历时3年，深圳双拼房可办理“双证合一”尘埃落定。

2020年7月，就有深圳湾“双证”业主代表向深圳市住建局、司法所等部门提出“双证合一”的诉求。

据深圳官方消息，2023年7月14日起深圳开设“双证合一”咨询受理专窗。

在深圳市不动产登记中心南山登记所内等待办证的市民。

那么，深圳“双证合一”受理之后，对深圳楼市的影响几何？

在深圳知名地产评论人朱罗纪看来，实际上，“双证合一”是对于“90／70”、限购带来的历史遗留问题的“修复”政策。因为2006年“90／70”新政实施，2008年到2012年之间深圳出现大量双拼房。此外，又有2010年深圳出台的住宅限购政策的影响。

“不是所有人都愿意办理合证”，朱罗纪强调，如果业主有贷款在身，产权又非同一权利人名下，办理合证非常难操作，涉及过桥、赎楼、经营贷等交易成本。以按原价208万元的房产计算，按“双证合一”要求，光是将房产过户到同一权利人名下，税费可能就超过6万元。

而从市场反馈来看，有业主提高售价／叫价，也有业主降价；甚至有业主表示“不涨价”，趁着政策热度，加紧出货。

从南方＋获悉的专家／业内观点来看，因当前深圳楼市处于历史低位，普遍认为“双证合一”的受理对市场的刺激有限。

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 市场 

趁着政策热度，有业主抓紧出货

在双拼房传出“双证合一”咨询办理消息后，市场表现不一：有业主提高售价/叫价，也有业主降价；甚至有业主表示“不涨价”，趁着政策热度，加紧出货。

具体来看，双拼房业主报价有涨、有降。南方+从中介平台获得的数据显示，其中恒裕滨城花园二期169㎡户型售价为4500万，但报价提高到4600万，涨价100万；另一套168㎡户型售价则从4200万加到4500万，加价300万；同时，一套170㎡户型则从5800万降价200万，售5600万。

而在太古城花园，一套138㎡户型售价从2600万，则降价100万至2500万。

当前，业主心态平稳，有中介告诉南方+，就双证房集中的前海南片区来说，业主心态变化不大。

南方+获悉，“双证合一”消息传出后，有双拼房业主询问中介，“那我这套房子是不是可以卖掉了？”还强调，“我也不打算涨价的，尽快卖掉，客户想按两套买就两套卖，想一套买我就合并去，拜托了。”

买家表现也不急不慢，认为：大环境不好，房产合证后税费高了（面积变大将减少部分税费优惠），购房成本更高了，不如再等等。

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 现状 

深圳楼市处于历史低位

实际上，从过去半年行情来看，当前的深圳楼市正处于历史低位。

据深圳市住建局披露，南方+统计数据显示，2023年1-6月，深圳一、二手住宅合计成交32445套，比去年同期增加24.35%。具体来看，一手住宅成交16209套，同比增0.51%；二手住宅成交16236套，比去年同期大幅增加+62.93%。

虽然成交量同比去年上涨，但纵观近十年行情，今年上半年的一、二手住宅成交总量为其中次低；近十年的最低半年成交量就是去年上半年的2.6万套。

价格方面，据国家统计局披露，深圳一、二手住宅同、环比连续在5-6月份2个月下跌；同时，一手住宅价格连续下探7个月，甚至至少创下近三年最大同比跌幅。以上为2020年以来首次出现的情况。

数据显示，6月份深圳全市二手住宅销售价格环比-0.7%、同比-1.3%，其中同比价格已连续18个月下跌。

此外，从贷款数据来看，据中国人民银行深圳市中心支行披露，2023年1-5月份住户部门中长期贷款累计增加-75.67亿元，较2022年同期增加的540.96亿元，减少616.63亿元。

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 数量 

至少有9万套“双拼房”待合证

早在2020年7月，就有深圳湾“双证”业主代表向深圳市住建局、司法所等部门提出“双证变单证”的诉求。

网传图片

时至今年3月份，深圳传出可以提交资料办理“双证合一”的消息。不过，彼时深圳规自局作出的情况说明显示：目前业主在我局信访大厅所登记提交的材料仅能作来访证明与情况收集之用，不能作为申请办理“合证”业务的凭证。

据了解，“双拼房”是90/70调控政策的历史产物。2006年，为了增加小户型供应，2006年5月29日，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，市场简称“90/70政策”。

在2010年深圳限购限贷之前，购房者可以购买双拼房，也可以在银行申请贷款。不过，随着限购政策出炉，受购房名额限制，加上市场下行，“双拼房”转手难度加大。

那么，深圳有多少套双拼房？

根据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司2018年统计数据，双拼房在除光明外的深圳其他区都存在。其中，在南山的分布占比为31.34%，龙岗区22.39%，宝安区19.40%。另从公开资料看，中原地产此前的统计显示，深圳至少有9万套双拼房，涉及全市120多个小区。

来源中原地产

另据房地产业内统计，深圳湾片区合计18个楼盘、共8117套房源，其中：单证5227套、占64.4%，双证2890套、占35.6%。这是深圳所有片区中，双拼户型占比最高的片区。

据了解，深圳周边的东莞、广州，早已开始着手解决“双拼房”问题。2022年5月，东莞发布通知提出，施行“双证合一”，对居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时，该“双（多）证房”视作一套商品住房。2022年12月28日，广州市规划和自然资源局发布通知提到，对广州执行“9070”政策期间建成并出售的商品住房项目，属同一产权人、未设定权利负担、位于同一层相邻位置且实际按照一套住房使用的两套商品住房，申请人声明不再分割房屋的，可申请办理房屋产权合并。

