文件解读：《苍溪县农村宅基地审批及住房建设管理办法》解读

  苍溪县人民政府办公室

  关于印发《苍溪县农村宅基地审批及住房建设管理办法》的通知

各乡镇人民政府，县级有关部门：

  经县政府同意，现将《苍溪县农村宅基地审批及住房建设管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

  苍溪县人民政府办公室

  2020年11月3日

  苍溪县农村宅基地审批及住房建设管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为进一步加强和规范我县农村宅基地审批及住房建设管理，统筹城乡规划，合理利用土地，规范农村村民住宅申请、审批程序及住房建设秩序，维护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》《建筑工程施工许可管理办法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《四川省城乡规划条例》《四川省农村住房建设管理办法》《四川省农业农村厅 四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》(川农〔2020〕43号)等法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。

  第二条 本办法所称城乡规划区是指城市、镇、乡和村的建成区以及因城乡建设和基本建设发展需要，必须实行规划控制的区域。

  本办法所称宅基地，是指农村村民依法取得集体土地使用权后用于建造住宅的土地。

  本办法所称村民是指本农村集体经济组织的常住户口成员，且在本集体经济组织内从事生产经营活动，并享受本集体经济组织成员权利和承担义务。

  第三条 县农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作。县自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作。县住房和城乡建设部门负责指导农村住房建设，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑施工企业及建筑工匠管理。其他相关部门按照法定权限履行相关职责。各乡镇人民政府负责所辖行政区域内宅基地改革和审批管理工作。村镇建设管理办公室或综合行政执法办公室承担农村宅基地管理和改革工作，接受县级农业农村部门工作指导;乡镇农村住房建设管理工作机构接受县住房和城乡建设部门工作指导;村民委员会建立村级宅基地协管员制度，在村级组织负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和住房管理。

  第四条 村民建住宅必须符合国土空间规划，坚持“科学规划、合理布局、节约用地、保护耕地、因地制宜”的原则，实现社会效益、环境效益和经济效益的统一。

  第二章 规划管理

  第五条 县城规划区村民建住宅分禁建区、控建区、适建区。

  禁建区是指城市总体规划和控制性详细规划中已明确的城市道路、管网、河堤、绿地、生态敏感区、生态脆弱区、文物保护区、特殊用地保护区和整宗成规模建设用地等功能性区域，纳入近5年内城市统一开发的建设用地。禁建区内禁止个人新建、扩建和改建住宅，确需进行改造的危房和符合建房条件的农户应集中到控建区或适建区按规划要求进行建设。

  控建区是指不影响城市总体规划和控制性详细规划实施的区域，经过论证可以作为拆迁安置的区域。控建区内的建设活动必须严格按照批准的建设性规划审批建设，并按照统一规划、统一放线、统一风貌、统一监管、联户建设和限定建设规模的原则进行控制性建设。

  适建区是指主要集中在统筹发展区域和城市总体规划确定的中心城区与统筹发展区域之间的城乡接合部。凡适宜建设新村区域，经农户申请，村(组)会议讨论、公示同意，村级组织审查，自然资源部门派出机构及村镇建设管理办公室或综合行政执法办公室审核后，报乡镇人民政府批准。建筑层数、建筑面积应符合经批准的规划管理规定。适建区内根据控制性详细规划，按照控制性规模和社会主义新农村建设的要求，并坚持“统一规划、统一风貌、因地制宜、合理布局”的原则进行建设。在控建区和适建区内个人建房的土地由乡镇人民政府负责按规划调整安排。

  第六条 鼓励村民在控建区和适建区按照规划利用旧宅基地，以联合的形式修建住宅。在按本办法第九条规定规划，且没有达到控制性详规建设要求楼层的，必须进行联合建设。

  第七条 乡镇规划区建住宅由乡镇人民政府按规划进行控制管理。

  第八条 农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米;3人及以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人及以上的户按5人计算。扩建住房所占面积应当与原有宅基地一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。

  第九条 村民建住宅用地规划涉及交通运输、林业、水利、电力、气象等部门的，应分别取得有关部门的许可或同意。严格控制在地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应当符合地质灾害防治要求。

  第十条 严格控制占用耕地建住宅，禁止占用基本农田。严禁城镇居民在农村购置宅基地和农民住宅;严禁为城镇居民在农村购买的宅基地和农民住宅发放不动产权证;严禁以农村村民申请建房为名搞房地产开发。

