天津学区房,彻底凉了? |
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供应少了,那需求会少吗? 天津本地源源不断“入和平”的需求,始终存在; 外地人眼中“学区只认和平”,如果是冲着天津教育落户的,很多人首选和平。 集团化大幕已拉开,但和平的教育,暂时仍有不可替代的优势。 巨大需求之下,和平学区房爆仓了,顺便成了YYDS(永远的神)。 易涨难跌。 甚至,和平教育资源,被当做招商引资的条件。 中国通用技术(集团)控股有限责任公司二级总部,已经注册和平区,据说员工都给和平户籍,上和平学校。 按照“供应减少,需求不减”的经济规律,和平学区房价格,是要涨的。 有人说,流通率差了,价格会跌。 不不,它是靠规则人为按压住,不是流通率差,而是流通量变少,流速低了。 和平二手房成交量,将巨量萎缩。 初步调查,据中介反映,现在业主都是懵的状态,暂时没有涨价现象。 但确实有的下架了房子,先不卖了。 和平学区房的价格,难道还要高不可攀? 需要再思考一个问题:需求量,真的不会减少吗? 学区房,除了冰冷的经济学,本质上还属于心理学范畴。 它是“场内既得利益者”与“场外接盘侠”的博弈。 如果“场外接盘侠”对学区房质疑,那“场内既得利益者”就会妥协。 最具摧毁力的,从来都是人心的改变。 所有动作根本目的,都剑指一件事: 把重点学区房价格降下来。 2021年4月30日,中共中央政治召开会议,首次明确提及防止以学区房名义炒作房价,新闻联播头条报导。 以如此高规格被点名后,都能想象到,后面会有一系列政策。 杭州、上海高中已开启“分配制”。 北京西城多校划片痛下杀手,不是随机摇号多校,而是直接被踢出所属学区。 不少家长留下两行辛酸泪。 北京的政策,完全颠覆了学区房既有逻辑。 以前,只要买到名校旁的房子,就一定能上名校。 现在,就算买了15万/平米的学区房,照样有可能被分配到5万/平米的房子那上学。 那还有什么理由去买15万/平米的房子? 西城德胜片区有房源紧急降价,从1000万降至920万。 上海政策出台后,有房源挂牌价一天降近80万。 政策怎么给到的,就能怎么收回去。 作为政治中心的北京,亲自下场开炮,足见高层整治学区房的决心。 绝对是动真格。 这已不是地方政府、教育局能主导的了。 最近,大家已从各种文件中,频繁感受到教育改革,箭在弦上。 教育部成立了校外教育培训监管司; 多地叫停了寒暑假的辅导班; 公立学校不再招收复读生; 大量在线教育关停、裁员、收缩业务; 北京启动面向小学1-5年级的暑期托管服务…… 7月4日,北京西城区发文,严禁炒作学区房,对落实不到位企业依法处理。 对各中介提出了“三不”要求: 不得以学区房为卖点发布房源;不接受价格明显高于市场价格的委托;不得参与炒作学区房的任何活动。 这“三不”就是在告诉大家:国家不承认学区房的高溢价! 为什么北京要先动手? 是宣告天下,连北京都能干,别的城市怎么就不能? 关键是,高价学区房,触碰了房住不炒的红线。 多年来,学区房是神一样的存在,无论怎么调控,都是中国楼市的例外。 房住不炒,买学区房的人,都住吗?不住就是反逻辑。 所以,高价学区房一定要被干掉,才能让楼市都处在一个规律里。 压根就不是学位不够的问题,是政治站位的问题。 现在再来思考“需求量”的问题: 当“打压学区房”,成为国家意志时,高价学区房还能不能买? 学区房的逻辑,变了。 2021年,是学区房的拐点,是全国的,也是天津的。 天津和平学区房,价格短期可能涨,但长期,高价学区房绝对是利空。 谨记,第一梯队的学区房,不能再买了! 现在打压的就是最贵的一批,比如和平一片,单价动辄10万的那些。 还入手天价学区房的人,赌的就是国家不敢真的下狠手。 过去几年,“和平永远涨”,因为和平学区房是既得利益者极力捍卫的阶层门槛。 触碰既得利益的改革,注定阻力巨大。 据说,北京西城刚推动“多校划片”时,有老干部直接闯到区教委办公室胡闹。 现在又怎么样呢? 即便再艰难,这一步也迈出去了。 不要再做逆行者! 大环境已定。 天津不会独善其身,学区房价将面临重新博弈:削峰填谷。 去年“公民同招、民办摇号”,已开始第一轮博弈:填谷。 民办不能掐尖,无论上重小还是普小,初中都要摇号。 所以,和平三片公产一室,基本从180万涨到了210万,涨了约15%。 填完谷,第二轮,就要削峰了。 也就是把第一梯队的价格拉下来。 举个例子: 100分的学校,对应100万房价; 80分的学校,对应80万的房价; 60分的学校,对应60万的房价。 这三类学校共同在一个摇号池里,摇到的初中水平概率一样。 请问,你愿意付出多少钱? 起初选择60万的人多,价格会涨;选择100万的少,价格会降。 按照正态分布,最后都会变成80万那一档。 为了教育买10万/平米的家长,到头来发现,效果和买5万/平的房子无异。 像是被迫交一笔逆政策而行的学费,还会有人为高价学区房买单吗? 现在各城市重点要做的,就是:削峰。 包括天津,多校划片不是没可能。 北京能干,天津也能干。 所以,现在买第二梯队的学区房,最稳妥,不占便宜也不吃亏。 另外,和平区的大户型,几乎没有风险。 和平学区房价=房子价值+学位价值。 学位价值是固定的。 假设和平中心小学的学位价值约200万,如果学区价值被削掉,房产也就剩下几十万的价值。 大户型就不同了,因为总价高,学位价值被稀释,即便被砍掉,房产价值仍在。 当削峰填谷都完成之后,下一步,均衡教育会再放大。 现在重点校的教育资源,不就已经在稀释了么? 各种集团化办学,总要有本校老师参与吧,新的老师会补充进来。 学校还会有高下之分,只是差距会一点点缩小。 当然,不得不承认,当下的城市现实中, 学区房依旧是硬通货! 它是名校的入场券, 也是鸡娃家长们向现实的无奈妥协。 它承载的,是上辈人对下一代的期许;更是内卷严重的竞争氛围下,家长不想孩子输在起跑线上的焦虑。 但我们也要知道,教育应该是多元化的。 良好的教育开端是很重要,但孩子后天的发展也不可或缺, 立于现实,放长眼光,尊重孩子自身的发展,多样化的评价体系和发展策略并行,才是孩子成长的根本所在,您说是吧? 文章经授权转载自:天津365淘房 未经许可禁止二转返回搜狐,查看更多 |
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