来源：公开资料，观点指数整理

而纯托管模式，主要是业主获租金收益，而乐乎则获取管理费和出租后的增值服务收入。

此外，2018年在市场遇冷，融资难的环境中，乐乎引入OYO模式，针对存量市场中的中小型公寓推出有朋加盟，为业主提供软装改造、顾问派遣、平台植入、营销推广等服务。

目前，乐乎有朋模式已布局北京、上海、广州等五个城市，其中北京在营项目数占比最多。

数据来源：乐乎官网、观点指数整理

不过，轻资产拓展前期，企业需要面临庞大的成本摊销，乐乎预计达到10万间的规模才有可能覆盖前期投入成本。

而在2020年疫情的影响下，长租公寓市场空置率日益攀升，公寓方招租需求逐步显现。基于此，乐乎开拓了“满客”模式，致力于提供公寓代招租服务，快速去化房源。

数据来源：公开资料，观点指数整理

截至2020年底，有朋模式在营项目数达40间，纯托管模式与引入资方托管模式在营项目数相差无几。纯托管作为乐乎早期开展的业务线沿用至今，管理项目数占据乐乎在营项目数一半左右。

另外，针对分散式长租市场，乐乎今年推出“乐乎大家”产品线，专注于大中型社区分散式房源，提供委托管理等专业运营服务。

与直投式托管相似，“乐乎大家”区别于传统二房东模式，与房屋租赁业主、租客共同签署乐乎三方协议。

来源：公开资料，观点指数整理

从集中式的直投托管模式发展至针对分散式房源的“乐乎大家”产品线，乐乎以托管业务为核心，自营业务为辅，多业务线并行。

资管分离合作模式成新趋势

国家“十四五”及“两集中”政策中明确指出通过多渠道新增供应，大力发展租赁住房市场，促进职住平衡，主要途径包括新增租赁用地、集体土地入市、竞自持、存量住房改造等多种方式。

而乐乎自身较少选择投资拿地、获取存量房源等重资产模式，而是通过与资金优势明显，资源丰富的甲方合作，以此提供长租公寓运营服务。目前，乐乎与建信住房、武汉洪山区政府、北京昌平区政府、北京城乡建设集团等地方政府或企业合作营运多个项目。

对于租售同权政策的提出，乐乎针对大型租赁社区，于2019年专门设立了乐乎大客户部门，把乐乎未来规模的增长放在租赁社区上。但事实上，大型租赁社区一般配套有大面积的商业，对于长租运营商而言，商业的运营既是机遇也是挑战。目前，乐乎与建信住房合作的项目已分布于北京、广州、上海、杭州4个城市。

以建融家园北京真武饭店项目为例，项目从前期的协助工程监管、设计落地，到后期项目的日常运营，均全面委托乐乎进行运营管理。该项目改造前是财政部招待所，通过存量改造的方式，向市场提供共计248间租赁住房。服务对象为金融街的商务白领人群，房间月租金大约1万元。

乐乎与建信住房合作的另一个案例来自乐乎西红门项目，该项目属于集体土地入市建设租赁住房，是西红门镇“政府+市场”合力解决集体租赁住房的创新尝试。上述项目包含两栋集体宿舍和一栋白领租赁住房，共计提供住房440间，配套1510平方米的商业服务配套。

目前，乐乎与建信住房合作的项目共有14个，以蓝领公寓为主，多分布于产业聚焦的城市群、创业园区等。

随着国资进入长租市场，行业的发展将更加健康稳健。对于轻资产运营商的规模化发展来说，是难得的机遇。

而早于2017年，北京等13个城市开展集体土地建设租赁住房试点工作，乐乎是较早参与的企业之一。2014年至今，乐乎约95%的业务都是轻资产代运营模式，且在疫情期间，适应市场需求，推出“满客”产品线，为公寓运营商入住率提升带来帮助。乐乎在运营端的能力，在行业内得到认可。

在产品系统方面，乐乎自主研发的IT系统，通过会员数据、房间管理系统及财务数据的连通，可以给后续运营尤其是增值服务提供有价值的参考数据，对于提升增值服务收入有一定的帮助。

未来，长租市场发展更加规范化，具有丰富资管分离合作模式经验的运营商企业，相信在精细化运营领域更具优势。

原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。返回搜狐，查看更多