CSDR-2018-01010

　　长县政办发〔2018〕12号

　　长沙县人民政府办公室

　　印发《关于全面推进物业管理工作的实施办法》的通知

　　各镇人民政府、街道办事处，县直各单位：

　　《关于全面推进物业管理工作的实施办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　长沙县人民政府办公室

　　2018年8月25日

关于全面推进物业管理工作的实施办法

　　为进一步理顺物业监管机制，破解物业管理难题，促进物业服务水平有效提升，营造整洁、和谐、文明的居住环境，根据国务院《物业管理条例》、《湖南省实施办法》、《长沙市关于全面推进物业管理工作的实施意见》等规定，结合本县实际，制订本实施办法。

　　一、指导思想和工作目标

　　（一）指导思想。以规范物业服务、改善人居环境为核心，以理顺监管体制、优化运行机制为宗旨，以解决物业管理突出问题为导向，紧扣和谐、宜居、品质城市建设主线，破除物业管理与社区管理相分离，行业管理取代社会管理的旧体制，重新构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制。

　　（二）工作目标。到2020年，全县物业管理水平显著提高，居民生活幸福指数不断提升。

　　二、明晰工作职责，厘清主体责任

　　物业管理工作按照县委、县政府统一领导，县相关职能部门通力协作，镇（街）、村（社区）属地管理的原则，结合城管+物业网格化管理和矛盾纠纷四级三调工作机制，改变属地管理与行业监管权责不清的局面。积极推动物业管理纳入社区治理体系，建立“政府推动、部门联动、属地负责、网格落实、业主自治、社会参与”的监管工作新体系。

　　（一）明确县物业管理监督委员会管理职责

　　县物监委对全县物业管理工作进行统一安排、综合调度，系统性地开展监管工作。负责定期召开工作联席会议，督促相关职能部门和镇（街）、村（社区）严格履行物业管理监管职责；按照“统一受理、集中梳理、分流办理”的原则，通过会办、交办、督办等方式，及时组织处理物业管理领域中突出、重大问题。

　　（二）明确镇（街）属地管理职责

　　各镇（街）为辖区物业服务监管责任主体，全面负责辖区内的物业管理活动。应进一步充实监管力量，成立专门的物业监管办公室，配备专职工作人员；按照属地管理的原则，负责辖区内物业服务企业的日常监管和考核考评工作，负责组织指导业主大会召开、业主委员会的成立和换届、业主委员会年度考核等工作；负责监督维修资金使用，参与“应急维修”现场认定及验收工作；负责加强对社区物业管理工作的指导和人员培训；负责牵头组织协调解决辖区内物业管理的矛盾纠纷；负责协调物业管理与社区建设的关系。

　　（三）明确村（社区）一线管理职责

　　村（社区）应将物业管理工作纳入社区管理范畴。负责组织开展辖区内物业管理政策法规宣传；教育和引导村（社区）居民参与及支持物业管理工作；培养居民按时缴纳物业管理费的理性消费意识；积极指导、监督业主委员会的成立和运行工作。

　　负责召开联席会议，及时调处辖区内物业矛盾纠纷；负责辖区内物业管理巡查工作；重点督促物业服务企业做好日常保洁、设施设备维护、绿化养护、安全防范和文明创建等工作。

　　在业主委员会成立前及业主委员会换届、业主委员会不履行职责的情况下，社区应代行业主委员会职责，主持组织业主投票表决签订物业服务合同、启动维修资金等小区重大事项。

　　（四）明确各相关职能部门管理职责

　　县住保局：负责监督全县物业管理活动，负责物监委的日常工作；负责研究制定长沙县物业管理政策措施；负责组织镇（街）、村（社区）、业主委员会的业务培训工作；负责物业专项维修资金的归集、使用和监督管理；负责物业管理年度绩效考核工作。

　　县规划建设局：严格把关住宅项目规划、设计审批、报建、综合验收等环节，确保新建住宅项目按标准足量配备停车位，建设过程中应加强监督，为物业管理创造基础条件。督促责任主体单位加强新建住宅工程质量常见裂缝与渗漏问题预防和治理，减少住宅质量投诉; 对质保期内的房屋质量问题按《长沙市建设工程质量投诉处置意见》予以受理和督促整改。

