先租先得模式下业主对小区特定车位使用权的法律基础

　　原告：杨某。

　　被告：钱某某、钱某、徐某。

　　第三人：上海上置物业公司管理有限公司（以下简称上置物业公司）。

　　第三人：上海市虹口区紫荆花园业主委员会（以下简称紫荆花园业委会）。

　　原告是紫荆花园小区1号楼2706室的业主；被告钱某、徐某是同楼内406室的业主，被告钱某某为二人之子。紫荆花园小区的地面车位由紫荆花园业委会委托上置物业公司负责管理。业主向上置物业公司租赁使用地面固定车位，双方并不签订书面的租赁协议，承租在先的业主通过向上置物业公司支付一定期限的停车费即可持续租赁使用固定车位。该小区的固定车位已达饱和，不能满足全部业主的需求。无固定车位的业主通常须等待有业主退出固定车位后方能递补承租。该小区226号车位原由被告租赁使用。2007年8月9日，被告因暂时不使用车位，在上置物业公司的协调下，与案外人郑某签订了一份《关于小区停车位暂借的协议》，约定将226号车位暂借给郑某使用，被告可根据需要经提前15天通知后收回车位。此后，郑某并未实际租赁使用226号车位。2008年1月起，原告向上置物业公司租赁了226号车位，至2010年年底均使用该车位并支付了停车费。2010年11月，被告要求收回226号车位自用时，发现车位已由原告租赁使用。为此，双方就车位应归谁使用的问题发生争议。2010年12月11日，原告向上置物业公司支付了226号车位2011年全年的停车费1800元，上置物业公司向原告开具了发票，发放了记载为“固定车位：地面226”的停车证。而被告则于2011年1月5日起以登记在钱某某名下的一辆汽车实际占用226号车位，使原告无法使用。双方纠纷经紫荆花园业委会与上置物业公司调解未果。

　　原告诉称，自己是226号车位的合法承租使用人，被告擅自占用该车位，损害了原告权益。请求法院判令：1．被告立即停止侵权、排除妨害，将其车辆从原告租用的紫荆花园小区226号停车位上移走；2．被告赔偿原告停车费损失，从2011年1月5日起至被告归还车位时止，以每月人民币150元计算。

　　被告辩称，被告从2002年起就租赁使用226号车位。后在物业公司协调下与案外人郑某签订了车位暂借协议，约定被告可以随时取回车位。由此，被告认为226号车位仍应由其使用。故不同意原告的诉请。

　　第三人上置物业公司述称，226号车位原来使用人是被告。2007年8月，经物业公司协调，被告把车位借给2号楼业主郑某使用。由于小区停车位紧张，1号楼业主提出反对意见，物业公司就从郑某处收回车位再出借于原告。现在226号车位应由被告继续使用。物业公司工作人员未经核实就给原告发放了停车证，系错发。请求法院维护有关当事人的合法权益。

　　第三人上海市虹口区紫荆花园业主委员会未作陈述。

　　【审判】

　　上海市虹口区人民法院经审理认为，本案的争议焦点是原、被告中哪一方享有226号车位的合法使用权。根据上置物业公司对车位长期管理所形成的车位分配使用规则，业主是通过与上置物业公司建立租赁关系而使用固定车位，双方并不签订书面协议，租赁期限的长短取决于业主预缴了多长时限的停车费。租期届满后，业主可以通过继续缴费而再次租赁原车位，物业公司无权拒绝，也不得擅自租给他人，可见业主对其租赁在先的车位享有优先承租权。除非业主因出售房屋等原因已自行放弃该权利，否则管理车位的上置物业公司即有义务持续与之建立车位租赁关系。

　　本案中，截止2007年底，被告始终是226号车位的租赁使用者，故其在当时显然享有该车位的优先承租权。在被告之后租赁226号车位的原告能否取得优先承租权，取决于被告停止租赁车位的行为是否导致被告失去该权利。根据本案查明的事实，被告停止租赁车位，是基于与案外人郑某之间的车位暂借协议。在该协议中，被告清楚地表达了只是暂时不用车位，以后随时可取回车位使用的意思。这说明被告主观上并未放弃对226号车位的优先承租权。同时，该车位暂借协议是在上置物业公司的协调下签订的，通过了上置物业公司的认可，说明上置物业公司已承诺被告继续保留对226号车位的优先承租权。因此，本院认为226号车位的优先承租权应属于被告所有。

