从案例看房产附属设施融资六大注意事项

1.可以融资的房产附属设备范围

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑物区划内一般包括专有部分和共有部分两类。专有部分包括房屋、车位、摊位等特定空间；共有部分包括：建筑基础、承重结构等基本结构部分；楼梯、大堂等共同通行部分；消防、公共照明等附属设施；避难层、设备层等结构部分。

对于建筑物的结构性部分，本身属于不动产的范畴，从所有权的角度，无法单独分离和确权；对于设备部分，虽然从物理上无法分离，或分割造成使用价值严重贬损，但所有权单独分离应无异议。所有权可以分离和单独确认，就具备了“融物”的基础。

结合案例中各级法院的认定来看，这些可以分离出来的设备包括：消防、电梯、综合布线、空调、给排水、配电、安防、管道、供热等设备。

2.是否存在建筑物区分所有权

上述可以分离出来的设备，都是实现建筑物基础公共功能的设备、设施，与建筑物共有权人的生产、生活有密切关系。如果取之作为租赁物的，承租人应能够处分，即整栋建筑物内，不存在其他不动产或房屋所有权人，如果存在的话，则应取得其共同同意。

3.有无抵押瑕疵

不能就设备看设备。注意审查设备所附着的房产，是否已经设置抵押。如果房产或建筑物已经设置抵押，则应进一步审查是否已将“附属设施”作为登记的一部分；如未作为登记的一部分，还需要进一步审查抵押合同，看是否纳入抵押财产范围（虽然设备动产抵押自合同生效时设立，登记后才能对抗第三人，但从合规和尽职的角度，建议还是要做相应审查。至于能否承担该风险，则是公司风险偏好问题）。

4.如何实现设备的区分和特定化

这些附属设施，附着或内嵌于建筑物。如何证明其确实存在，是技术活——设备的特定化，一定程度上解决了这个问题，即通过有形的文件锁定看不到的设备。案件中，金租公司做了很好的示范，这些设备具有独立的名称、规格型号、购置发票等，实现了具体、特定的要求。

5.涉足房地产行业应当注意的合规问题

按照当前的监管要求，金融租赁主要的监管限制是，资金不能违规流入房地产，也就是约定的资金用途不能为房地产开发。这一点，在租后管理中应当关注。

6.哪些“物”可以参考本案原则

以“物权法定”作为逻辑起点，根据法律规定，所有权属设立、变更需要办理登记的不动产，均可以参考本案的融资路径和原则。

按照《不动产登记暂行条例》规定，“房屋等建筑物、构筑物”不动产权利，依照本条例规定办理登记。

关于什么是房屋等建筑物，住建部政策法规司编写的《房屋登记办法释义》有描述，“建筑物”一般指可供人们在内进行生产和生活的地上或地下，具有顶盖、梁柱、墙壁的构筑物，包括房屋、地下室、空中走廊等。

而构筑物，一般是人们不直接在内进行生产生活的场所，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等。

由上来看，现阶段，可以认定为房屋或建筑物的不动产，均应办理登记。通常来说，商品房、体育馆、厂房、钢结构房屋等，均属于该范畴。返回搜狐，查看更多