截至目前国瑞置业在北京、海口、沈阳、佛山、汕头、重庆、廊坊等几大核心城市还有136.8万平方米的可出租出售产品储备项目。对于销售货值重点依赖三、四线城市销售情况的国瑞等企业而言，下半年的销售压力可想而知，政策调控风险将大大加剧国瑞未来的市场不确定性因素。

国瑞地产称，预计下半年其销售随着一线及周边城市预售证预计集中在三季度释放。据了解，国瑞待售的货值占比中，预估北京市场项目货值占比41%。对于正处于深度调控中的北京市场而言，项目推进的具体进度仍然充满未知。可以想象国瑞的压力。

永清国瑞生态城项目预计总投资200亿元，北距首都50余公里，东距天津市50余公里，距首都机场80公里，距天津新港100公里。规划占地37平方公里，地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京 战略经济圈的轴心地带，区位优势明显。

这样一个占地几十平方公里的超级大盘，国瑞地产的资金压力可想而知。市场每横盘一天，公司资金就消耗一天。与其以拖待变，不如降价回笼资金。

披露的财务数据显示，截至6月30日，国瑞的现金、受限制银行存款及银行结余约为人民币22.252亿，较去年底减少4%。此外，国瑞录得净负经营现金流大幅下降，截至6月30日这一数值为13.951亿，去年底为38.942亿元。

而上半年在土地市场上豪掷82亿元拿地，无疑将使国瑞趋紧的资金链“雪上加霜”。

没钱怎么办？借钱！

国瑞上半年综合融资成本6.82%，较去年底上升32%。国瑞上半年融资费用由去年底的8000万元增加36.1% 至1.088 亿元，主要是由于借款增加所致以及融资成本的增加。此外，国瑞境外负债占比由去年底的7%上升至15%，境外综合平均融资成本约为8.2%。可想而知，还款压力未来也是巨大的。

同时，国瑞地产处于廊坊地区的项目成本低得惊人，廊坊目前房价均价为1.6万元/平，公司2018年当地项目合约均价与均价持平，但成本只有251元/平。

所以，国瑞地产即使目前在大幅降价抛盘，也是有充足的回旋余地。拿钱熬过最难受的日子，应该是中小开发商必然的选择。

所以，“市场回调+开发商抛售筹款”，就是永清国瑞城暴跌的秘密！

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市场两极分化

较国瑞生态城的价格过山车，融创在永清的项目融创城价格就很坚挺，依然保持17000元/平米的均价，并无变化，形成显明的对比。

相比较国瑞地产，融创就好日子得多。截至2018年10月底，融创中国实现合约销售金额3745.4亿元，同比增长49%；合约销售面积约2448.7万平米，合约销售均价约1.53万元/平米。目前，稳居中国地产第四名。

融创因为400多亿勇接万达王健林的盘，而名声大振。有钱多金，现金充沛就成为融创鲜明的标签。

同样在一个区域，国瑞的价格大跌，不能代表永清；融创的价格丝毫不动，也不能代表永清；客观来说，永清房价的确在调整，我们不要回避，也不要谈虎色变，因为区域价值总会回归到合适的价格点。

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永清板块价值的修复正在进行

那有人要问，永清的价值，未来到底如何？我们简单说一下，永清拥有少有的环京优势。

1、非常独特的区位。

京津冀区域四大经济体的核心（北京、雄安、天津、北京副中心）正是永清，永清距北京55公里，距雄安55公里，距天津55公里，距北京副中心55公里。

与此同时，而四大经济体的核心指向-新机场，其交通串联方式是城际：京雄城际（连接北京与雄安），环首都城际（连接北京副中心），通过新机场串联。也都统统在永清或附近设站。永清绝对是赶上了京津冀协同发展的第一班快车。

2、非常独特的新机场临空经济区。

形势比人强。这个阶段，对永清最大的利好就是北京大兴国际机场。

大兴国际机场按规划到2025年，北京新机场年旅客吞吐量将达到7200万人次，远期1亿人次，投资规模2000亿，是亚洲第一、世界第二大机场，其航站楼也是目前世界上唯一的一座双进双出航站楼。

如果说新机场被视作京津冀区域的一个经济引擎，那么临空经济区将成为京津冀区域的又一个经济腹地，为其源源不断地输送着营养。

按照新机场7200万的客流量推断，新机场临空经济区将带动14.4万个区域性就业，10.26万个区域岗位，对周边的就业和产业发展，带来一个巨大的带动效应。身处其中的永清，首当其冲，利好不可估量。

3、非常独特的产业规划。

城无产不兴，产无城不立，产业对一座城市的发展至关重要。

北京发布新一轮南城建设行动计划，作为国家级的经济技术开发区亦庄扛起了北京南城发展的大旗2014年4月，廊坊市与北京经济技术开发区、大兴区签署协议，要在永清共建高新区。高新区定位于“亦庄产业新空间、廊坊发展新引擎”，面向全球招商，重点发展“互联网+智能制造”和电子商务两大主导产业。

一是新机场运营启动已经开始倒计时，二是配套的临空经济区实质性建设拉开大幕，这一切都在说明，永清板块的升值复兴之路已经开启。

面对史无前例的超级调控，我们依然认为，是金子就总会发光的。

来源：楼市资本论返回搜狐，查看更多