　　但是，车位合法使用权的直接权利基础是现实的租赁关系，而非优先承租权。被告享有的优先承租权，具有债权性质，仅在被告与出租人上置物业公司之间发生效力，其可据此要求上置物业公司与之建立226号车位的租赁关系，但不能直接据此获得车位的合法使用权。根据紫荆花园小区车位管理的规则，业主通过向物业公司缴纳一定期限的停车费，取得停车证后，即建立了租赁关系，取得相应车位的使用权。本案原告先行完成了这一要件，取得了2011年1月1日起到2011年12月31日止的226号车位使用权。上置物业公司认为是工作失误导致向原告错发了226号车位的停车证，在没有其他证据印证的情况下，这一解释显然不能推翻既成的租赁关系。即使确实是工作失误，也应该由过错方自己承担责任。在上置物业公司已收下停车费并发给相应停车证的情况下，原告有理由相信上置物业公司已认可了其对226号车位的权利。无证据可证明原告明知被告享有优先承租权而故意予以侵犯。

　　因此，法院认定原告与上置物业公司之间以2011年全年为期建立的226号车位租赁关系有效，双方应当依约履行。被告在其优先承租权行使未果的情况下，可以要求作为车位出租人的上置物业公司承担相应责任，并可在原告对226号车位租赁期限届满后再次行使其优先承租权，不应径自使用该车位。故被告自2011年1月5日起占用226号车位使用至今，系侵犯了原告的合法使用权，应当承担排除妨碍并赔偿损失的法律责任。

　　据此，判决：一、被告钱某某、钱某、徐某应于本判决生效之日起10日内将紫荆花园小区226号地面固定车位上停放的车辆移出，将该车位让给原告杨某使用；二、被告钱某某、钱某、徐某应于本判决生效之日起10日内赔偿原告杨某停车费损失，从2011年1月5日起至被告让出车位时止，以每月150元计算。

　　【评析】

　　一、小区共有车位的分配使用规则

　　根据法律规定，小区车位必须优先满足业主的需要。而在小区车位数量无法满足所有业主需求的情况下，对于车位如何在业主之间分配使用，并无明确的法律规定。对于小区地面车位等依法或依约属于业主全体共有的车位，属于建筑物区分所有中的共有部分，其分配使用规则属于业主自治范畴，应当由全体业主通过业主公约等自治规章制定并遵照执行。物业公司受业委会委托对车位进行管理，受业主自治规章的约束，不能自行其事。然而，实践中大多数小区的业主自治规章并没有对小区共有车位的分配使用规则作出详细规定。

　　笔者认为，在没有自治规章规定或规定不明的情况下，应当以该小区内长期实行，并事实上已得到小区业主遵照执行的既有惯例为规则依据。因为，全体业主对惯例的遵守本身即形成了稳定的自治规则。本案中，紫荆花园小区的物业公司和全体业主长期以来对车位的分配使用都遵循着先租先得的模式，这一模式在小区内行之多年，已经形成了小区业主所认可的惯例，也无违反法律规定之处，故法院对此应予以尊重。

　　二、小区车位先租先得模式的法律解析

　　小区车位的先租先得模式是指，在小区车位不能满足所有业主需求的情况下，先向物业公司申请承租车位，并支付一定期限（通常为半年或一年）停车费的业主，即可取得某个特定车位的固定使用权。此后该业主只要持续按时地向物业公司缴纳停车费，就能一直使用该车位。在车位已被租赁殆尽之后，后来的业主再想承租车位，就必须等待此前已被租赁的车位因故空出后递补承租。这一模式由于简单易行，符合人们对先来后到习惯秩序的认知，渐成实践中很多小区都采用的一种车位分配使用方式。那么，从法律角度解析，这一模式蕴含着怎样的法律关系？

　　首先，业主对车位的使用权，是通过与物业公司建立租赁关系而取得。虽然共有车位的所有人是全体业主，但全体业主并不能实际管理车位，业委会也缺乏对车位的管理能力，只能委托物业公司对车位进行管理，由物业公司作为车位的出租人。业主通过向物业公司支付以停车费为名义的租金，成为特定车位的承租人，从而获得对特定车位的固定使用权。双方通常并不签订书面的租赁协议，而是通过实际履行的方式建立租赁关系。这一租赁关系有固定租期，租期长短取决于业主预缴了多长时限的停车费，预缴一年，则租期为一年。有观点认为，物业公司与业主之间建立的是无期限的不定期租赁关系。但不定期租赁的当事人依法可随时解除合同，而物业公司显然并不能随时解除与业主的车位租赁关系。故仍应认定业主与物业公司之间为有固定租期的车位租赁关系。

