在克而瑞租售、观点研究院等多家第三方机构统计的行业排行榜中，万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、旭辉瓴寓这四家长租公寓品牌，是“房企系”集中式长租公寓品牌中的头部玩家。

官方数据显示，截至今年6月末，有巢公寓在全国15城实现管理规模5.5万间，且80%为地处一线城市的优质房源。

央企房企华润置地是有巢公寓的母公司，其从2021年年报开始披露公司在长租公寓板块的营收情况，2021年-2022年上半年一年半的报告期里，该板块累计实现总营收4.92亿元。

相比于其它“房企系”品牌，有巢公寓青睐大型租赁社区的打造，近年来公司陆续入市的项目多为集体用地、R4租赁用地。这彰显了有巢公寓在保障性租赁市场的发力，或也与华润置地的背书能为有巢公寓拿地新建实现规模扩张带来优势有关。

成立4年多，有巢公寓的产品线也由最初的2条完善到目前的5条，已覆盖不同定位、不同客群的用户。作为华润置地“生态圈要素型业务”中的重要组成部分，有巢公寓的未来发展被赋予了不少的期待。

头部玩家：全国15城管理5.5万间房源

有巢公寓如今已成为“保租房REITs”（全称为“保障性租赁住房REITs”）市场中的新玩家，上交所10月18日披露的最新消息显示，华润置地本次申报的“中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划”项目状态更新为“已反馈”。

对于华润置地来说，通过本次申报，公司有望成为地产圈里首家涉足租赁住房REITs市场的典型房企。目前市场上现存的3只“保租房REITs”的原始权益人，均不是涉足住宅开发业务的房地产开发企业。

这3只“保租房REITs”简称“红土深圳安居REIT”、“华夏北京保障房REIT”和“中金厦门安居REIT”，上市首日全部触及30%的涨停限制，行情十分火爆。

3只“保租房REITs”合计有8个底层资产，拥有8663套租赁房间，均位于一线、二线城市，整体出租率均在90%以上，有相对稳定的租金收入；今年一季度，这三个项目的毛利率分别达到52%、68%、70%，具有较好的盈利水平。

此外，这3只REITs均为“产权型REITS”。其中深圳和厦门的REITs对应的资产为保障性租赁住房，北京的资产则为公租房。

“保租房REITs”一直被认为是保障性租赁住房项目“融投管退”商业模式闭环中的重要一步，对于华润置地来说，若该REITs成功发行，其拟分拆的两个有巢公寓项目将由公募基金动用募集资金进行收购，最终由该REITs持有100%权益，不再作为公司的附属公司和财务并表项目。

这两个公寓项目为“有巢国际公寓社区·东部经开区店”和“有巢国际公寓社区·泗泾社区”，均在2021年已开业。

“东部经开区店”所处的项目地块系上海第二宗R4租赁用地，在2018年8月由华润置地以底价1.8亿元竞得、楼面价3592元/平方米；“泗泾社区”所处的地块系上海首宗租赁集体建设用地，2018年10月由华润置地下属全资子公司以1.25亿元的底价竞得。

区别在于前述3只REITs的底层资产均为国有建设用地项目，相对来说，集体建设用地项目成本更低，企业通过这种方式获取土地来建设租赁住房，能更有效地降低成本，回报率及商业运营的可持续性也更有保障。

东部经开区店和泗泾项目能被打包为底层资产去申报“保租房REITs”，也凸显了华润置地对有巢公寓的信心。“有巢”品牌首发在2018年6月，根据有巢公寓今年8月接受观点底层网采访时给出的数据，仅今年上半年，公司新增开业规模就达到了6000间。

官方数据显示，截至今年6月，有巢公寓在全国15城实现管理规模5.5万间；其中约80%的房源集中在北、上、广、深等一线城市。

克而瑞租售10月19日发布的《2022年Q3住房租赁行业盘点》中，有巢公寓截至Q3的开业规模为23033间，位于中国住房租赁企业中的第12位；截至Q3的管理规模为55000间，位于第7位。

品牌特色：青睐大型租赁社区项目

“有巢”品牌最初发布时，主要推出了“有巢公寓”和“有巢公馆”两条产品线，前者定位为青年公寓，后者则是白领公寓。

目前，“有巢”品牌已形成包括“有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”、“有巢新城”及“有巢国际公寓”五大产品线。

其中，“有巢公馆”、“有巢公邸”算是相对高端型、优享型的产品，要目标客群是高管、高收入的旅居人群。

“华润有巢”长租公寓品牌主要产品线概况，制表：搜狐财经

不过，多家机构统计的数据显示，最初的“有巢公寓”和“有巢公馆”这两条产品线，仍是“有巢”品牌的主力军。

以北京、上海、广州、深圳四个超一线城市已开业门店的情况来看，《狐说商道》通过走访发现，“有巢国际公寓”仍是“有巢”品牌开业较多的产品线。

以北京为例，高端产品线“有巢公邸”仅有位于三元桥的一家门店，目前已满房，月租金在18100元-59100元，对应户型的建筑面积为84平方米-134平方米。

“华润有巢”长租公寓品牌位于北京、上海、广州、深圳四大超一线城市部分在营门店概况

有巢公寓的官网披露，公司的业务类型为：存量商办改造、城中村改造、租赁/全自持商业用地、集体用地开发、工业厂房宿舍改造、运营管理输出这六大类。

从业务路径来看，对比其它“房企系”公寓品牌，“有巢”这一品牌明显更青睐大型租赁社区项目；同时，近两年公司新入市的大型租赁社区项目多为获取集体土地、R4租赁用地新建。

