导语：如何才能写好一篇房地产市场分析论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

【论文摘要】近年来伴随着西部大开发的逐步深入，西安市建设改造的进程也逐步推进，为房地产业的深层次发展奠定了良好的基础，市场呈现出诸多新的发展特征。国家先后出台的政策促使着房地产市场和信贷健康有序地发展。本文结合详尽可靠的数据对西安地区房地产市场及其信贷现状进行了深入分析，指出了目前西安市房地产市场运行存在的问题，并对其进行了因素分析，进而提出了一系列切实可行的建议，以寻求新的发展契机。

2007年，国家出台了一系列调控政策，先后从金融、税收、土地等多个方面对房地产市场加以规范和引导。近年，西安市作为西部开放后的龙头城市，城市化进程加快，市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了有力支持。房地产业开始向着可持续发展的方向进行调整。

经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热，国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控，作为二线市场的西安市总体有小幅波动，但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。

一、房地产市场现状分析

1、全国房地产市场现状

2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示

房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。

2、西安市房地产市场现状

2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。

（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。

①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。

②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。

③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。

（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。

二、房地产信贷现状分析

1、全国房地产信贷现状

2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。

央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。

2、西安市房地产信贷现状

（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。

房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。

房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。

信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。

（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。

三、西安房地产市场存在问题的因素分析

西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：

1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。

3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。

四、西安房地产发展相关启示

长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：

1.继续加大普通住宅的土地供应

保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。

2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担

住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。

3．择机开征物业税，稳定房价

从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。

4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”

要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。

5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费

通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。

6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道

商业银行要不断创新房地产信贷产品，拓宽房地产开发企业单一的融资渠道，分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求，加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念，广泛吸收社会资本增资扩股，通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量，而且有利于西安市房地产业持续健康发展。

五、结束语

随着政策的进一步调控，西安房地产市场经历了很大的变化。西安房地产市场经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应和市场长期发展走向将于今后得以显现，所以我们相信西安房地产必将成为西安地区经济发展和社会进步的重要体现。

【参考文献】

[1]王有志，郭勇.西安房地产发展与其他同等城市的比较分析[J].山西建筑，2007，（31）.

[2]刘文婷.西安房地产现状及发展趋势研究[J].大众科技，2007，（5）.

关键词：房地产；统计监测；美国

一、美国房地产市场的监测机构

（一）政府机构

美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。

（二）行业组织与协会

1.全美房地产协会（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。

2.全美住房建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（HousingMarketIndex，HMI）和住房机会指数（HousingOpportunityIndex，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。

3.按揭银行家协会(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（WeeklyApplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的国家级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。

二、各监测机构公布的房地产市场数据

1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。

建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。

2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。

当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。

住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。

4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。

因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。

以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。

一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。

新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。

普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。

6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。

地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。

旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。

7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-WellFargo房地产市场指数（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房机会指数（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市场指数（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。中国-HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。中国

2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentMarketConditionsIndex），二是未来预期指数（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（MarketIndex）、购买指数（PurchaseIndex）、再融资指数（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARMIndex）、常规指数（ConventionalIndex）和政府指数（GovernmentIndex）。

周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。

9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。

参考文献：

[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.

【关键词】济南市 房地产市场 蛛网模型 泡沫 测度

一、房地产泡沫的定义

房地产泡沫是指由房地产投机、垄断、信息不对称、外部效应等因素所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨的现象。

二、济南市房地产市场泡沫的探析

1.济南房地产市场价格分析

从1998年国内开始实行住房制度改革开始,我国房地产市场经历了2004年以来的快速增长,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在国家大力刺激下的复苏,再到如今的国内一、二线城市房价的居高不下,而济南的房地产市场的状况如何,笔者对此进行了具体分析。

选用当年济南市房屋销售面积作为当年房地产市场需求量,以当年房屋销售价格作为本期价格;采用当年竣工房屋面积作为当年房地产市场供给量,以上一年房屋销售价格作为本期价格,建立蛛网模型。运用Stata10.0普通最小二乘法对济南市1998年～2009年的统计数据进行了线性回归。得到回归方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假设存在均衡价格,求得Pe=3660.29。根据回归模型,需求曲线与供给曲线均为正斜率,又因为在2006年以后房屋销售价格高于均衡价格Pe,所以随着房价的逐年增长,商品房的供给量越来越大地小于住宅需求,供不应求的市场矛盾更加严重。这会使得房地产开发商的寡头垄断格局得到加强。如果任其这种市场失灵的状态发展下去,房地产市场将逐渐成为以房产投机主导的资产市场,甚至会产生泡沫。

