原创 亚洲通讯社社长徐静波 静说日本

2021年度，东京首都圈的房价创下了泡沫经济崩溃31以来的最高价，也是历史最高价，平均每套新建公寓楼的售价高达6360万日元（约310万元人民币）。

这个价格与2020年相比，高出了6%。

那么，经过这一场疫情，在今年上半年，东京首都圈的房价，是涨还是跌？

日本不动产经济研究所在7月20日又公布了上半年的新数据，1-6月份，东京首都圈新建公寓楼平均每套价格达到了6511万日元（约318万元人民币），比2021年高出151万日元（约8万元人民币），每平方米高达98万日元（约4.8万元人民币）。

东京湾的高层住宅区

这里，我们必须理清两个概念：

第一，“东京首都圈”的概念，它包括东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县，总人口3600万人，是世界最大的成熟都市群。

第二，日本的住房面积概念，它与中国不同，在日本买房，面积都是按照实用面积计算，而不是按照建筑面积计算，不存在公摊面积的问题。两者相差约30%，也就是说，在日本买100平方米的房子，在中国的话，则是130平方米的概念。

那么，东京首都圈中，哪个地区的房价最高？

自然是东京都。东京都23个区（市区）在今年上半年的每套新建公寓楼的售价是8091万日元（约395万元人民币），比去年同期微涨了0.6%。东京都除了23个区之外的地区，平均每户的价格则为5418万日元（约264万元人民币）。

但是，东京首都圈中，涨幅最大的却是埼玉县，今年上半年比2021年同期猛涨了29%。

那么，东京最贵的房子都集中在哪里？

主要集中在三个区：

第一是港区，港区不仅集中了索尼、佳能、伊藤忠商事等日本跨国企业的总部，也几乎集中了所有驻日外国使馆，还有像日本皇室成员居住的东宫御所、人气十足的繁华街区六本木和赤坂。

第二是涉谷区，历史上，这里是一个丘陵地带，是一个传统的高级住宅区，现在也是一个东京的时尚区，日本政界和财界的大佬，多数居住在这里，包括刚去世的安倍晋三前首相、日本前副总理麻生太郎，日本两大首富的软银集团总裁孙正义与优衣库集团总裁柳井正，均居住在涉谷区。

东京银座大街

第三是中央区，中央区濒临东京湾，风景秀丽。号称“世界最繁华商业大街”的银座，就在中央区。以日本桥为标志的日本金融中心也在中央区，这里汇聚了日本央行和资生堂、住友商事等大企业总部。近10年来，中央区成了高层建筑的集聚地，智能型、高抗震的高层公寓楼沿东京湾而建，已成为日本的曼哈顿。

这三个区的房价，也是日本最高，新建高层公寓楼的房价，最低1亿日元（约500万元人民币），实用面积100平方米的房子，一般价格已经涨到了1亿5000万日元以上（约732万元人民币）。

目前，东京最有话题的高级住宅区是“奥运选手村”。选手村地理位置十分优越，它建在东京湾边上，打开任何一扇窗，都能看到彩虹大桥和宁静的湾水。走路10分钟，就是日本最大的生活市场——从筑地搬过来的“丰州市场”。开车10分钟，就是银座。选手村里不仅有中小学，还有高档的商业区。因为做过东京奥运会选手们的居住区，而且土地本身是东京都政府开发的，房价比周边同类的公寓楼便宜1成，因此人气十足，抽选中奖概率已经达到百分之一。

奥运选手村

为什么东京的房价会不断攀升？

日本不动产经济研究所的分析，归纳出三个原因：

第一，回归都心。过去，东京人也喜欢跑到郊区买别墅楼（日本称“一户建”）。但是，虽然住上了别墅楼，但是长时间的通勤疲惫，令许多人产生了搬回东京都中心市区的想法。尤其是中心区智能型高层公寓楼的出现，24小时的管家式服务，繁华时尚的街区，令许多人“回归都心”的欲望日益强烈，因此住宅市场需求增大。

第二，对于不动产市场前景的担忧。首先是担忧年利息0.4%的房贷利率是不是会变？0.4%的利息已经是日本30多年来的最低利息，人们担心日本经济向好，金融政策改变，会导致房贷利息的上升。其次是担心房价继续上涨。日本在泡沫经济崩溃后20多年间，房价一直没涨。最近10年，才开始有所上升。而最近几年因为商业地价和钢材等原材料价格的上升，东京房价则出现疯涨，在“现在不买，以后更贵”的心理驱动，也促使许多人伸手买房。

第三，居家办公制度的引入。2020年疫情发生后，东京首都圈多数企业开始实施居家办公制度。虽然一周中多数时间在家工作，但是还是需要2天时间去公司开会或办公，许多人担心长时间的地铁、轻轨的通勤会感染病毒，因此选择了居住在东京市中心，可以走路上班，或花点小钱可以打车上班的地段来安家。这一居家办公制度令这2年的东京房价继续攀升。

至于东京的房价会在什么时候出现拐点？

日本不动产经济研究所说，现在还看不到前景。

原标题：《东京的房价为啥还在涨？》