杭州土地出让数据公开

公摊面积很难虚报

公摊面积包含的内容已经有相关规定来明确，但执行过程中又是怎样进行核算的？是否会出现开发商虚报公摊面积的情况？

杭州每一块土地在出让之前，政府已经规定地块的最高容积率和可建面积，这就意味着未来建造成楼盘后，总建筑面积已经被规定了上限。开发商在设计阶段，按照地块的各项指标来进行建筑设计和方案报批。而在该楼盘取得工程规划许可证之后，会由第三方检测机构，来对图纸进行预测绘，并计算出得房率。

但有人指出，早期预测绘都是由房管部门下辖机构完成，近年来已经逐渐市场化。而检测机构的检测费用也由开发商支付，怀疑是否会出现测绘机构和房企“穿一条裤子”的情况，针对这一点，王工认为可操作空间并不大。“总建筑面积=套内建筑面积+公摊+不可售面积，其中套内建筑面积是可以实地测量出来的，不可售面积例如社区用房、物业用房等，是土地出让时就已经规定好的，如果开发商虚报公摊面积，那总建筑面积就会超出上限。而且关于公摊面积以及套内建筑面积的相关数据，在销售时也会进行公示。”

公摊面积的大小

利弊需要理性看待

近年来，很多购房者觉得，自己买到的商品房，比起早年间住过的房子，得房率低了很多，要承担的公摊面积变大了，怀疑是不是开发商在虚报。事实上，这是因为如今高层建筑增多、电梯的普及等因素造成的。

通常高层建筑的中央部分，是由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、部分设备间围护形成的中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。根据消防要求，不同高度的住宅对核心筒大小的要求是不同的，楼层越高核心筒越大。这就是为什么同样条件下，30多层的建筑会比10层以下的建筑公摊面积更大，得房率更低的原因。

另外，楼幢中户型的设置，也会影响得房率，例如城东的艮山府项目，有一幢楼为两梯两户设计，全部户型为89m2，得房率仅有67%。王工解释说，在核心筒大小一样的情况下，那么户型越小，得房率就越低，如果做成140m2的大户型，那么每一户的得房率就会高很多。

此外，相比老小区，如今的新楼盘也更加注重舒适感，一楼通常会设计入户大堂，这也属于公摊面积的一部分。

那么，公摊面积真的越少越好吗？

专家认为，不能这么绝对地看待这个问题，购房者要理性看待。“虽然从表面看，公摊面积越低，说明得房率越高，购房者可以有更多的空间自己使用支配，但是越高越好也不见得。”她举例说，30多层的建筑，一层住着6户人家，但只有2个电梯，而另外一幢11层的建筑，2梯2户，虽然在得房率上前者相对高一些，但是居住舒适度则会大打折扣。“前者每天用在等电梯上的时间要长很多，所以购房者还是要先了解自己需要什么。”

以套内面积计算房价

购房者心里会更舒服

以套内建筑面积计算房价究竟会如何，可以参考重庆。

重庆在2002年出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中明确规定，商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。而据当时的媒体报道，新规则实行后，开发商纷纷上调了售楼单价，最终的房屋总价，与之前以建筑面积计价基本没有差别。后续一些楼盘在销售过程中，也都会分别注明套内面积单价和建筑面积单价分别是多少，不论以哪种方式计价，同一套房屋的总价一定是一致的。

专家认为，现在的购房市场，一般实行一房一价，不管用套内面积或者建筑面积来计算房价，总价是不会变的，而单价只是数字问题，只要度量和计算方式统一，差别并不会太大。

不少人呼吁取消公摊面积，有一个原因是目前物业费、取暖费等都是按照建筑面积计算，如果取消了公摊面积，业主只需要按照实际使用面积支付物业费，可以减少一部分物业费。但在重庆，现实却并非如此。《重庆市住宅服务等级标准》明确规定，住宅物业费以建筑面积为计价单位。

当然，以套内面积计价，对购房者来说还是有一定好处。一来会使购房信息更加直观透明，因为建筑面积的计算比较复杂，普通购房者几乎无法检验其真实性，而套内面积则可以直接测量出来，如果产生纠纷，更容易解决，购房者也更加容易接受。另外，由于很多国家都使用套内面积计价，如果国内也统一使用这一计价方式，那么在和其他国家的房价进行比较时，误差也相对小一些。

丨来源：浙江在线返回搜狐，查看更多