2.济南市场的泡沫与非泡沫――以投机理论模型为基础的实证分析

本文借鉴Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地产价格,yt代表居民可支配收入,it代表贷款利率,gt /(1+ it)代表房地产价格实际增长率,ut为随机误差项。

根据周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,则θ可以用来表示房地产业投机度,如果θ值过高,房地产市场很可能存在泡沫。根据国际经验,认为θ>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。

参数的检验和结论:根据济南统计信息网2009年济南市国民经济和社会发展统计公报及2009年统计年鉴,本文选取了1998~2009年房屋销售价格,城镇居民人均可支配收入,中国人民银行网站历年抵押贷款利率数据,运用Stata10.0估计方程,结果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根据公式计算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,济南市的房地产投机度已经接近40%的警戒水平,说明2009年房地产市场的持续升温已经引发了进一步的投机需求,尽管投机性的需求可以在一定程度上扩大内需、活跃市场,但是过度投机则会产生房地产市场泡沫。

3. 济南市房地产市场泡沫的指标分析

为了进一步检验济南市房地产市场是否存在泡沫,笔者选取了国际上比较公认的2个测量指标:房价收入比、房地产开发投资占总投资比例做进一步的测度分析。

(1)房价收入比

房价收入比是指一套居民住房的平均价格与家庭平均年收入的比值,该比值越高产生泡沫的可能性越大,国际上通常认为房价收入比在3~6的范围内比较合理。

济南市近几年的房价收入比已经临近产生泡沫的警戒水平,说明济南市房地产市场有发生泡沫的风险。

(2)房地产开发投资占总投资比例

房地产投资应当在一定范围之内,否则就会引发泡沫。笔者对济南市1995年到2009年房地产开发投资在总投资中所占比例做了测算,从中可以看到,这个指标有逐年攀升的趋势,尤其是2009年已经达到20.09%,超过了20%的泡沫警戒点,而且从06年开始,房地产投资增长速度都远远超过了同期全社会固定资产增长速度,可以判定,济南市房地产市场已经出现了过热倾向。

三、综合评价及政策建议

通过以上价格分析、模型分析与指标分析可以得出结论,当房地产市场供求矛盾随着房价的上涨不断加剧时,开发商的垄断地位就得到加强;与此同时,房价的预期看涨导致房地产市场的投机现象进一步加剧,基于投机理论的模型验证了济南市的房价持续上涨的原因还与投机因素有关,在进一步的分析中发现:在2005年到2009 年,大部分特征指标没有显示房地产价格脱离市场价格的基础持续飞涨,可以说总体上并没有出现房地产泡沫,但局部年份已经显示了房地产泡沫才具有的特征,可以认为是房地产过热现象。但是伴随着全国房地产市场的持续过热,依靠市场自身的力量调节不可能使房价回归理性,必须借助政府的力量、拿出切实可行的政策方案才能改变目前这种市场失灵的状态。笔者认为调控房地产市场主要应做好以下几个方面:

1.进一步加强经济适用房和廉租房的建设,将出让土地收入主要用于改善民生的经济适用房与廉租房及其配套设施的建设中。同时严惩开发商无正当理由闲置土地、囤房的行为。

2.积极引导居民的消费观念。改变消费者“居者有其屋”的观念,鼓励低收入者租房代替买房;在新增商品房,存量商品房之间做合理选择,提倡从小户型逐渐扩大住房面积。

3.紧缩央行对房地产行业的信贷支持,尤其要注意风险偏好型、信誉不佳的房地产商和投资者为获得了较多的银行贷款而导致逆向选择的问题。对资金进入房地产市场进行严格审查,通过累进交易税制继续加大对房地产市场投机者的打击力度等。使济南市房地产业避免泡沫化而稳定、健康发展。

参考文献

[1] 张红. 房地产经济学[M] 北京:清华大学出版社,2005.

[2] 周京奎,曹振良. 中国房地产泡沫与非泡沫――以投机理论为基础的实证分析[J] 山西财经大学学报,2006(5)

[3] 何赛姣. 我国房地产市场泡沫分析与测度[D] 浙江工商大学硕士学位论文,2008.

