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《民法典》第二百七十九条

法条变迁说明

随着经济发展，在建筑物区分所有的情形下，业主擅自将小区内的住宅房屋改变为餐饮、娱乐等商业用房，以及经营公司、服务行业等经营性用房的情况不断增加，实践中将此种情况称为“住改商”。“住改商”可能造成来往小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素；干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张等问题。民法典第279条明确了“住改商”中有利害关系业主的意见不应适用“多数决”，明确规定为需经有利害关系的业主一致同意。本文就“住改商”纠纷的相关裁判规则予以整理，供读者参阅

法信· 裁判规则

1.移动运营商擅自在居民小区楼房内搭设工业通信基站，从事经营活动，应认定为法律所禁止的“住改商”行为——赵春钢等诉某移动运营商业主共有权纠纷案

案例要旨：移动运营商未经有利害关系的业主同意的情况下，擅自在居民小区楼房内搭设工业通信基站，从事无线通信作业，该行为与原有住宅性质相悖，不属于基于专有部分特定使用功能的需要而对共有屋顶的合理利用，已构成对共有物权的侵害，应认定为法律禁止的“住改商”行为。

审理法院：湖北省荆州市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2014年第4期

2.房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意——张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案

案例要旨：在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照关于业主改变住宅用途的规定处理。

房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。

审理法院：湖北省武汉市中级人民法院

来源：《最高人民法院公报》2014年第11期（总第217期）

3.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房——柴金鸿与何宝兴业主专有权纠纷

案例要旨：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。业主未获得作为本栋建筑物内其他业主的同意，擅自将涉案使用用途为住宅的房屋改变为经营性用房，侵害了本栋建筑物内其他业主的权利，本栋建筑物内其他业主作为有利害关系的业主有权利要求其恢复房屋住宅的使用用途。

案号：（2015）滨功民初字第1403号

审理法院：天津市滨海新区人民法院

来源：裁判文书网，发布日期2015年11月14日

4.业主擅自将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状——李学峰、张红梅等与李洪旗、张健排除妨害纠纷

案例要旨：业主将涉案的住宅改变为经营性用房，出租他人经营饭店，未经审批许可，也未征得其他有利害关系业主同意，该业主的行为对涉案楼房的结构安全留有安全隐患，并给相邻业主的居住生活环境等造成了一定的污染和损害，损害了有利害关系业主的合法权益，有利害关系的业主有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或赔偿损失。

案号：(2015)烟民四终字第1158号

审理法院：山东省烟台市中级人民法院

来源：裁判文书网，发布日期2015年9月10日

法信▪司法观点

1.应当如何确定有利害关系业主的范围

对有利害关系的业主的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全和安宁的影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。实践中，在判断某一业主是否属于本条所称的有利害关系的业主时，应注意从以下几点进行认定，一是应当具有法律规定的业主身份。实践中，应认定基于合同或法律规定而具体居住或者使用物业的符合法律规定情形的物业使用人，拥有与业主相同的权利。二是必须是业主的合法权利受到或者可能受到侵害，这里所说的合法权利指的是业主作为建筑物所有权人所享有的特定权利，如共有权、区分专有权等。三是损害与“住改商”业主行为之间有法律上的因果关系。从位置上来说，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，但不宜将整个小区的所有业主都认定为法律规定的有利害关系的业主。实践中确有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定。如果建筑区划内本栋建筑物之外的业主主张与“住改商”行为存在利害关系的，应当举证证明利害关系的存在，即其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。当存在小区业主已将房屋出租、出借等情形时，也应赋予非业主的物业使用人相同的异议权利。

2.如果未经有利害关系的业主一致同意，其法律后果是什么

本条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主一致同意。未经有利害关系的业主一致同意，其行为仍不具备合法性。因此，本条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。值得注意的是，《物权法》对此规定为业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。实践中有的做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见，这违背了当初的立法本意，因此本条明确了“住改商”中有利害关系业主的意见不应适用“多数决”，明确规定为需经有利害关系的业主一致同意。但也要明确，在“住改商”问题上，有利害关系业主一致同意只是必要条件，业主将住宅改为经营性用房时必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，这两个条件必须同时具备，缺一不可，才可以将住宅合理合法地改变为经营性用房。实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能改变其行为欠缺合法性。办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，其不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。该事实不能限制本条规定的效力。

（摘自：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（上），人民法院出版社2020年出版，第384~386页。）

法信▪关联法条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条　依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

第十条　业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。