集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

《土地管理法》第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定的工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用，并当面签订合同，合同上确定使用期限。

确定使用期限这里就和《民法典》当中的所说的期限有不一样的地方了，但是它没有说明具体应该多少期限。继续往下看，集体经营性建设用地出租，集体经营性建设用地出让的最高年限，转让、互赠、出资等等，参照同类用途的国有建设用地标准来执行。

《土地管理法实施条例》 第三十八条　国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

《土地管理法实施条例》 第三十八条　国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

第四十三条　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

第四十三条　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

《土地管理法实施条例》第38条规定，国土空间规划确定的工业、商业等经营性用途企业，已经办理土地所有权登记的，集体经营性建设用地土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用，在一定年限内使用。

第43条也规定参照国有的用途执行，法律另有规定的除外。所以，这里都出现了新的规定，就是这些土地可以出租，出租的年限参照国有的使用年限。那么，国有土地使用年限是多少呢？

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

根据国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知，第四条，国有土地租赁可以根据下列情况实行长期租赁。一定要注意，实行长期租赁，对短租、短期租赁有修缮土地的实行短期租赁。短期租赁一般不超过五年。需要进行土地建筑物、构筑物长期租赁应适用长期租赁。具体租赁由双方约定，在最长期限不得超过法律规定同类土地用途的最高年限。

所以，对于土地的出让是不是已经不再适用《合同法》的那个规定了？是不是不再适用了？我们接着往下看。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

关于《城镇国有土地使用权和转让暂行条例》里明确规定，关于住宅的最长使用年限是70年，工业的最长使用年限是50年，科教文卫等是50年，商业用地、娱乐用地是40年，综合用地或其他是50年。

结合上面的法律规定，是不是有明确了出租年限最长不得超过这些年限，也就是说住宅的最长不得超过70年。一般咱们接触的可能比较多的是工业用地，一般不得超过50年。科教文卫的不超过50年，包括体育用途的。

我们楹庭律师之前曾经办理过某案例，涉案的土地是做体育用途的，租赁年限也是50年，还有商业旅游、娱乐的不得超过40年，综合的不得超过50年。那在这里是不是已经很清楚了。如果土地租赁的，是完全可以按照这些来走的。

另外，关于相关部门在2004年就作出过严格土地管理的决定，集体建设用地使用权可以进行流转，很多新的《土地管理法》之前的很多租赁都是按流转进行，流转的年限一般不超过土地原使用权人所承包的期限，是不是也不局限于20年？是不是承包的年限一般也不局限于20年？

最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知， 充分发挥审判职能，确保农村改革创新的大力推进和农村制度建设的进一步加强（一）着力稳定和完善农村基本经营制度…… 6、妥善处理好与集体经营性建设用地相关的案件，促进城乡统一的建设用地市场的形成。要在符合土地利用规划的前提下，依法确认集体经营性建设用地与国有土地享有平等权利。在审理涉及集体经营性建设用地的纠纷案件过程中，既要严格执行法律、行政法规，又要处理好法律、行政法规与政策和体制机制创新之间的关系。要密切关注相关法律、行政法规和政策措施的完善配套情况，不能因审判工作影响农村土地管理制度改革的规范推进。

最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知， 充分发挥审判职能，确保农村改革创新的大力推进和农村制度建设的进一步加强（一）着力稳定和完善农村基本经营制度…… 6、妥善处理好与集体经营性建设用地相关的案件，促进城乡统一的建设用地市场的形成。要在符合土地利用规划的前提下，依法确认集体经营性建设用地与国有土地享有平等权利。在审理涉及集体经营性建设用地的纠纷案件过程中，既要严格执行法律、行政法规，又要处理好法律、行政法规与政策和体制机制创新之间的关系。要密切关注相关法律、行政法规和政策措施的完善配套情况，不能因审判工作影响农村土地管理制度改革的规范推进。

最高人民法院关于印发推动农村改革司法保障的规定，要符合土地利用总体规划的前提下，依法确认建设用地与国有土地的平等权利。目前，我们律师手里掌握的相关案例非常多，有好几个非常具有典型意义的案例。