  第十一条 在充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权的前提下，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

  第十二条 村民或联合建设户农房建设，两层以下(含两层)的建房户可选用符合本区域风格风貌规划要求的通用设计图集;不选择通用图集的建房户，应当委托具有相应资质的设计单位进行建筑方案设计;修建三层以上(含三层)、建筑面积300平方米及以上、6米跨度及以上住宅应委托建筑施工企业施工，并向乡镇人民政府申报，纳入工程质量监督范围，按《建筑工程施工许可管理办法》规定由县住房和城乡建设部门办理施工许可证;禁止无证设计、无设计图纸施工。

  第三章 用地管理

  第十三条 农村村民符合下列条件之一的，可以申请一处宅基地：

  (一)多子女家庭，有子女已达到法定年龄，确需分居立户且符合条件的;

  (二)因国家建设原宅基地被征收，未进行安置和补偿的;

  (三)因自然灾害或者实施村镇规划、土地整理、移民安置和脱贫攻坚等原因需要集中安置，其规划方案经县人民政府批准，并经本集体经济组织三分之二以上成员或代表讨论同意的;

  (四)因婚嫁等原因迁入农业人口落户成为本集体经济组织成员，同时享受和承担村民权利义务，且在原籍没有宅基地的。

  (五)因外出务工、上学、劳动教养、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口迁回后继续从事农业劳动，承担村民义务，且原无宅基地的农业人口的。

  第十四条 有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：

  (一)申请宅基地不符合土地利用总体规划、土地利用年度计划和城乡建设规划的;

  (二)涉及占用农用地未办理农用地转用审批的;

  (三)原有宅基地的面积虽未达到规定标准但住宅建筑面积能够解决分户需要的;

  (四)将原住宅出售、出租、赠与他人的;

  (五)已列入城乡规划改造范围的;

  (六)原有住宅拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行了补偿并安置的;

  (七)城镇居民和非婚嫁娶落户农村的农业人口;

  (八)其他不符合法律和有关规定的。

  第十五条 农村居民因征地转为城镇居民后不再享有申请宅基地的权利，但原宅基地未征收的，可以继续保留，需维修加固的可以维修加固。在农村拥有两处宅基地的必须拆除旧房，宅基地复耕。

  第十六条 扩建住宅所占用的土地面积应当连同原宅基地一并计算，宅基地使用面积严格按本办法第八条的规定标准执行。申请迁建住宅的村民，新建房屋投入使用前必须拆除原来的危旧房屋。乡镇人民政府要督促集体经济组织落实房屋建新拆旧工作，原宅基地复耕后交由本集体经济组织调配使用。

  第十七条 因城市建设需要拆迁村民个人住宅的，按照征地拆迁有关政策规定执行。

  第四章 审批程序

  第十八条 村民建住宅审批程序：

  (一)符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请;申请应当载明申请资格、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、外观风貌等内容，并填报《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》(附件1)、签署《农村宅基地使用承诺书》(附件2)和提交身份证明等相关申请要件。

  (二)村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论，并将以上申请材料在本小组公示栏或人口集聚区域进行公示，公示时间5日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料交村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，审查时限5个工作日。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。

  没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本村级组织范围内公示5日后，无异议的由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。村级组织审查和公示时间合并不超过10个工作日。

  (三)乡镇人民政府受理窗口同意受理后，即日转交村镇建设管理办公室或综合行政执法办公室。村镇建设管理办公室或综合行政执法办公室负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请及外观风貌等是否经过村组审核公示等，并及时将申请材料和《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》(附件3)送自然资源部门派出机构进行审查和签署意见。

  (四)自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续;在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，按有关要求办理规划许可。

  (五)涉及林业、水利、电力、交通、公安、燃气等部门的，村镇建设管理办公室或综合行政执法办公室要及时将申请材料及有关情况送有关部门征求意见，有关部门原则上应在10个工作日内签署意见;对法律法规政策规定明确、乡镇能够承担的审查事项，尽量委托乡镇有关机构审查。村镇建设管理办公室或综合行政执法办公室综合有关方面意见，提出审批建议，报乡镇人民政府审批。

  (六)乡镇人民政府根据各部门联审结果，对农民宅基地申请进行审批，符合要求的，核发统一印制的《农村宅基地批准书》(附件5)及《乡村建设规划许可证》(附件4)，并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。从乡镇人民政府同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过20个工作日。