　　县食品药品工商质量监管局：负责物业服务企业注册、登记，依法对企业经营行为进行监督管理；依法查处楼盘小区“住改商”问题；负责落实电梯源头管理，严格要求开发建设单位按照相关标准选配电梯；负责加大对电梯使用单位和维保单位的稽查力度，对电梯年检制度和检验质量进行严格把关；负责电梯故障应急维修现场勘察工作；受理业主对电梯问题的投诉，协调解决电梯问题引发的矛盾纠纷。

　　县财政局：负责将物业管理专项资金纳入年度财政预算，监督专项资金的规范使用。

　　县发改局：负责物业服务收费的监督管理工作；负责核定保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前普通商品住宅物业服务收费的政府指导价；负责受理物业服务收费问题的咨询、投诉和举报，依法认定违规收费行为并移交执法局查处，同时配合协调物业服务收费相关的矛盾纠纷。

　　县城管局：负责及时清运住宅小区生活垃圾，确保服务到位。

　　县卫计局：负责对取得许可的二次供水单位的水质进行卫生监测，保障二次供水单位水质卫生安全；做好小区传染疾病预防及防范指导工作。

　　县民政局：负责促进物业管理与社区建设、社区治理体系相融合，加强社区服务建设，推进基层居民自治工作。

　　县司法局：负责物业矛盾纠纷联合调处工作。

　　县消防大队、食品药品工商质量监管局、执法局等部门：负责推进执法进小区工作，负责住宅小区联合执法，依法查处“住改商”、违章搭建、占绿毁绿、占用消防通道等违法违规行为。

　　县供水、供电、供气、通信、有线电视等单位：负责向物业小区提供便捷优质的服务，按职能职责承担物业管理区域内相关管线、设备的维修维护工作。应保障居民基本生活需要，不得在小区物业交接或矛盾纠纷等特殊时间停止提供服务。供电部门负责配合政府部门牵头推动老旧住宅小区“专改公”工作，制定改造计划和实施方案，逐步安排改造。

　　三、创新监管机制，提升监管水平

　　（一）建立联席会议制度。县级物业管理联席会议，由物监委主任（县长）牵头，县物监委办公室主任（县住保局局长）担任会议召集人，县政府办、公安局、城管局、发改局、财政局、规划建设局、国土局、水务局、安监局、执法局、住保局、民政局、食品药品工商质量监管局、消防大队、供电公司、电信局、黄兴镇、黄花镇、安沙镇、果园镇、江背镇、星沙街道、湘龙街道、泉塘街道、梨街道、长龙街道、新奥燃气公司为联席会议成员单位。联席会议每季度召开，研究全县物业管理工作推进情况和突出问题的处置。各镇（街）应建立相应的物业联席会议制度，定期牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业和相关职能部门参加联席会议，及时解决辖区内物业管理中的综合性问题。

　　（二）建立矛盾纠纷“四级三调”工作制度。构建物业纠纷调处网络，畅通物业矛盾纠纷受理渠道，完善物业矛盾纠纷受理机制。建立县物业矛盾纠纷调处中心、镇（街）人民调解委员会、村（社区）人民调解委员会、网格管理或业主委员会自治调解的四级物业矛盾纠纷调解工作体制，按照分级受理的模式，力争小微矛盾不出村（社区）、大中型矛盾不出镇（街）、重大矛盾纠纷不出县。

　　（三）建立执法进小区工作制度。建立镇（街）物业管理联合执法机制。按照属地原则由各镇（街）牵头，组成县消防大队、食品药品工商质量监管局、城管局、规划建设局、执法局等部门共同参与的联合执法队伍，依法查处“住改商”、违章搭建、违规装修、占用消防通道等违法违规行为。同时针对执法困难的重点难点问题，采用政府审批、联合执法的方式推进执法进小区工作，破除单一部门进小区执法难的现状。

　　（四）建立安全生产分级监管制度。推进楼盘小区安全生产行业监管和属地监管相融合，建立安全生产分级监管制度。镇（街）负责楼盘小区安全生产的日常排查、整改和情况上报工作；县住保局负责督促物业服务企业履行安全生产主体责任；由镇（街）牵头，各相关部门、单位联合处置楼盘小区重点难点安全生产问题。

　　（五）建立城管+物业网格化管理制度。将楼盘小区物业管理纳入大城管工作体系统筹推进，在街道城市网格化管理中，三级网格工作人员包含社区物业管理专职社工，通过网格化管理加强楼盘的日常巡查，及时发现和解决小区物业管理方面存在的问题。