　　其次，已经在先承租了车位的业主（以下简称在先业主），在租期届满后，可以通过继续缴费而再次承租原车位，物业公司无权拒绝，也不得擅自租给他人，可见在先业主对特定车位享有优先承租权。优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。这是一种形成权，依承租人一方之意思，形成出租人于同样条件下再次出租给承租人的义务。由于优先承租权并非法定的优先权，只具有债权性质，是承租人对出租人享有的请求权。具体到业主对车位的优先承租权，就是业主对物业公司享有的继续承租车位的请求权。由于车位的租金即停车费对所有人而言标准相同，不存在同等条件的问题，物业公司有义务满足在先业主的续约请求，继续向其出租原车位。

　　再次，业主对车位优先承租权的消灭，可以是因为抛弃，也可以是因为丧失车位承租资格。抛弃优先承租权，可以明示，即明确向物业公司表示不再行使优先承租权，同意物业公司将车位另行出租；也可以默示，即不再继续缴纳下一期的停车费，任由物业公司将车位另行出租。丧失车位承租资格，是指业主将其房屋转让给他人，不再具备小区业主身份，依法不能再使用小区车位，其对车位的优先承租权也自然丧失。至于从前一业主处继受取得房屋的新业主，能否同时继受车位的租赁关系以及优先承租权，各个小区的规则不尽相同，实践中也存在争议。笔者认为，鉴于租赁关系属于双务契约，一方当事人的变更必须得到另一方当事人的认可，故能否继受应取决于出租人即物业公司对此是否同意。但物业公司的态度应当对所有业主一视同仁，不得存在差别。如果物业公司对此种继受一贯予以认可或不认可，则除非得到业主大会或业委会决议的支持，否则不能随意改变其规则。

　　综上所述，在先租先得模式下，业主取得车位合法使用权的法律基础是与物业公司之间建立的车位租赁关系，租期长短取决于业主预缴多少时间的停车费；在先业主自然取得对车位的优先承租权，应其要求，物业公司应当在租期届满后与之继续建立下一期的租赁关系。如果租期届满后在先业主的优先承租权因故消灭，其他业主即可递补承租该车位，进而取得优先承租权。

　　三、车位优先承租权的保留

　　实践中，常有在先业主一段时间内无须使用车位，但因将来仍需使用，其不愿就此抛弃优先承租权，也不愿白白支付停车费，此时在先业主可能会与物业公司达成协议，中断对该车位的持续承租，但保留优先承租权，由物业公司将该车位向其他业主出租，直至在先业主要求收回车位自用为止。在此情形下，如果物业公司在出租该车位时没有向后来承租的业主（以下简称在后业主）明确说明在先业主对优先承租权的保留，则先后两业主极易在将来因车位优先承租权的归属发生争议。本案纠纷即是，主要问题是在先业主对优先承租权的保留是否有效，能否对抗在后业主。

　　笔者认为，如果在先业主对优先承租权的保留已得到物业公司认可，即物业公司承诺在先业主将来可以随时恢复对优先承租权的行使，则物业公司有义务履行其承诺，满足在先业主于中断租赁后再次行使优先承租权的要求。在后业主不能对抗在先业主对其优先承租权的保留，不论在后业主对此是否明知。这是因为，在小区车位普遍稀缺的情况下，在先业主暂时让出闲置车位的做法，有利于缓解小区停车位的紧张状态，使稀缺资源得到充分利用。如果中断租赁将导致在先业主面临失去车位的危险，则其不会同意将车位让出供给他人使用。相比于将来失去固定车位后产生的种种不便，大多数在先业主将宁愿白白支付并不高昂的停车费，并想尽一切可能的办法来占据原可空出的车位。这无疑会加重小区车位短缺的困难，也与物尽其用的法律价值相违背。届时，在后业主的利益反将受到损害——连暂时使用固定车位的机会也不存在。因此，在先业主对车位优先承租权的保留应当得到法律认可和保护，其有权提出对优先承租权的恢复行使。物业公司如果没有将车位存在保留优先承租权的情况告知在后业主，在后业主可以向物业公司主张赔偿因无法继续行使优先承租权而造成的损失，以维护其信赖利益。

