来源：雪球App，作者： 三土城市笔记，（https://xueqiu.com/1196085864/194309140）

大家好，我是好久没有自报江湖诨名——“良渚吴彦祖”的三土。“三土城市笔记”的老读者应该知道，我是一个不太喜欢和人辩论大道理的人。包括在我们的读友群里，我也经常强调“拿数据说话”。当然，数据有很多种，有宏观的，有微观的，虽说每种数据都有它的价值，但具体到区域城市类话题，往往越微观、越详细的数据越有价值。

比如，杭州每年的人口数据有没有价值，当然有，它证明了杭州是全国最具人口吸引力的城市之一，也解释了杭州房价怎么调控都压不住的深层原因。但，比笼统的一个全市数据更有价值的，是各区甚至各镇街的具体数据。只有通过这些微观数据的比较，才能看清杭州究竟是哪些板块在吸引外来人口，市内人口又是怎样流动的，进而判断某个楼盘的升值潜力和投资价值。

只是，这些数据一般都比较难查到。好在得益于每十年一次的全国人口普查，最近，杭州市统计局官网就发布了全市196个乡级单位（街道、镇）的第七次人口普查结果。我仔细看了这份长长的数据清单，真是干货满满，所以特撰本文，与大家分享。

数据显示，截至2020年，杭州全市常住人口超过10万的特大镇街共有38个。其中，人口最多的街道是钱塘区白杨街道，共335634人。这主要是因为杭州高教园区（下沙大学城）位于此，14所高校，光在校生就有近20万。

这里插一句，钱塘区两个人口超10万的特大街道都在下沙，大江东5个街道加上围垦区总共只有247173人，只相当于白杨一个街道人口的73%。钱塘区政府所在地河庄街道仅73874人，远少于临平区政府所在地临平街道的160593人，余杭区政府所在地仓前街道的119398人，和萧山区政府所在地北干街道的153786人。

什么意思呢？就是说大江东现在还处于蓄势阶段，还没到人口导入的高峰期。除非是在钱塘区工作，房子买来自己住，或者能摇到那种价格明显倒挂的网红盘，如果是单纯投资的话，大江东并不是特别好的板块，时机上还偏早。毕竟，如今房票比钞票更值钱。

白杨街道之后，人口第二多的街道是余杭区良渚街道，共有326157人。同时，良渚也是所有镇街中增量最多的，十年共增长了177211人，比富阳（114323人）、临安（67890人）一个区增长的人数还多。难怪这些年，从融信澜天到和光尘樾，良渚红盘迭出，万人摇不断。

如果说良渚的人口成绩是肉眼可见的，那么丁桥、临平的人口增幅，估计连很多常年关注区域城市话题的朋友都要直呼“没想到”。

虽然良渚街道十年间的人口增幅也高达120%，但是和丁兰街道一比，就小巫见大巫了。这个经常出现在口水杭州论坛，被各方拿来当作笑料，就连自家上城区的兄弟街道都要纷纷与之撇清关系的弱鸡街道，六普时还只有34377人，到七普时直接飙升至172753人，人口增幅达到了恐怖的402.5%。

按照房价“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的规律，丁桥其实并没有一些空头说的那么差。当然，影响市场选择、房价波动的因素远不止任泽平说的那三点，还得综合考虑产业、交通等情况。

事实上，不只是丁桥，城东和东北区域之所以一直起不来，主要是因为笕桥机场、火车东站、半山等将整个板块切割得支离破碎。所以尽管从王国平时代起，就提出打造钱新二期、城东新城，以期将主城与下沙、临平这两大副中心连起来。但20年过去了，这个目标始终没实现，城东断裂带始终存在，而处于断裂带上的丁桥要想依靠人口实现逆袭，难度并不小。

回到人口的话题，丁桥之后增幅排第二的临平街道。过去十年，作为大余杭区政府所在地，虽然经济成长表现比不过西面的未来科技城片区，但依仗ZZ地位和集全区财政之力打造的城建基础，以及相对低廉的房价，临平街道吸引了127241人，增幅达到381.5%。

但随着余杭分区，临平经济地位一落千丈，未来临平街道甚至整个临平区，是否还能保持之前的增速，需要打上一个大大的问号。

写到这里，不知道大家有没有发现，无论是总量榜，还是增量榜，上榜的多为老杭州眼中偏远、乡下的街道。而那些占据主城区核心地段的知名街道，比如湖滨、南星桥、四季青（钱江新城）等，反而都榜上无名。

这一方面是因为老城区的街道普遍面积都较小，而郊区的街道多为乡改街、镇改街而来，并且在此过程中往往合并了多个街道，所以面积普遍较大。比如由勾庄、良渚、大陆、安溪等四个乡镇合并而成的良渚街道，面积达到103.1平方公里，是辖区面积只有1.6平方公里的湖滨街道的64倍。

良渚以余杭区27%的人口，却一口气推出了北部、良渚两大新城。而人口占全区46%的余杭、仓前、闲林、五常四街道，则在合力打造一个未来科技城。

另一方面，也印证我在上一篇《城市化进入倒计时，一个城市研究者的7点忠告》里提到的“随着城市化进入尾声，大城市将出现郊区化趋势”的观点。但那篇讲得比较笼统，严格来说是近郊化。

以杭州为例，全市38个特大镇街中，萧山、余杭、临平各有6个，数量并列第一。而这三个区正好是杭州“一核九星”中与核心城区“紧密联动型”的近郊区。按照官方文件的要求——努力成为“大杭州”的重要增长极，也就是说，这三区是城市化进入尾声期杭州城建开发的主战场。

与之对应的，钱塘、富阳、临安这三个远郊区（钱塘区下沙板块算近郊，大江东算远郊）的情况就没那么乐观了。

毕竟人口往郊区的迁移是有极限的，不可能无限远地搬迁，否则那就叫换城了。我以前说过，杭州城市的自然边界在二绕。当然不可能二绕以内所有地方都填满，东北临平方向或许中环内也填不满，但二绕以外的板块，比如临安，绝对是危险区域。所以我个人的看法是，买临安，不如买绍兴、嘉兴等环杭地级市的中心城区。

而此次公布的镇街数据也印证了这一点。以远郊三区之一的富阳来说，除了富春、银湖、东洲、鹿山这四个城区街道外，其余19个镇街的人口都在负增长。其中，富春一个街道的人口（321275）占到全区的近四成，增量更是占91%。

这些都表明，像富阳这样的远郊板块，虽然已经撤市改区了，但实质上还是一个独立的城市地理单元。不同于大都市的“郊区化”，富阳、临安等小城市未来的人口只会进一步往主城区集中。为什么我上面说买临安不如买绍兴、嘉兴呢？因为嘉绍主城区好歹人口过百万，而临安所有街道加在一起也不到40万，基数太小，天花板太低。

至于杭州自己的老城区，未来可能只属于两类人，一类是顶层精英，他们居住在西湖边或沿江的豪宅区，占据着城市最好的景观、教育、医疗资源；另一类则是底层土著，尤其以老年人为主，他们或迫于自身经济实力，没办法搬走，或出于对老城的感情，不愿意搬走，最终结局就是窝在自家老破小里，随着城市慢慢变老，最终消亡。

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