近日，洛阳市调整存量房交易结算资金监管相关政策，今后，买卖双方不通过中介机构，自行成交、全款买卖二手房，也需要按照规定，将购房款存入监管专用账户，接受监管。

　　不管找中介还是自行交易，二手房买卖的钱都得存监管账户

　　7月26日，市住房保障和房产服务中心对《洛阳市存量房买卖合同网签备案和存量房交易结算资金监管办法》（简称办法）进行了修订完善。

　　相关部门负责人介绍，存量房指的是已购买或自建并取得房屋所有权证书（不动产权证书）的房屋，通俗来说，存量房交易就是买卖二手房。洛阳市行政区范围内，存量房在交易时，需要根据规定，通过存量房买卖合同网签备案系统核验房屋信息、签订存量房买卖合同，完成合同备案。然后，买方将购房款存入由市住房保障和房产服务中心委托商业银行开立的存量房交易结算资金监管专用账户（简称监管专用账户），受到监管，待完成不动产转移登记后，按照约定，再向卖方结算房款。因继承、析产、赠予、互换、直系亲属过户、强制执行、拍卖所取得的房屋，不实行存量房交易结算资金监管。

　　新修订的办法规定，买卖双方无论是通过房地产经纪机构，还是自行成交，无论是全款还是贷款，购房款的贷款首付部分或全款，都需存入监管专用账户，接受监管。

　　“这样可以有效保护交易资金的安全，保护交易双方合法权益，避免发生相关纠纷。”该负责人说。

　　网签备案、交易结算资金监管，应该这样办

　　市民买卖二手房，如何进行网签备案，并办理交易结算资金监管？

　　市住房保障和房产服务中心相关部门负责人说，市民自行协商成交的，可到市民之家一楼的市住房保障和房产服务中心窗口，核验房源信息，在网上签订洛阳市存量房买卖合同，打印合同并签名或签章，办理存量房资金监管业务，然后拍照上传买卖合同及相关资料并申请备案；通过房地产经纪机构买卖二手房的，市民可通过中介办理上述业务。

　　关键词：全款买房

　　如果买方是全款买房，交易双方当事人需凭存量房买卖合同、交易双方当事人身份证明、存量房交易结算资金托管证明，将购房款存入监管专用账户，监管银行出具资金监管存入凭证。

　　交易双方当事人凭存量房买卖合同、交易双方当事人身份证明、资金监管存入凭证等材料，到市民之家一楼的市住房保障和房产服务中心窗口办理交易备案手续；交易双方在完成不动产转移登记，买方取得不动产登记证书后，市房地产市场管理处发送放款指令，监管银行在2个工作日内将监管资金拨付至卖方账户。

　　关键词：贷款买房

　　如果买方是贷款买房，交易双方当事人达成意向后，需到贷款银行进行贷款材料初审，贷款银行确定贷款比例和期限，贷款银行初审通过后，会将首付款存入监管专用账户。在办理交易备案手续时，还需提供抵押合同。

　　买卖二手房，这些内容要留心

　　市住房保障和房产服务中心相关部门负责人说，市民除了要注意对交易资金进行监管，还需注意以下几个方面。

　　选择到房产管理部门备案过的中介机构，未按照要求备案开展经营业务的，属违规行为。

　　没有办理不动产登记证（房产证）的房屋不能正常办理交易，持老房产证的要关注房产土地手续是否具备正常办理交易条件。

　　买方要求卖方配合到不动产登记部门查看房产是否处于查封、抵押、保全等不能交易的状态。特别要查清房屋年限，房屋的年限会影响购房者能否贷款及贷款额度。

　　房产有共有人的，买方应当和全部共有人签订三方中介服务合同和房屋买卖合同。房产所有人委托其中一个人或者第三人处理房产交易事务的，应出具经过公证的委托书。

　　除了商品房，还存在房改房、安居工程、经济适用房等政策性住房。这些住房，在转让时有一定限制，需要缴纳土地出让金等费用，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

　　房产中介收取的服务费用，在各门店醒目位置都有公示，买卖双方可以要求中介机构在签合同前将服务费用讲明算清。

　　买卖双方还应算清二手房交易税费，包括营业税、个人所得税、契税、增值税等，要关注营业税是否超过免征的年限，继承房产、直系亲属过户或者受赠房产个人所得税、增值税相对较高等问题。

　　购房前，贷款方要到银行咨询确认是否具备贷款资格，防止中介服务合同签订后，因贷不到款或者贷不足款违约，承担中介服务费不退和赔偿违约金的风险。

　　买方可要求卖方清理物业管理费，水、电及三气（天然气、暖气、煤气）等费用。

　　买卖双方和中介方的承诺均要在合同里书面体现，明确违约责任。签订中介服务合同前，应仔细研究条款，或请人帮忙把关。