例如，某企业主租赁了集体建设用地，租赁期限为50年，没有土地证，但是企业主办理了相应的审批手续，相关的部门当时说这块土地可以审批，由该企业使用，诉讼最终打到了中院、高院。最后，法院确认该租赁合同虽然超过20年，但是不违反法律规定，依然有效，所依据的主要就是上面的一些规定。

很多企业主可能在租赁集体土地的时候，手里也有集体建设用地使用证，甚至有的还有房产证，如果有集体土地使用证或者房产证的，如果说村委会或者土地所有权人想以超过20年无效为由起诉的，那就是另外一个法律关系了。

物权法定对于集体建设用地的使用权，如果一旦有登记证的，就说明你有了相应的用益物权，物权受法律保护。同样，如果有了房子的所有权证，这种所有权物权也是严格地受法律保护的。物权优于债权，这是最基本的。也就是说你登记证书远远优于租赁合同。虽然有的租金是一年一年交，有的是一次性交清，有的分两次交，有的一年一年交。虽然是一年一年交，也应当以物权为主。从登记证办的办好之日起，企业就自然地获得了建设用地的使用权。建设用地使用权是一个物权，是一个用益物权，同样受到法律的保护。

《土地管理法》规定得非常清楚，物权是受法律保护的。同样的对房屋的所有权也同样是受法律保护的。相关的土地所有权单位，比如说集体经济组织，不得以债权的名义去取消人家的物权，也就是物权优先，物权法定这个基本原则。如果真的是因为租金拖欠了，或者说想涨租金，或者说不符合现在实际情况了，完全通过债的方式提起民事诉讼，而不能说以确认你使用我土地使用权无效的这种方式，去取缔人家已经登记的证书。

如果是租赁的厂房的，只能是用《民法典》和《合同法》，因为租赁的不是土地，没有特别法对租赁厂房有明确的规定。但是，我们在办案过程中，还有一类，当时租赁这块集体土地的时候，是想办理国有土地使用权，比如说发生在九几年，甚至零几年，甚至最早的有八几年，最早租赁土地的时候就是为了办理国有土地使用权。但是在办理过程当中因为各种原因没有办成。

但是，手里保留了一些像当初比如说一些协议，比如说一些当时的批准文件等等。有的是毛地，比如说就是接手的厂房，当时是为了把这个厂房变成集体的厂房，变成一个国有的出让用地。在这种情况下，即便没有土地的使用权，也应当依据自然资源部的2021年1号文件，即关于加快解决不动产登记历史遗留问题的规定，其中就明确规定，没有土地手续的建设项目，要按照项目建设时的政策补办用地手续，补办用地手续。

如果各位企业主你们也遇到了这样的问题，也遇到了房东也好，集体经济组织也好，在土地租赁的合同超过20年之后，要求起诉说合同超期了无效，咱们一定要认真对待，不要完全拘泥于《民法典》或者《合同法》，不要完全拘泥，因为有特别法的规定，有特别法适用特别法。同样根据《民法典》及《合同法》的规定。如果有其他法律规定的，应当适用其他法律规定。不是说所有的租赁只是20年，不是这样的，完全不是这样。

所以，关于土地还是比较特殊的，如果各位企业主遇到这样情况，一定要从以下四个方面来入手做工作：

首先，对自己遇到的情况进行一个明确的定性，遇到的是一个民事的问题还是一个其他方面的问题，一定要准确定性。第二，尽量多的搜集证据。第三，尽量多地去找更多的一些法律依据、法规的依据。第四，制定一个完善的、正确的、全面的维权方案，以此达到更好的维权目的。这就要求咱们企业尽量找一个专业的团队进行操作。

每个案子情况都不一样都需要具体分析，所以企业主如果遇到类似的这种情况，应该怎么办呢？建议及时找专业的律师团队进行分析，也可以向我们咨询，行政纠纷当然要找北京楹庭律师。律师团队会给指明道路，搜集事实依据和法律依据，出具简单办案方案之后，企业主再决定下一步如何解决。通过法律的工具保障自己的合法权益。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。返回搜狐，查看更多