  (七)乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并于每季度末将审批情况报县农业农村部门、县自然资源部门、县住房城乡建设部门备案。

  第十九条 农村村民农房建设应当依法办理农村宅基地和农房建设规划审批手续。涉及环保、交通、林地、水利、景区、电力、通讯等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。取得乡村建设规划许可后，必须严格按照批准的位置、面积、层数等规定建设，不得擅自变更;确需变更的应报经原批准机关按原审批程序批准，并办理变更手续。

  第二十条 因依法买卖、交换、继承、赠与、分户等原因导致房屋所有权、土地使用权发生转移的，经本集体经济组织同意，乡镇人民政府审查后，到县不动产登记中心办理不动产转移登记。

  第二十一条 有下列情形之一的，集体经济组织报乡镇人民政府批准后，可收回宅基地使用权：

  (一)新建住宅后，未拆除的原宅基地;

  (二)因撤销、迁移而停止使用的宅基地;

  (三)未按批准用途使用的宅基地;

  (四)非法买卖或者以其他形式非法取得的宅基地;

  (五)法律法规规定应当收回的其他形式的宅基地。

  第二十二条 有下列情形之一的，经乡镇人民政府或县自然资源部门批准，撤销用地批准文件或注销不动产登记，并书面通知当事人：

  (一)无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的;

  (二)超越批准权限非法批准占用土地的;

  (三)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的;

  (四)违反法律法规规定的程序批准占用土地的;

  (五)采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗手段获得用地批准文件或土地登记的;

  (六)其他不符合法律法规和有关规定的。

  第二十三条 对由于历史或规划原因超过法定宅基地标准的旧宅基地，按下列情况进行登记管理：

  (一)1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可按现有实际使用面积进行登记。

  (二)1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

  (三)1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  第五章 建设管理

  第二十四条 农村村民农房建设审批全程实行监督检查，全面落实“三到场”要求。即：接到农村村民农房建设申请后，乡镇人民政府要及时组织村镇建设管理办公室或综合行政执法办公室、自然资源等机构实地审查申请农户是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等;农村宅基地经依法批准后，乡镇人民政府应于5个工作日内组织相关机构到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户建房完工后，要及时向乡镇人民政府申请进行验收，乡镇人民政府在收到申请10个工作日内组织相关机构进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房(规划许可及竣工)验收意见表》(附件6)。通过验收的农户，可以向县不动产登记中心申请办理不动产登记。

  农村村民农房建设必须修建排水排污设施和生活污水净化处理池等，严禁人畜粪便直排。

  第二十五条 经批准用地建房的农户，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房;住宅建成后应拆旧的，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过乡镇人民政府验收后90天内拆除旧房，原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的必须复耕。

  第二十六条 存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后不拆旧等违法违规行为的纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩戒和查处。

  第二十七条 农房设计和通用图集编制应当本着安全、适用、经济和美观的原则，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定，与周边环境协调，体现地方特色、民族风格，提倡采用新工艺、新材料、新结构。

  第二十八条 农房建设应当由具备相应施工资质等级证书的施工单位或具有资质证书的村镇建筑工匠施工。农房承建方必须持有建筑施工人员资格等级证书，在规定的范围内承接农房建设工程，并签订农房承建合同，对农房建设质量安全负责。农房建设应按照批准的房屋风貌、位置、面积、总平面图和层数实施，不得擅自变更。确需变更的，须经原批准机关同意，并办理变更手续。

  第二十九条 在开工前，农房建设的农村村民要与乡镇人民政府签订建房质量和安全责任书。

  第三十条 农村村民农房建设质量标准按四川省住建厅《农村居住房屋建筑施工技术导则》执行。

  第三十一条 施工企业、村镇建筑工匠必须严格按照设计图纸和技术规范施工，严禁擅自变更设计图和使用不符合工程质量要求的建筑材料、建筑构件。

  第三十二条 坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，乡镇人民政府加强农房建设安全管理，落实主体责任和责任人，建立农房建设安全生产责任制度，定期或不定期对农房建设工程的建设情况进行监督检查，确保农房建设工程安全施工。对进行农房建设工程的施工人员在进场前要进行施工安全教育，督促农房建设的农村村民、建筑施工单位、施工人员遵守有关安全生产的法律、法规和建筑行业的安全规章、规程，确保施工安全。

