转自：中国经营网

本报记者 杜丽娟 北京报道

在无风险利率下行背景下，优质标的资产受到市场追捧，其中REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）产品因为高分红也成为投资者长期资产配置的一个选择。

根据监管要求，公募REITs每年给投资者的收益分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金额的90%。这意味着REITs产品必须将大部分收益以现金形式分配给投资者，此举确保了REITs较高的分红比例。

中证鹏元研究发展部研究员孙丽表示，今年以来，REITs全收益指数涨幅8.9%，跑赢沪深300，在大类资产中表现较好。受投资者青睐带动，REITs全年发行规模有望达到1500亿元。

首发+扩募成常态

REITs产品的持续扩募，为投资者多元化理财提供了更多选择。

2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，这标志着国内公募REITs试点正式落地。

三年来，公募REITs市场实现了从无到有的跨越，底层资产类型也逐渐丰富。截至目前，REITs底层资产包括收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房和消费基础设施等。

公募REITs是一种主要通过发行收益凭证来汇集投资者资金，并由专业机构进行管理和运营的金融产品。其目的是将不动产项目产生的收益分配给投资者。

今年以来，公募REITs市场迎来多单产品扎堆申请扩募，其中，华夏华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT等先后发布计划扩募的公告。

截至2024年6月6日，我国公募REITs首发上市36只，累计发行规模达到1188.68亿元，其中首发规模为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元，全市场市值规模突破千亿，达到1051.55亿元。

孙丽表示，近年来，公募REITs市场取得了显著进展，目前还有20多只REITs正处于待上市和审核阶段，这初步形成了“首发+扩募”双轮驱动格局。公募REITs产品大量入市不仅有助于盘活存量资产，也为服务实体经济发挥了重要作用。

6月1日，红土创新基金发布公告称，旗下红土创新深圳安居REIT拟申请扩募并新购入基础设施项目。在此之前，5月23日和5月30日，华夏北京保障房REIT与华夏华润有巢REIT也先后发布了拟申请扩募并新购入基础设施项目的公告。

安永大中华区基础设施咨询主管合伙人朱亚明表示，公募REITs试点初期，由于发行成本较高，存在着市场供需问题。随着监管部门放宽公募REITs的上市要求，比如对公募REITs 4%以上现金分派率进行了论证，市场各方对扩大公募REITs上市数量的意愿也比较强烈。

政策层面，原始权益人向基础设施公募REITs转让项目公司股权的相关税收优惠，也有效降低了公募REITs发行过程中的税务成本，这提升了原始权益人的申报意愿。

朱亚明预测，这些政策的出台将使现有REITs扩募成为可能，同时也会加速基础设施类项目资产证券化。

优质标的吸引力

随着监管政策的进一步完善，公募REITs市场在扩容提质的同时，其长期投资价值也在逐渐显现。根据中证鹏元的监测，目前市场整体处于高位盘旋，中证REITs收盘指数盘旋在800点附近，累计时间长达2个月。

孙丽表示，从中长期角度看，REITs市场扩募的加快，将不断丰富其资产类型，在稀缺资产缺少的当下，REITs优质资产标的也受到市场肯定。

据悉，公募REITs的主要特点包括强制性分红、高流动性以及介于股票和债券之间的风险和收益特性。自公募REITs上市以来，其底层资产类型也在逐步拓展，目前除了基础设施项目外，还包括数据中心、通信铁塔等新兴领域。

一位曾参与REITs项目路演的市场人士介绍，目前上市的公募REITs产品主要集合了类型多样的金融工具和产品，其中包含公募基金管理公司、资产支持证券管理人、财务顾问以及私募基金管理人等资管机构。

中咨华澍资本管理（北京）有限责任公司新能源投资部相关人士在接受采访时说，基础设施REITs产品的设计架构实际上是“公募基金+ABS”的产品结构。

“公募基金+ABS”主要有四层结构，首先需要有项目公司，即底层资产，然后由特殊目的公司（SPV）持有项目公司的权益，并且以该收益权为底层资产来发行资产支持证券，也就是ABS，之后顶部由公募基金去持有ABS。

最后一层结构是，投资人通过购买公募基金的份额来享有底层资产的收益权，以此完成资产收益从项目公司向投资人的传导。

对于原始权益人而言，通过发行REITs产品可以获得等价现金资产，无须提供差额补足、兜底或回购等增信措施，这可以帮助企业真正改善资产负债表，降低杠杆率，从而腾出融资空间，增强再融资能力。

该人士表示，从产品设计角度看，公募REITs是以公募基金为特殊目的载体，但改变了公募基金管理人长期以来财务投资者的定位，因此该资产支持证券交易。

中金公司研报指出，目前公募REITs产品兼具权益和固定收益属性，底层资产普遍具备稳定的盈利能力和现金流支撑。报告认为，对于公募REITs资产配置，投资者需要有长期主义的心态和耐心。