海蟠龙天地自2020年开盘以来近三年签约销售额分别为29.31亿元、73.70、48.23亿元，2023年剩余高层/联排预计仍可贡献货值3亿元；另一方面通过水乡古镇商业运营获取收益，上海蟠龙天地可用于出租的商业（零售）建筑面积4.1万平米，2023年4月正式开业后能够持续贡献租金和物业管理相关收入。

2、“统租”模式

以深圳市今年重点推进的统租改造为例，2023年3月深圳市住建局印发了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，引导、规范城中村住房规模化租赁改造，统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作，内容包括基本要求、改造要点、改造案例等。统租模式下，统租企业与村民签定租售协议，统一收储房源进行改造，同时对周边配套升级，结合保障性住房建设，将部分房源转化为保障性住房进行出租或出售。

3、产业培育模式

以深圳福田田面“设计之都”项目为例，出于环境保护和地段优势条件，福田区在旧住宅区、旧工业区、旧商业区再利用中积极融入文化改造方式，通过综合整治打造田面“设计之都”创意产业园。产业园运营主体深圳市灵狮文化产业集团有限公司专注于文化产业园区运营及资源整合，采用“基础+增值服务”的园区运营模式，业务包括商业租赁、活动策划、展会招商等。经过多年运营，田面“设计之都”已成为国内集聚工业设计企业规模最大、龙头企业总部数量最多的创意产业园区，被业界誉为“中国工业设计第一园”。

三、本轮城中村改造的影响和测算

了解城中村改造的背景和模式后，本部分我们将对21个超大特大城市城中村改造的市场容量及影响进行测算，具体如下。

1、涉及城中村人口规模：超3,000万人

城中村人口规模=各城市人口规模×城中村人口占比

其中，“各城市人口规模”采用七普数据，21个超大特大城市人口合计约2.1亿。

城中村人口占比=城区自建房户数占比×调整系数a

“城中村人口占比”公开数据无该指标，考虑到其住房形式多为自建房，我们以七普“城区自建房户数占比”为基准来估算。需要说明的是，城中村户数占比并不等于城中村人口占比，通常来说城中村人口密度高。例如，广州市住建部2023年表示广州城中村常住人口占全市常住人口的35.8%，约为其自建房户数占比（11.1%）的三倍。考虑到一线城市普遍住房供需矛盾突出，对于北京、上海、深圳，我们亦以其“自建房户数占比”的3倍来估算城中村人口占比。二线城市供需矛盾不如一线城市突出，但同样存在城中村人口密度更大的情况，例如南京市人口×自建房户数占比约88万人，略低于南京市实际城中村人口规模（约100万人）。综合经验判断，对于二线超大、特大城市，我们以“自建房户数占比”的1.3倍来估算城中村人口占比。

经过上述计算，21个超大特大城市城中村人口合计约在3,000万人以上。

2、城中村住房建筑面积：约8.5亿平方米

城中村住房建筑面积=各城市城中村人口规模×城中村人均住房建筑面积

其中，城中村人均住房建筑面积=城市人均住房建筑面积×调整系数b，此处对人均住房面积进行调整，主要系城中村普遍居住更为拥挤，例如公开报道称深圳城中村人均居住建筑面积约22.5平方米，约为深圳人均住房面积（29.6平方米）的0.7倍。综合考虑一、二线住房供需矛盾的差异，我们对一线城市的调整系数均取0.7，二线城市调整系数假设为0.9。

经过上述计算，21个超大特大城市城中村住房建筑面积约8.5亿平方米。

3、假设20%拆除重建、80%翻新、拆建比为2，可撬动总投资额约6万亿元，平均每年投资在8,000亿元左右，其中建安投资约2,700亿元。

城中村改造投资规模=各城市拆除重建面积×拆除重建单方投资额+各城市翻新面积×翻新单方投资额

如前所述，根据住建部要求，城中村拆除建筑面积占比预计不超过20%，拆建比不超过2。因此，我们预测各城市拆除重建面积=城中村住房建筑面积×20%×2，各城市翻新面积=城中村住房建筑面积×80%

单方投资额方面，对于拆除重建项目，最主要的成本为土地成本（含拆迁补偿）及建安费用，其中土地成本我们采用各城市2022年住宅类土地成交平均楼面地价，建安费用各地差异不大，均按照每平方米3,500元估计。需要说明的是，城中村旧改类项目土地成本，通常低于招拍挂公开市场拿地成本，但考虑到城中村改造周期长、利息成本高，且期间费用、税金等支出未单独估算，因此我们以土地成交平均楼面地价、建安成本之和来简单估算拆除重建项目单方投资。对于翻新类项目，主要成本为建安支出，投资力度弱于拆除重建，我们假设每平方米约1,000元。

经过上述计算，21个超大特大城市城中村改造预计总投资额近6万亿元。考虑到城中村项目周期长，多在5~10年，且采用成熟一个、推进一个的渐进式更新，我们假设项目平均周期为7年，据此估算每年投资额约8,200亿元。

其中，建安投资方面，每年可带动投资约2,700亿元。基于前述城中村拆除重建比例为20%、拆建比为2、拆除重建项目单方建安成本3,500元、翻新类项目单方建安成本1,000元的假设，每年可带动建安投资约2,700亿元，其中翻新类和拆除重建项目建安投资分别1,000亿元和1,700亿元，前者主要涉及防水、涂料、玻璃、保温、管道等，后者对钢铁、水泥等亦会有拉动。考虑到拆迁、土地平整、精装修、配套设施等环节亦可能有部分建筑需求，对建筑建材产业链的实际拉动作用预计或高于此数值。

结合上述测算结果，我们对城中村改造影响分析如下：

一方面，城中村改造惠及民生，更好的满足人民的居住需求，同时优化存量土地和房地产资源配置。21个超大特大城市城中村改造受益人口规模超3,000万，占其总人口比例约14%，涉及城中村住房建筑面积约8.5亿平方米，有效提升资源效率和城市空间品质。另一方面，对投资、建筑建材产业链有一定拉动作用。城中村改造平均每年投资在8,000亿元左右，占2022年行业住宅投资额比重约8%；其中建安投资每年带动建安投资约2,685亿元，占2022年住宅建安投资比重约4.5%。

附录：

注：

[1]2023年3月23日出台的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》中要求除重点城市更新片区还可以豁免采用土地开发一二级联动外，一级开发后土地必须收储，进行招拍挂之后才能进入二级开发。

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