以“社区总部基地店”为例，这是北京最大的上市供应集体土地新建租赁住房项目，也是央企房企在北京开业的首个大型租赁社区项目，已于2021年9月开业。

今年“有巢”品牌入市的两个项目——设计之都店、润棠瀛海店，也属于集体用地。前者为有巢公寓在北京的第二个租赁大社区项目，北京截至目前在营的最大集体租赁住房项目、使用年限70年。

后者则是有巢公寓在广州的首个租赁大社区项目，主要提供30-56平方米的小户型；坐落于白云新城CBD中北部的“设计之都”，邻近地铁2号线黄边站，约20分钟可达越秀中心区，30分钟可达珠江新城。

同为大型租赁社区项目，每个项目背后的开发模式却不尽相同。如“总部基地店”和“泗泾社区项目”，均为集体用地项目。

“北京总部基地店”的项目地块由丰台区花乡地区葆台村提供，由华润置地联合平安不动产共同开发，“有巢”品牌负责开发后的运营和服务。

业内人士向《狐说商道》指出，这类模式相当于村集体出让土地经营管理权与收益权，企业出资进行建设并获得项目50年的经营权与收益权。企业承担建设费用和固定收益，村集体获得固定收益和约定分红。

“泗泾社区项目”的土地出让方为上海松江区泗泾经济联合社，其拥有该土地的所有权、使用权、经营权和收益权。因此企业在支付土地款项后，就无需继续向村集体支付固定收益分红。

再比如“有巢”品牌的“润棠瀛海店”，项目运营主体由瀛海镇集体经济组织、“有巢”公寓、愿景集团成立的合资公司担任。“有巢”和愿景集团负责项目运营及管理，并以分红的形式每年支付缴纳土地使用费用。

“华润有巢”长租公寓品牌主要的租赁社区项目拿地及建设情况概况

自持/租赁集体土地、R4用地等新建房源的扩张方式，多数还是属于传统的“重资产”或“中资产”。而在轻资产运营管理输出方面，有巢公寓也有所探索。

据“有巢成都”今年6月发布的官方消息，有巢公寓与郫都区平台公司就菁弘集团润水花园租赁住房项目达成了合作，这将是“有巢”品牌首次在成都落地住房租赁大社区项目。

该项目位于成都郫都区科创新城板块，属于独立住宅小区，总建筑面积3.52万平方米，房间数量652间，“有巢”主要通过管理输出的模式来帮助项目完善产业配套，协助菁弘统筹科创新城片区实现城市更新，同时该项目也是有巢在成都的首个租赁大社区项目。

盈利表现：半年营收同比增长36.9%

有巢公寓的盈利能力如何？过去很长一段时间里，“房企系”长租公寓品牌的营收、利润等数据都少有披露。

2020年开始，万科、龙湖等房企开始披露自身长租公寓业务的营收、盈利等情况。有巢公寓的相关财务数据，则是在华润置地2021年业绩中开始有所体现。

华润置地的主营业务为开发销售、经营性不动产、轻资产管理；其中最为典型的轻资产业务即物业管理服务已以华润万象生活为主体，完成单独分拆上市。

长租公寓板块被华润置地归为“生态圈要素型业务”，除了长租之外，该类型的业务中还涉及城市建设与运营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生领域。

在2021年，该类型的业务实现总营收167亿元。其中，城市建设与运营（即代建）的营收贡献比达到95.4%；长租公寓实现营收3.13亿元，按年增长46%，出租率在92%的高水平，营收贡献比为1.9%。

华润置地称，公司的长租业务聚焦核心城市核心区位核心资产，已形成全产品系建设及运营能力，具备租赁社区综合解决方案全流程实践能力，符合REITs发行标准的标的资产打造“投、融、建、管、退”闭环，将持续探索长期可持续的盈利模式。

截止2021年末，华润置地长租业务在营项目30个，储备项目16个，房间总数5.25万间。按照公司的规划，在十四五末期，将实现管理规模行业前十，央企第一，成为中国集中式长租公寓行业盈利能力前3的行业领导品牌。

今年8月底华润置地举行了2022年中期业绩发布会，会上披露的数据显示，今年上半年公司的“生态圈要素型业务”实现总营收76亿元，同比增长19.4%。

各细分业务中，除影视业务受疫情影响营收同比下降13.8%之外，其余细分业务业绩均增长。其中，长租业务实现营收1.79亿元，实现了36.9%的同比增幅，对公司“生态圈要素型业务”总营收的贡献比提升至2.4%。

同在8月中指研究院曾发布的《2022上半年中国住房租赁企业“成长性TOP10”》榜单，有巢公寓位列第一位。

不过，有巢公寓的规模相较于万科泊寓、龙湖冠寓还是有所差距。万科财报显示，截至6月底，泊寓在33个城市累计开业泊寓12.73万间，上半年新增开业1.89万间，另外有5.77万间尚在规划和在建中；已开业项目整体出租率为88%，开业6个月以上的项目出租率较去年年末提升3.7个百分点至93.7%。

龙湖财报显示，截至6月底，冠寓已经在全国30多个高能级城市开业超过11万间，上半年出租率超过93%；同时，冠寓也在积极与多个城市政府和企事业单位合作，6月底已在全国10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房。

规模的差异也体现在各自总营收的不同表现上，整体来看，2021年-2022年上半年一年半的报告期内，泊寓、冠寓、有巢公寓分别实现累计营收42.1亿元、34.1亿元、4.92亿元。返回搜狐，查看更多