设计使用年限是以概率理论为基础，根据可能发生的风、雪等与时间有关的可变荷载，材料性能随时间的变化和环境影响，工程建设初始投资，建筑的使用情况，以及维修加固成本等因素而综合考虑的。

从建筑设计功能的预见性、土地重新整理的经济性、城市规划建设的稳定性，以及减少“短命”建筑数量等方面考虑，一些建筑学家认为30年设计使用年限较为合理。但从资源节约、减少排放、减少建筑垃圾等方面考虑，设计使用年限越长越好。如从50年提高到100年，仅增加建筑结构成本20%~30%，经济效益和社会效益十分明显。

我国标准对建筑设计使用年限的规定，主要是参照了国际上的通行做法。目前，标准将设计使用年限划分为5年、 25年、50年、100年四档。其中普通房屋为50年，纪念性建筑和特别重要建筑为100年，与国际标准《结构可靠性总原则》ISO 2394:1998和欧洲标准《结构设计基础》EN1990:2002完全一致，从过去多年实际情况看，是相对合理的。

能否提高住宅设计使用年限

标准规定的四档建筑设计使用年限，实际上是给出了四档“荷载”取值。在住宅项目设计时，标准规定的是不低于50年，也就是说，可以按更高标准进行设计，具体年限由业主根据实际情况和需要决定。

关于提高标准对住宅设计使用年限的最低规定，如到100年，在技术上没有问题，关键是能否做到正常情况下不被提前拆除，要憤重研究，否则会造成更大浪费。

一是建筑设计要足够超前。要考虑近百年后人们的生活方式和习惯，卧室、客厅、厨房、卫生间等建筑功能、格局，以及舒适性等要保证能满足实际需求、

二是城市规划要足够稳定。规划设计要足够超前，对经济社会发展，区域经济结构及布局，要有更长远的预见性；规划和建设管理要更加严格，不能大拆大建。

三是工程质量要可靠。不仅要防止假冒伪劣产品进入施工现场，还要尽量使用更好更耐久的建筑材料，更不能出现“瘦身钢筋”和“豆腐渣”工程。

四是装修管理要严格。在建筑设计使用年限内，客观上需要更换老化管线、破旧门窗和地面等。在20年左右就要进行一次的装修过程中，要保证不对结构造成破坏。

五是土地使用年限要提高。目前的居住用地使用年限是70年，百年建筑应首先取得百年以上的土地使用权。

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