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 影响 

专家普遍认为对楼市影响有限

关于“双证合一”的办理对楼市的影响，南方+采访了广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、深圳知名地产评论人朱罗纪、美联物业全国研究中心总监何倩茹、深圳市鹏盛行房地产投资顾问有限公司总经理陶鹏、深圳某机构一线中介，专家观点普遍认为该政策对深圳楼市的影响有限。

1、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：对市场的刺激有限

“双证合一”对促进双拼房的交易是有很大帮助的。因为此前交易双拼房只能两套房产一起交易，尽管本质上是一套房，但需要买家一次性用掉两个购房名额，涉及到的交易税费、贷款办理难等问题，导致交易成本高、周期长，不符合这类房产是“一套房一个业主”的现实情况。

这类房产本质上是开发企业过去为突破“90/70政策”的产物，“双证合一”政策确实解决了上述提到的问题。

“两证合一”的办理对市场的刺激有限。因为双拼房是大面积户型，“双证合一”政策仅是缓解了双本证大面积房产的交易问题，对于深圳整体楼市的回暖没有太大帮助。

2、深圳知名地产评论人朱罗纪：银行不敢贷款给双拼房

“两证合一”对于后市影响很有限。

一是原双拼房业主换房的可能性很低。双拼房当年用掉业主限购、限贷的名额，再买房要一次性付款。现在“双证合一”只是释放限购名额，限贷的名额未释放。除了深圳湾、香蜜湖的业主，其他的还是普通居民没有这样的付款能力。另外，合证要求红本在手，有赎楼费用；大量的双拼房非同一权利人，也不在夫妻名下，传言这种情况房产过户要重新计算限售时间。

二是当前的楼市不会因“双证合一”发生明显的改变。因为市场未来预期相对悲观，原双拼低价不好卖，合证后业主提价了也不会好卖。

关于“双证合一”的影响主要看业主心态，因为银行对双拼房的评估价与单证房产基本一样。只是生活上可能有影响，比如抵押，银行不敢贷款给双拼房，因为一套房两本房产证，银行担心产生纠纷。

3、美联物业全国研究中心总监何倩茹：目前市场不能支持涨价行为

“两证合一”政策对于成交的促进挺有限的，第一是这些业主即使合证了，也不代表他们就会立马把房子卖出去。第二，目前市场上缺的不是购房资格，妨碍大家入市的因素，更多的还是大家对后市的看法。

就等同于“715新政”后预计能释放出很多个购房资格一样，影响其实是很微小的。因为很多人目前不愿意买房，还是惧怕房价继续下跌；另外就是担忧后续支付能力是否充分。这两个因素对目前市场的影响更加明显。

所以在目前的情况下，这种双拼房业主不应该大幅度的提高价格，同小区的单证房也不应该涨价，毕竟在目前的市场环境不太支持涨价行为。

对于双证的业主，还是应该抓紧时间先去合证，毕竟以后政策会不会调整也是未知的。

4、深圳市鹏盛行房地产投资顾问有限公司总经理陶鹏：或许能释放部分需求

首先，双证合一的政策对于双证业主的确是一件利好的事情，特别是受到“715新政”影响，购房名额越来越珍贵，导致双拼房的流动性和价格受到很大的影响。“双证合一”后释放的名额增加购房需求，但是现在市场处于低迷期，影响有限，比较难带动整体需求上升。

目前，双拼户型的成交情况，寥寥无几，甚至法拍房都是无人问津。现在“双证合一”后，对于业主建议还是遵循单证成交价格，溢价按目前情况来看是很难，更理性点对待会更好一点；买家目前都是处于观望期，政策起到激励效果，但还是按自己需求来置业。

对于有单证的小区的房价整体不会有影响，目前二手房的成交一直处于下滑阶段，“双证合一”后的单证就是豪宅了，买卖双方都必须考虑成本，再加上现在没有确定“双证合一”后是否要延续限售政策（住宅限售3年）。

从市场情况来看，“双证合一”后或许能释放部分需求，但对整个市场成交刺激不是很大。

5、深圳某机构一线中介：“双证合一”后同小区单证房产价格会下降

短期看，“双证合一”政策对市场并没有大的刺激作用。虽然深圳有9万套双证房，但“双证合一”的办理不是一时之事，需要时间周期来变更。这个周期可能需要两三年，甚至更久。

在双证、单证房产混合的小区，“双证合一”后，拉高两本证房产的单价、拉低单本证的单价是必然的。例如:某小区有100套单证大户型房产，300套双证大户型房产。“双证合一”政策后陆续合成，供应增加后买家的选择更多，单价自然会下跌。如此来看，单证房产业主原购入单价比双证房高很多，自然产生不满。另外，“双证合一”后是否限售其实很关键。

6、市民声音

市民A：对于双拼房业主来说，最大的利好是腾出名额，而不是卖高价。

市民B：但这难道不是对契约精神的违背么？当初的双证房就是钻政策的空子，后来政策把空子补上了，买房的人不理应自担风险么？

市民C：还有一个bug，双拼房除了规避70/90政策，还往往有大面积赠送，如入户花园、花架、露台等空间改为房间使用，以上空间如何通过“双证合一”测绘？难道再如笔架山公馆一般，冻结产权？

市民D：1、双证房是历史遗留问题，是政府回应民众诉求解决老百姓民生问题；2、双证房自始至终都是完整不可分割的一套房，只是由于历史问题在登记环节登记成两个证；3、国内绝大部分存在双证房问题的城市都已经陆续回应老百姓民生诉求，解决了双证房问题且效果良好；4、双证房的解决，供需两端对市场影响都极小，完全不会造成市场大的波动。

【撰文/摄影/制图】冯少文

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