  第六章 职能职责

  第三十三条 乡镇人民政府对辖区内宅基地和住房建设管理工作的主要职责：

  (一)宣传、贯彻、执行国家和地方有关宅基地、城乡规划建设、自然资源等法律法规和政策;

  (二)加强组织领导，强化责任落实，完善工作流程，切实承担起宅基地审批和管理职责;

  (三)履行好农村宅基地属地管理责任，统筹专业人员充实工作力量，要建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度，公布办理流程和要件，印制办事指南，方便农民群众办事;

  (四)负责编制本辖区村庄或新村综合体规划并组织实施;

  (五)负责辖区内农房建设施工质量安全监督管理;

  (六)负责村容村貌和农房建设风貌管理;

  (七)负责本行政区域内村民建房活动的日常巡查、监督管理，发现违法建设行为及时有效制止，处理本行政区域内村民建房相关信访案件，并上报相关部门。

  第三十四条 村民委员会的职责：

  (一)健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正;

  (二)协助做好宅基地、城乡规划建设、自然资源等相关法律法规宣传工作;

  (三)根据本村规划对宅基地及农房建设管理提出初步审查意见;

  (四)监督建房户按照规划和用地许可进行建设;

  (五)负责开展宅基地日常监督，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现、早报告;

  (六)及时掌握本行政村范围内土地利用和建设管理工作，发现违法建设行为，及时制止并报告所在地乡镇人民政府。

  第三十五条 县农业农村部门要依法履行如下职责：

  (一)负责农村宅基地改革和管理工作;

  (二)建立健全全县宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度;

  (三)完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;

  (四)组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门;

  (五)参与编制国土空间规划和村庄规划;

  (六)会同县级有关部门和乡镇人民政府建立动态巡查机制，依法组织开展农村用地建房动态巡查，切实做到对涉及宅基地使用、建房规划、建设施工等违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。

  第三十六条 县自然资源部门要依法履行如下职责：

  (一)宣传、贯彻、执行国家和地方自然资源法律法规和政策以及国家和地方城乡规划建设法律法规和政策;

  (二)负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作;

  (三)负责全县的基本农田保护工作，确保土地利用总体规划确定的基本农田数量不减少、质量不降低、用途不改变;

  (四)对各乡镇村庄建设规划或新村综合体建设规划编制、审查、实施等工作进行监督指导;

  (五)在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和建房规划许可等相关手续。

  第三十七条 县住房和城乡建设部门要依法履行如下职责：

  (一)开展对农村建筑施工人员专业技能的培训和加强建筑施工企业的监督管理;

  (二)加强对农房修建过程中的工程质量技术指导;

  (三)加强对农村建设管理机构人员的培训，提高技术服务水平;

  (四)指导农村住房建设，执行农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控。

  第七章 责任追究

  第三十八条 对村民建房管理工作不力，造成不良影响和后果的，追究乡镇主要领导和相关人员的责任;对涉嫌违法、违纪、违规的，移送纪检监察或司法机关处理。

  第三十九条 县自然资源局、乡镇人民政府因越权审批或违法审批造成当事人经济损失的，依法追究责任。

  第四十条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县农业农村部门责令退还非法占用土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。超过省、市规定的标准，多占的土地以非法占用论处。

  第四十一条 对无权批准或者违反法律规定的程序批准占用的宅基地，其批准文件无效，对非法批准使用宅基地的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。对非法批准占用的宅基地应当依法收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

  第四十二条 对在宅基地审批和管理工作中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的相关人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究相关责任人刑事责任。

  第四十三条 严禁以任何名义向本集体经济组织以外的公民转让、买卖宅基地和农房。擅自买卖或以其他形式非法转让宅基地的，不予办理转让过户手续。

  第八章 附 则

  第四十四条 本办法未包括的内容按法律、法规、规章和国家、省、市相关技术规范、标准执行。

  第四十五条 对本办法施行过程中，法律、法规、规章及新的技术规范另有规定的，从其规定。

  第四十六条 本办法由县农业农村局会同县自然资源局、县住房和城乡建设局负责解释。

  第四十七条 本办法自2020年12月10日起执行，有效期5年。在实施过程中，法律、法规和上级另有规定的，从其规定。2018年9月28日苍溪县人民政府办公室印发的《苍溪县城乡规划区宅基地管理办法》(苍府办发〔2018〕72号)同时废止。