城市土地是国民经济中的热点词汇，而供求理论是经济学的核心理论，同样适用于城市土地经济的研究。因为市场机制运行的过程也就是均衡价格形成的过程，而均衡价格则由供给和需求共同决定。根据城市社会经济发展的需要，对城市土地做出科学合理的供给是城市规划考虑的重要内容。如何有效地增加城市土地供给，控制和调节城市土地的需求，并在现有经济技术条件下将供求双方协调得当，就显得十分重要。

① 城市土地供给

城市土地供给是指城市范围内提供给人们可资利用的各类生产和生活用地的数量，以及可供每一项用途的土地数量。土地供给划分为自然供给和经济供给。前者是自然实际所能供给的各类型土地的数量，是无弹性的；后者指土地具有多种用途，用途可以相互竞争和相互置换，是动态的和有弹性的。但各类用地的弹性是不同的，增加某种用途的用地就必然减少其他用途的用地。一般而言，城市土地的供给就是土地的经济供给，它常常受到该城市的发展规划、土地使用成本、经济、交易费用、信息、预期，以及政府管制与调节政策等因素的影响。

城市土地供给的扩大主要有两种方式：一种是外延式的扩大城市土地供给规模，即通过减少其他用地（如农业用地），绝对地增加城市土地供给面积。新城区开发属于这种方式，在中国，通过政府向农民征用土地，然后在新征用的土地上进行开发，使之成为城区的一部分，这是一种比较直接的扩大城市土地供给的方式。另一种是内涵式的扩大城市土地有效供给，即通过规划调整或者增加单位土地投资的方法，更集约地利用现有城市土地。旧城改造属于此种方式。

② 城市土地需求

城市土地需求是一种引致需求，它是由于人们对城市土地产品的需求所引起的。所谓土地产品也就是包括各类房屋在内的地上构筑物。因此，人们把必须使用城市土地才能进行各种经济社会活动，以维持生存与发展而对土地的需要称为土地需求。一般来讲，对城市土地的需求是基于土地的生产特性，但也存在一种情况，就是需求者只是把土地作为价值来加以储备，这是为了投机的目的，或者是为了防止价格上涨而套购土地的行为。城市土地需求总量与城市社会经济发展阶段、城市人口与经济规模及密度、城市经济增长速度等方面有着密切的联系。城市土地质量存在差异，人们对其需求也会不同。一般来讲，城市土地质量越高，需求也就越大。

城市土地供给本身是非弹性的，但是其需求由于受着社会经济发展的影响，表现出了较强的弹性特征。快速的经济增长必然会对城市用地产生较大的需求。工业化时期，城市经济增长主要由工业化推动城市工业用地迅速扩张形成，这一时期的表现就是开发区在城市中的大量出现。而随着城市经济的成长，产业结构也逐渐发生变化，服务业比重提高并超过工业，也就是到了所谓的后工业化时代。此时，城市经济的主要推动力转变为服务业，这时城市中对空间的需求主要来自于服务业。

③ 城市土地供需平衡

西方经济学理论所讲的均衡价格，是指一种商品的需求价格与供给价格相一致时的价格，也就是这种商品的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。如图1所示，图中横轴q代表商品的需求数量，纵轴p代表商品的价格；DD'曲线表示的是商品需求曲线，SS '曲线表示的是商品供给曲线，两者相交点E对应的就是需求和供给之间的平衡点。

图1 商品的供需均衡关系

城市土地作为一种特殊商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其与一般商品不同的特殊供求形式。总体而言，城市土地供求均衡是相对的。从城市发展实践看，城市土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的，其总体变化趋势是从非均衡趋向于均衡，表现出一种动态平衡的特点。在市场自由竞争的情况下，土地供求关系决定土地价格，土地价值影响土地供求关系。如图2-a所示，市场条件下的供需平衡，也就是需求曲线DD'与供给曲线SS '相交的点所对应的土地价格，是理想的均衡价格。

图2 三种不同状态下的土地供求关系分析

图2-b表示了特殊的城市土地需求曲线，揭示出了土地市场的投机现象。也就是说，伴随着城市土地的价格增加，对土地的需求数量会呈线性增长。土地投机的负面影响是：第一，导致国有土地收益大量流失，滋生严重的腐败问题；第二，蓄意炒作造成房价攀升，炒地皮成本被摊入商品房成本，成为房价偏高的重要原因；第三，造成“圈地运动”的局面，导致大量土地被闲置；第四，形成潜在的投资风险和金融风险。

因此，要抑制和防止房地产投机现象，就要充分发挥城市规划的调控作用，杜绝此类现象发生。图2-c则表明了城市土地自然供给的有限性，当城市土地数量达到一定的规模，价格机制将对其不再发生作用。

【参考文献】 王国平. 城市学总论[M]. 人民出版社，2013.591

编辑供稿：研究四处（媒体宣传处）孙悦