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一周一期的【家事法有约】栏目

又和您相约啦

本期主题：

同居分手，房产如何分割？

听听律师怎么说

目前婚前同居的年轻人越来越多，有的是以结婚为目的而进行的同居，有的则因不婚主义而长期同居，在同居期间不可避免的是男女双方的财产混同，有的还涉及到购入大额资产。如果男女双方最终解除同居关系的，是否可比照婚姻法对于夫妻共同财产的处置原则进行财产分割？

笔者认为同居关系不可比照夫妻人身关系，因此结束同居时的财产分割原则上和离婚时财产分割原则不同，同居期间的财产更贴近男女双方共同投资，笔者结合近几年的司法实践以及自己的办案经验，罗列了几种婚前同居关系结束时的财产分割情况，当然本文所讲的同居特指已达法定婚龄后的未婚同居，未讨论有配偶者与他人同居购房的情况。

A与B同居并在同居期间购得40万的房屋，房屋登记在双方名下。该40万购房款为16万首付，按揭24万，在AB解除同居关系时房屋增值到80.26万。根据A的陈述，其全部负责按揭款，首付A出资了13.3万，B出资了3.8万。双方就该房屋分割产生纠纷诉诸法院。

但是双方对于首付出资数额并未有充分的证据。该案经历一审、二审，最终二审法院认定，首付部分原则上在证据清晰的情况下可以计算出比例，但对于该部分因未有充分的证据显示A支付的具体金额，故推定双方共同支付首付，首付部分属于双方各半支出。

随后计算出AB对于原房价中的支付比例，再依据升值后的房价计算出分割时各自可得的款项。（具体参见《人民司法》2011年22期，作者：陈志韧，《共同共有的房产在分割时应考虑共有人的实际出资》中列举的案例）

在上述案例中法院裁判的依据在于《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条之规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。

对于共有财产可以分为按份共有和共同共有，根据《物权法》第一百零三条之规定，在共有人对共有的不动产或者动产没有约定或者约定不明确的情况下，认定为按份共有。

在上述案件中如果证据清晰能计算出份额的话，则会按照份额比例进行，但是在上述案件中因为证据不足，故根据《物权法》第一百零四条之规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，视为等额享有。

AB以结婚为目的双方共同出资购买房屋，A为了实现对B的结婚承诺，遂将房屋直接登记在B名下，AB均有出资。此种情况下裁判依据等同第一条，属于按份共有（可以参见广东省新兴县人民法院(2012)云新法民初字第878号、广东省云浮市中级人民法院(2013)云中法立民终字第17号）。

但是如果有特别约定，比如A与B有协议，虽然各自出资，但是A愿意将其份额赠送给B，则此时需要分两种不同的情况予以分析，如果A的赠与是以结婚为前提的，那就是属于附条件赠与，虽然登记在B名下，恋爱关系终止，条件无法成就，则赠与行为不发生效力，仍旧按事实出资进行分割。

还有一种情况即A对B的赠与不以结婚为前提，那就属于赠与已经完成，房屋归B所有，但是这种情况在现实生活中比较少见。具体的法律依据可参照“《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理……”

三、一方出资登记在出资人名下或者一方父母出资登记在出资人子女名下

该种情况比较好处理，一般直接认定为个人财产。在此处要讨论的是，对于同居关系期间在生活中付出较多的另一方是否可以获得相应的补偿，在司法实践中，出于对妇女儿童权益的保障，在以下几种情况下，可对另一方有所补偿：在同居期间生育子女的一方照顾子女及另一方生活，付出较多的；一方存在残疾或者疾病另一方予以扶养的，这几种情况下，未出资方的利益也在保护范围内，具体的补偿比例则由人民法院自行裁量。

比如A全部出资且有充分的证据证明出资完毕，只是登记在B名下，此种情形下需要分情况讨论：

虽然A或者A父母全部出资，但是仍旧愿意登记B单独所有的，如以结婚为前提则现行婚姻未成立，此种情况同本文第二条属于附条件赠与。实践中当赠与条件不成立时，不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的，如果出资人有足够的证据证明出资完毕这一事实的，那么房屋所有权将归属于出资人。原因在于虽然不动产以登记为准，但是不动产的登记具有推定力，即经合法登记的不动产权利人在法律上被推定为真正的权利人但是不排除有其他相反情况，在有证据证明相反情况时，人民法院有权查明后判决房屋归出资人所有。

第二种情形就是一方出资后在同居期间不附带条件的赠与，那么情况也同本文第二条的处理意见，在此不多赘述。

综上所述，同居（未婚）期间的购房争议处理需要遵循以下几个原则：

1.同居期间双方共同所得的收入和购置的财产，如无特别约定，按一般共有财产处理；

2.同居期间的财产分割应当考虑双方对诉争财产取得的贡献大小、子女抚育及实际生活状况等因素；

3.同居关系财产分割时，应考虑财产的实际取得情况并适当照顾妇女、儿童的利益。

陈妍冰律师

来源：浙江泽大律师事务所

原标题：《家事法有约|同居分手，房产如何分割？》

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