回顾本次事件，其争议焦点在于商品房买卖合同的解除（排除开发商虚假按揭中商品房买卖合同解除的情形）是否意味着抵押贷款合同的当然解除？

要解答这个问题，必须要理清商品房买卖合同与抵押贷款合同之间的关系。很多购房人认为，商品房买卖合同是主合同，为了购买商品房而签订的抵押贷款合同是其从合同。诚然，签订抵押贷款合同的目的是为了购买抵押房屋，用途上具有特定性；商品房买卖合同中的标的房屋是抵押贷款合同中的抵押物，标的具有统一性；合同主体也有部分重叠。但是，这些特性并不能得出商品房买卖合同与抵押贷款合同是主合同与从合同的关系的结论。

然而很多购房人因为两合同之间的上述特性，简单地认为商品房买卖合同解除了，抵押贷款合同也当然解除，这是错误的。

因为：

第一，抵押贷款合同与商品房买卖合同是两个截然不同的法律关系，一个是借款合同关系，一个是买卖合同关系；

第二，抵押贷款合同的合同相对方是贷款购房人与按揭银行，而商品房买卖合同的合同相对方是购房人与开发商；

第三，抵押贷款合同不是为了商品房买卖合同而存在。由上分析可知，购房人与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的。因此，商品房买卖合同与抵押贷款合同是两个相互独立的合同，不具有主从性，商品房买卖合同的解除并不意味着购房抵押贷款合同的当然解除。

贷款抵押合同与商品房买卖合同之间有着千丝万缕的联系，商品房买卖合同解除时，必然会牵涉到抵押合同标的所有权的转移，银行的权益也可能因此受影响。所以，在实践中，银行在与购房人（借款人）签订房屋抵押贷款合同时，一般会考虑商品房买卖合同如果失去效力，如何处理双方之间的贷款合同的问题，继而在合同中做出相应的约定，譬如当事人是否可以要求解除合同，以及解除合同是否要承担违约赔偿责任。在双方已经有了明确的约定，且其约定未违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以认定该约定合法有效，对双方产生法律约束力。 但如果双方没有约定，或者是约定不明确，在商品房买卖合同失去效力时，抵押贷款合同应作怎样的处理？抵押贷款合同的双方当事人又分别享有怎样的权利呢？

从银行的角度来看，抵押贷款合同解除后，银行贷款应当被及时返还。那么，返还主体如何确定呢？

在抵押贷款合同中，购房人是法律关系中的借款人，但贷款发放后，开发商（售房人）却是该笔贷款的所有权人。商品房买卖合同解除后，抵押房屋的所有权发生转移，被收归售房人，在其之上设立的抵押权对购房人也不再具有任何约束力。此时，如果开发商在购房人(借款人)不另行向贷款银行提供担保的情况下，将贷款返还给购房人，很难保证购房人会在收到贷款后及时返还银行。如果购房人擅自将贷款投资他用，银行的权益便面临极大的风险。

故抵押贷款合同被确认无效、撤销或者解除后，开发商应当分别返还购房贷款和购房款的本金及利息给抵押权人和购房人。

这种分别返还的办法，有利于保障银行的合法权益，使得银行可以在第一时间追回其发放的贷款，从而终止抵押贷款合同的效力（依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条的规定，银行收回其发放的全部贷款本息后，贷款合同终止）， 进而使房屋抵押登记手续的解除具备可行性（依据《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续）。

具体返还流程建议分为以下四个步骤：第一，开发商返还银行的购房贷款（对于买受人已经支付了数期银行贷款后解除合同的，房地产开发企业仅应向银行支付买受人尚未偿还的贷款，其余款项开发商于第四阶段全部支付给买受人）；第二，银行和购房人办理抵押登记撤销手续；第三，开发商和购房人可以共同办理房屋买卖登记撤销手续；第四，开发商退还购房人自付的购房款本金及利息。^

综上，为避免不必要的纠纷发生，在此提醒广大购房人：商品房买卖合同效力终止以后，商品房抵押贷款合同的当事人可以基于合同约定，或依据法律规定主张解除抵押贷款合同，但绝不能在不对抵押贷款合同做任何处理的情况下，就单方面终止还款。

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综合编辑：璧山在线网返回搜狐，查看更多