　　(六）建立物业承接查验工作机制。住宅项目物业交付前，开发建设单位应与物业服务企业进行物业承接查验，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并签订物业承接查验协议。承接查验结果应向业主公示，并报县住保局备案。

　　楼盘小区出现物业服务企业更替时，镇（街）要以首次承接查验结果为依据，组织新旧物业服务企业开展共用部位、共用设施设备承接查验工作。对公共部位存在问题的，要督促原物业服务企业恢复原状，确不能恢复原状的，由原物业服务企业承担经济责任。经承接查验认证后，公共部位出现问题的，由新物业服务企业承担修复责任。

　　开发建设单位应严格按照国家建筑工程保修规定履行保修期内的保修义务。应承诺在房屋分项保修到期之日前一个月，在各楼栋的大堂和小区主出入口的显眼位置张贴分项保修到期提示业主检查的通告，通告公示日期不得少于15天。

　　物业服务企业负责对共有部分和公共区域进行保修到期之前的检查。

　　（七）建立物业项目应急管理工作机制。物业服务企业退出物业项目时，业主大会尚未选聘到新物业服务企业的，业主委员会可以申请街道办事处或者乡镇人民政府进行应急管理。街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、督促村（居）民委员会组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务，费用由全体业主共同承担。

　　（八）逐步下放行政职权。县住保局尝试将镇（街）纳入前期物业管理招投标监管。试点维修资金使用审批权限下移至街道社区，增强基层物业管理监管工作履职能力。

　　四、规范行业秩序，优化发展环境

　　（一）建立完善的市场准入机制

　　1.新建住宅（含商住）物业应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业，投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。鼓励和倡导公开招投标引进优质物业服务。属地镇（街）物业管理人员可参与监标过程，强化镇（街）源头管理职权。

　　2.业主大会更换物业服务企业，应提前向镇（街）、村（社区）报备。严格遵守物业服务企业解聘和选聘程序，鼓励和倡导采用公开招投标方式选聘物业服务企业，物业服务合同须通过房地产行政主管部门的备案审查。

　　（二）明确物业服务企业退出机制

　　1.物业服务企业提前解除物业服务合同的应承担相应违约责任。物业服务企业退出楼盘小区的，应提前3个月书面告知属地镇（街）、村（社区），接受镇（街）、村（社区）的监督与指导，并在物业管理区域内书面告知全体业主，同时公示物业服务费收支情况、物业管理用房及其他属于全体业主共有财物的情况。物业服务企业违规退出项目的纳入诚信评价体系进行扣分处理并向社会公布。

　　2.镇（街）、村（社区）对辖区内物业服务企业退出实施监督，协调处理退出过程中产生的矛盾纠纷，参与新老物业服务企业交接的承接查验程序，监督物业用房、剩余公共经费、物业管理资料等移交工作。

　　3.供水、供电等专有性经营单位，在物业服务企业退出和新老物业交接期间要积极配合镇（街）、村（社区）参与本单位业务范围内的矛盾纠纷调处，不得因过渡期的欠费行为停止向楼盘小区供应水、电、气，保障楼盘小区居民的正常生活。

　　(三）建立质价相符的物业服务收费体系

　　1.县发改局应会同县住保局，按照不同的住宅类型制定前期物业服务政府指导价（可制定价格区间）。当物业服务成本构成要素（如最低工资标准）发生调整时，及时调整政府指导价格。前期物业服务收费标准由开发企业在招投标时根据服务内容、服务标准进行制订，在确定中标对象后、发售预售许可之前，到物价部门进行备案。

　　2.县直各有关部门、镇（街）、村（社区）和业主委员会应将楼盘小区物业费标准调整至合理水平。要设置科学合理的提价机制，以两年为一个提价周期制定物业费提价具体操作办法作为物业服务企业提价的政策依据。同时，对当前物业费标准明显不合理的楼盘小区，镇（街）、村（社区）应指导业主委员会或物业服务企业征求业主意见后启动提价程序，县发改局、住保局应对镇（街）、村（社区）进行业务指导。

　　3.物业行业协会应加强行业自律，制定、公布物业服务规则和物业服务等级标准，规范物业服务行业的经营行为，提高物业服务质量和水平。

　　（四）完善诚信体系，建立物业服务失信惩戒制度

　　在本县从事物业服务经营活动的企业必须进行诚信信息采集，并登记企业和从业人员信息。骗取、挪用或者侵占业主共有资金，擅自改变物业服务用房、共有物业用途，擅自利用共有物业进行经营，管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故，被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正，严重损害业主利益以及法律法规禁止的其他行为，经依法作出处理后记入企业信用信息档案。企业的信用信息情况纳入物业服务企业年度考核范畴。

