忙了一天，凡人刚刚休息一会，就看到小会计A发过来的微信“凡人老师，我发现税务局有个事情做的不对”“甲公司无偿使用个人住房作为办公室，公司和个人也签订了无偿使用协议，也没有开房屋租赁发票。前几天税务局发现了这个情况，要求企业缴纳房产税和土地使用税。我记得税法说个人住房免征房产税、土地使用税嘛，这个房子又没有出租，税务局是不是弄错了？”

　　“呵呵，这个事情，税务局还真没有错。我们可以从房产是否免税、如何计算和谁是纳税人三个问题分别来了解。”

　　房产税

　　问题一：个人所有的住房不等于“个人所有非营业用的房产”？

　　《房产税暂行条例》规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的房产是不是要缴纳房产税，与个人所有的房产的实际用途是不是经营有关。个人住房用作居住使用时，不是营业用房，免征房产税。但个人所有的住房无偿提供给单位和个人从事经营使用，房产的的实际用途就是营业用房，不属于免税范围，需要缴纳房产税。

　　问题二：如何计算并缴纳房产税？

　　房产税一般有两种计算方法，一是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率1.2%。二是房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率12%。对于单位和个人无租使用个人所有的房产，没有明确规定如何计算并缴纳房产税，但参照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”的规定，可按照房产余值计算并缴纳房产税。

　　问题三：纳税人是个人业主还是使用单位？

　　《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。对于甲公司无租使用的个人住房，所有人个人在房产所在地的，房产所有人为纳税人，不在房产所在地的，由甲公司缴纳。

　　土地使用税

　　问题一：甲公司无偿使用的个人所有的住房是否免缴土地使用税？

　　《城镇土地使用税暂行条例》中没有规定个人所有的住房免缴土地使用税，在《财政部、国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（(1988)国税地字015号）中规定，个人所有的居住房屋及院落用地的土地使用税征免，由省、自治区、直辖市税务局确定。《安徽省地方税务局关于城镇土地使用税若干政策问题的通知》（皖地税函(2007)632号）规定，对个人所有的自住房屋用地，暂免征收城镇土地使用税。个人所有自住房屋用地，是指个人所有的自身生活住房用地部分，不包括出租或用于生产经营占用的土地及院落用地。

　　甲公司无偿使用的个人所有的住房，其用途是用于生产经营，因此应当依法缴纳土地使用税。

　　问题二：如何计算并缴纳土地使用税？

　　《城镇土地使用税暂行条例》规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。其中实际占用的土地面积按照个人所有住房的土地使用权证载明的土地面积确定。单位税额由市、县人民政府应当根据实际情况，依法制定并经省级人民政府批准的适用税额标准确定。

　　问题三：纳税人是个人业主还是使用单位？

　　《城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依法缴纳土地使用税。个人，包括个体工商户以及其他个人。《财政部、国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（(1988)国税地字015号）进一步明确：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

　　对于甲公司无租使用的个人住房，拥有土地使用权的个人在土地（房产）所在地的，土地使用权人为纳税人，不在土地（房产）所在地的，由甲公司纳税。