2010年1月19日晚8时许，原告回家后发现家中财物失窃，随即报警，报案时称被窃物品总值94000元。之后，公安部门对此予以立案，但案件至今未侦破。原告请求法院判令被告赔偿原告经济损失5万元。

法院认为，原告家中发生入室盗窃事实成立，但原告称被盗的具体财物仅为原告单方面陈述，无其他证据证实，法院难以认定。被告作为原告居住小区的物业公司，根据有关规定，对其管理区域负有维护公共程序和物业使用安全实施必要的正常防范性安全保卫活动的义务。案发当日，原告所在楼内电梯处的监控录像系统不能正常运转，被告也没有证据证明地下车库的门禁系统处于完好无损状态，上述事实均说明被告对小区的安全管理存在一定瑕疵，被告疏于管理的行为与原告财物失窃存在一定关系，被告应承担相应的赔偿责任。但考虑到被告并不负有杜绝小区内一切违法犯罪的义务，且根据当事人的陈述及公安部门的勘察结果，原告住所厨房窗户未关闭，也是其财物被盗的重要原因，原告对此也应当承担责任。故对被告赔偿原告款项之数额，由本院酌情确定为3000元。

案例三

叶某诉上海某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案(2011)浦民一(民)初字第4936号（业主只提供报案材料，案件未侦破，法院酌情判物业公司赔偿）

2010年1月11日下午6时，业主叶某回家后发现其住所被盗，导致原告家庭财产，如浪琴牌女士手表、惠普牌笔记本电脑及钻戒、项链等物品被窃。原告报警后，由于该小区未安装监控摄像机等因素致使警方至今无法侦破该盗窃案件。叶某向法院起诉要求被告赔偿其被盗财物经济损失的30%即人民币45,000元。

法院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。现原告叶某住所财产被盗而导致财产损失，该事实有原告提供的报案记录及本院调取的公安机关所作的询问笔录等证据所证实，故法院予以确认。而从原告提供的相关证据可以证实被告作为物业服务企业在小区安保工作上确实存在瑕疵，特别是其在阻止原告等住户自行安装防盗设施后未采取进一步的防范措施，故被告负有管理未尽职责的过错，理应在其过错范围内对原告的损失承担相应的赔偿责任。现原告叶某对其诉称在该纠纷中所遭受损失的具体金额虽未提供充足的证据予以证实，但原告因生活所需而在住所放置金饰品、笔记本电脑等物品，而上述金饰品等物品在案发中被盗符合常理，且原告叶某在此纠纷中为无过错方，苛求其对遭受的具体损失金额承担举证责任有失公平，故法院对其主张的赔偿数额酌情予以支持，并由被告依其过错责任予以赔偿，但原告的过高要求法院难以支持。据此，判决被告赔偿原告叶某损失人民币2万元。

二

物业公司责任承担的

法律分析

（一）责任分析依据

1、法律依据

（1）物业公司负责相关区域内的秩序维护

《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

《四川省物业管理条例》第二条第二款规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

（2）物业公司对物业管理区域内的安全防范工作仅为协助义务

根据《物业管理条例》第四十六条第一款规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

根据《四川省物业管理条例》第四十八条第二款规定，物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

（3）物业企业对于安全防范义务的履行范围仅限于合同约定，未按合同约定履行的承担相应法律责任。

根据《四川省物业管理条例》第四十八条第一款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。

2、合同约定

物业公司在业主被盗案中是否承担责任除了依据相关法律规定外，还需要依据业主和物业公司订立的物业管理服务协议的相关约定。下文的法律分析均以某小区前期物业管理服务协议为例。

该小区前期物业管理服务协议约定，物业对秩序维护的管理服务内容为：“协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序”、“确保辖区全天24小时处于受控状态”、“杜绝因管理责任造成的重大刑事案件和重大火灾”；物业承担责任范围：“对因管理责任造成的事故和损失负责”、“对客户的人身和财产、车辆不负保险、保管责任”。另，该协议针对秩序维护物业管理应达到的服务质量为：“安全护卫各岗位（含监控中心）实行24小时值守”、“杜绝因管理责任造成的重大刑事案件和火灾事故”。

（二）物业公司承担责任的条件

1、特殊情况

物业管理合同对业主室内财产的保管、保护进行了特别约定或者交纳的物业管理费用中包含了“保安费”。此种情况下，合同有明确约定的从约定，若物业公司与业主签订的合同里未明确约定且物业管理费用中未包含“保安费”，则物业公司仅有义务依据合同约定维护公共部位轶序。

2、一般情况

（1）物业公司未尽到管理职责

物业公司应履行法定、约定的义务并在事件发生后积极采取必要的措施。物业公司应根据政府发布的物业服务标准、合同约定及物业公司公示的服务标准切实履行管理职责，做好小区安全防范工作（以前述某小区前期物业管理服务协议为例），即包括安全护卫各岗位（含监控中心）实行24小时值守及其它公示服务标准，如定期巡逻、门卫登记等；且在业主失窃后应积极配合公安部门调查或采取其他可以阻止损害进一步扩大的措施。若物业公司未尽到管理职责，或无相关证据佐证已尽到管理职责，则对业主失窃承担相应的法律责任。

（2）已报案，但是否需要侦破以及通过侦破结果确定损失金额有不同判例

从司法实践来看，目前各地法院将盗窃案件是否侦破及盗窃数额确定与否作为物业公司承担责任的前提持有不同意见。其中一种观点认为，仅凭单方报案记录不能作为损失认定依据，若物业公司确应承担责任，也需先确定盗窃事实存在以及能确定相应的损失数额，且该损失数额应以公安机关侦破案件认定的数额为准。（如前述案例一）

另一种观点认为，业主因生活所需而在住所放置的物品在案发中被盗符合常理，且业主在此纠纷中为无过错方，苛求其对遭受的具体损失金额承担举证责任有失公平，故在判决中对业主主张的赔偿数额酌情予以支持，物业公司将依其过错责任予以赔偿。（如前述案例二、案例三）

（三）结论

以前文提到的某小区为例。根据物业公司与业主签订的物业管理服务协议，未对业主室内财产保管、保护进行特别约定，因此只要物业公司履行了法定及约定的安全防范工作，且能提供相关证据佐证，则物业公司可免责；反之，需承担相应的法律责任。

三

物业公司的风险防范

建议

（一）切实履行应尽的管理义务

1、物业公司的服务标准应遵守相关法律规定、政府发布的物业公司收费标准及对应的服务标准、合同约定及物业公司明示的服务标准。包括但不限于所有的秩序维护设备到位并维护其正常运行，做好门卫登记、定期巡逻等；

2、对日常管理工作做好书面记录，达到能为自己完全履行管理职责提供佐证。如做好门卫登记定期巡逻、做好门卫值班记录、小区巡逻记录、外来车辆登记以及外来人员登记工作，保证监控视频按规定存储等；

3、在事故发生后积极配合公安机关破案或采取必要的措施阻止损失的进一步扩大。如积极提供视频监控、登记薄，若发现可疑人员实施盘查等。

（二）将“保安员”统一改为“秩序维护员”（依据中物协[2008]1号文）

由于相关规定将物业的职责界定为安全防范协助义务，且物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容，并无“保安费”的表述。为消除不必要的误解，准确界定行业责任，建议今后物业公司对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。物业公司在签订物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。

（三）购买物业管理责任保险

根据风险管理策略，物业公司可以选择购买物业管理责任保险，在业主被盗后，同时物业公司确实管理过错的情况下，可以通过该保险分担物业公司的全部或部分经济责任。

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