　　本案中，被告保留优先承租权系经物业公司协调并认可的，不论原告在承租车位时对此是否知情，该车位的优先承租权仍属于被告。至于实践中有的在先业主并未通过物业公司，而是自行与在后业主达成保留优先承租权的协议才让出车位，则一旦在后业主抛弃优先承租权，不知情的物业公司将车位重新出租的，在先业主即丧失其优先承租权，因其与在后业主的协议对出租人无约束力。

　　四、在后业主已经善意取得的承租权应得到保护

　　获得优先承租权的在先业主，有权向物业公司要求优先承租原车位，但其对车位合法使用权的直接权利基础仍然是现实的租赁关系与承租权，而非优先承租权。优先承租权具有债权性质，仅在业主与物业公司之间发生请求效力，在先业主不能直接据此获得车位的合法使用权。实践中，物业公司由于管理不善、工作失误、信息错误等原因，有可能会误认为车位已空缺，从而将车位出租给在后业主，尤其在在先业主保留优先承租权，已中断租赁车位较长时间的情况下更是如此。如果在后业主不知在先业主对车位享有优先承租权，或有理由认为在先业主已抛弃优先承租权，通过向物业公司缴纳停车费，已经善意地与物业公司建立了租赁关系，则其对车位的承租权在该租期内应得到保护，以维护善意第三人的权益，保障交易安全。在先业主行使优先承租权落空，可以向物业公司追究其违约责任，同时其优先承租权仍然存在，当在后业主的租期届满，在先业主可以再次行使其优先承租权，恢复对车位的租赁。如果在后业主明知在先业主享有并将行使优先承租权，仍与物业公司建立租赁关系的，则属于对他人债权的故意侵害，该租赁关系无效。如果在后业主知道车位处于在先业主保留优先承租权的状态而与物业公司建立租赁关系，则该租赁关系即附有解除条件，一旦在先业主于在后业主的租期内要求恢复与物业公司的车位租赁关系，则在后业主的车位租赁关系因解除条件成就而消灭。

　　本案中，原告通过向物业公司支付停车费，已经实际取得了2011年的226号车位承租权。虽然在被告明确要求取回车位后，226号车位的优先承租权应属于作为在先业主的被告，但在纠纷发生之初，仅依惯例而非明确书面规章运行的小区车位管理规则，显然不足以使原告这样的普通业主清楚地认识到这一点。在物业公司已收下停车费并发给相应停车证的情况下，原告有理由认为自己是善意地相信物业公司已认可了其对226号车位的权利。因此，法院认定原告在2011年内仍为226号车位的承租人，对该车位有合法使用权。此时被告强占车位的行为，构成对原告的侵权，应当排除妨碍并赔偿损失。但被告可以从2012年起再次行使优先承租权，优先承租226号车位。原告通过诉讼既已明知被告的优先承租权，就不得再次以先行支付停车费的方式予以对抗。

　　（作者单位：上海市虹口区人民法院）

　　编后余思：裁判的说服力

　　裁判文书是审判活动的最终产品。一份叙事清楚、说理充分、结论正确、事项齐全的裁判文书，能起到非常好的定分止争、服判息诉的法律效果和社会效果。《先租先得模式下业主对小区特定车位使用权的法律基础》就是这样一篇佳作。

　　这篇文章对小区车位的惯有管理模式、先后两位业主对特定车位使用权的来由进行了清晰陈述，对先后两位业主基于同一车位的承租权差异和变更准确定性、充分说理，对物业公司的不当陈述予以分析纠正，甚至对将来年度因交接车位可能引发的纠纷也先予阐述，可以说兼顾到了本案或之后各方当事人的利益及相互间法律关系。该裁判不仅彻底化解了业主间的车位之争，还对物业公司的规范管理提供了可行性司法建议，充分体现了人民司法在化解矛盾、指引行为、维护秩序、促进社会和谐稳定上的功能作用。一审判决既已生效就是最好的论证。

　　细致、全面是本文的一个亮点，这个亮点的不经意间完成，又恰恰实现了司法正义、程序、效益三种价值的平衡。当然了，这也是一审法官综合素养的体现。

　　正如重庆市高级人民法院院长钱锋所言:发展之道，精度比速度更重要。（车红蕾）