　　五、推进业主自治，加强指导监督

　　（一）推进小区基层党建工作。探索构建“社区建党委、小区建党支部、楼宇建党小组”的城市基层党组织体系，把社区党建工作下沉至住宅小区，让城市基层治理“最后一公里”更顺畅。通过党建引领推动志愿服务，促进三方联动机制建设，构建和谐文明社区。

　　（二）业主委员会备案权限下移。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。为强化镇（街）、村（社区）对楼盘小区的动态、舆情管理，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内在所在镇（街）备案，由镇（街）报备至县住保局。

　　（三）明确业主委员会组建和日常工作经费来源。为确保业主委员会顺利成立，首次业主大会会议经费由建设单位承担，有条件的镇（街）可提供住宅小区首次业主大会召开的工作经费。业主大会和业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会成员的工作补贴由业主大会具体约定，业主委员会工作经费可以按业主大会约定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中按提取比例列支。业主委员会的财务账目应当每半年向全体业主公布，业主可按照业主大会或管理规约的规定向业主委员会申请查询。

　　（四）规范公共收益管理。前期物业管理中公共部位、公共设施所产生的公共收益属于小区业主共有，由前期物业服务企业专账代管，村(社区)进行监督管理。主要用于前期物业管理中已过质保期的公共设施、设备、绿化维护和保养以及弥补前期物业服务费的不足，或补充公共维修资金。各物业服务企业代管的公共收益费用应在属地镇（街）物业管理办公室的指导监督下使用，每季度在项目公告栏或小区业主信息平台公示一次收支情况。公共收益应定期审计，定期向业主公示，审计费用由公共收益支出。县发改局、住保局每半年组织一次对前期物业服务企业公共收益资金的监督检查。

　　业主委员会或物业服务企业应在镇（街）、村（社区）的指导监督下单独开户建账、依法管理，每半年公示一次小区公共收益的收支情况。镇（街）要加强对楼盘小区公共收益的监管，负责界定公共收益内容、建立小区公共收益使用协商机制、商定公共收益使用范围，同时应加强财务监管，可委派审计机构每2年对楼盘小区公共收益进行审计，或在业主委员会到期、物业服务企业更替时进行审计。

　　（五）规范业主委员会行为。业主大会、业主委员会应当积极配合村（社区）依法履行自治管理职责，支持镇（街）、村（社区）开展工作并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知当地村（社区）并在提交会议表决前认真听取村（社区）建议。业主委员会应当依法、依规行使各项权利，不得作出明显扰乱楼盘小区正常秩序、损害业主权益的决定或开展明显不合理自治活动,如有违反法律、法规的行为将依法处理。

　　六、强化工作保障

　　（一）加大财政投入。要加大公共财政资金对物业管理工作和物业行业发展的投入力度。县级设立物业管理专项资金，纳入财政预算并建立逐年增长机制，用于推动物业行业发展、业主委员会培训、专职社工支出、智慧物业建设、以奖代投企业考核奖励、小区应急问题处置和老旧小区设施设备改造等方面。由县住保局负责明确年度资金分配方向和资金使用，镇（街）应配套物业管理工作经费，为属地管理提供资金保障。在县级财政资金对物业服务企业进行考核奖励的基础上，镇（街）可提供相应配套奖励资金。

　　（二）严格监管考核。县人民政府应将物业管理工作纳入对县直相关部门及镇（街）的绩效考核之中。由物监委领导小组办公室对各单位物业工作开展情况进行定期督查和综合评定。各相关部门和镇（街）要将物业管理工作列入年度目标考核任务，住保局要加大对各属地镇（街）物业管理办公室的业务指导，属地物业管理办公室、村 (社区) 要加强对物业服务企业的日常检查和考核，将考核结果作为物业服务企业年度评优、企业信用等级评定的重要依据。

　　（三）加强宣传教育和舆论引导。各部门要切实加强舆论引导，通过多种途径大力宣传物业管理政策。应切实强化物业管理工作正面宣传，深入报道物业服务管理的先进典型，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。

　　七、本办法自2018年10月1日起施行。

    抄送：县委各部门，县人武部。

　　县人大办，县政协办，县人民法院，县人民检察院。

　　长沙县人民政府办公室                      2018年8月25日印发