[4] 何雄. 房地产泡沫理论的实证分析――以郑州市为例[J] 建设科技,2009

[关键词]房地产预警；指标体系；预警方法；综述

[中图分类号]F752 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）44-0068-02

房地产业是我国国民经济增长的支柱产业，无论从投资拉动还是需求拉动角度，其对我国经济的发展都发挥着巨大作用。由于受需求因素、泡沫因素、预期心理、宏观政策等的影响，房地产业往往会出现一些波动，对其他行业和投资者的收益以及国民经济的稳定产生困扰。准确地对房地产市场的波动进行预警，既有利于政府调控政策的科学性，也有利于房地产企业合理安排经营策略。而科学地选择预警指标体系和预警方法是实现房地产监测和预警的前提和基础。

1房地产市场预警的基本理论

1.1经济波动理论

各国的经济增长历程表明，经济波动是经济增长过程中的伴生现象[1]。在市场内在规律和外部宏观经济环境的共同作用下，宏观经济在发展过程中呈波浪式前进。且这种波动常以周期的形式呈现，这种周期现象是预警实现的基础和经济预警的目的所在。

经过对房地产市场的长期研究发现，同宏观经济一样，房地产市场也存在着波峰和波谷相互交替的周期波动现象。大致分为四个阶段：复苏（recovery）、扩张（expansion）、收缩（contraction）、衰退（recession）[2]。

1.2监测预警理论

经济监测预警是在经济波动理论的基础上，对经济的波动变化进行预报、监督、度量和评价，以此来判断经济运行的平稳度和发展态势。其目的在于明确当前经济所处的阶段，并对该阶段经济的特征进行预判。通过当前市场所呈现的信息，如周期波动的幅度、长度等，结合历史记录，来判断当前市场运行状态是否过热、过冷，是否出现异常。

2房地产市场预警指标体系

房地产市场预警指标和体系是构建房地产市场预警系统的基础，保证各指标参数设置的科学性和合理性有助于实现预警系统的目标和功能。近年来，就如何确定房地产市场预警的关键指标和指标体系的构建，学者采用了不同的方法进行了探讨。叶艳兵、丁烈云（2001）采用相关性分析法以及“第一主成分”分析法等定量和定性的方法，探析了如何建立切合房地产市场特点的预警指标体系。彭翎（2002）的研究将代表性指标进行了分类，依据各指标与房地产市场发展的程度关系，将其细分为先行指标、同步指标和滞后指标。此后，杨佃辉、陈轶（2006）在原有的22个房地产指标数据库的基础上，运用聚类分析和非参数检验，建立了一套全新筛选出的预警指标体系，包含15个指标，并利用它对上海房地产市场进行了扩散指数预警实证分析。表明该指标体系可以较为准确地客观度量房地产市场的经济状况。

李崇明、丁烈云（2005）介绍了一种利用灰色关联度分析和系统核与核度理论来选取预警指标的新方法，该方法可以有效的选择出能够反映房地产市场状况的少数几个指标。张振勇（2011）考虑到指标的敏感度且可操作性，又能体现出区域性和时效性，选择了五个指标作为房地产市场的预警统计指标：房价收入比、房价租金比、租金收入比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、商品房空置率。

以上指标体系选择过程中均无法将主观因素撇除。师应来、王平（ 2011）在对常用的房地产预警指标体系选择方法及筛选过程进行分析的基础上，提出了一种主客观相结合的房地产预警指标选择方法，先采用综合分析方法对指标进行初次选择，然后用聚类分析和相关分析相结合的方法进行再次选择。

3房地产预警方法

对于预警方法的研究，各学者也存在不同的研究思路。构建房地产预警系统旨在对房地产行业的发展态势进行客观的评判和预测，并对可能出现的警情寻求可行的调控政策。其一般步骤为：①分析房地产市场波动的影响因素；②通过计量分析，确定各预警因素的界限和权重；③选择合适的警度预报方法。

赵黎明、贾永飞（1999）将统计预警方法作为系统设计的基础，采用时差相关分析的数学方法筛选出警兆指标，确定预警界限，用模糊评价法进行警情预报，开辟了房地产经济分析的系统化和定量化方向，并实现了房地产预警的计算机处理。

胡健颖、苏良军（2006）选择了1995年1月到2005年8月的11个变量的128个观测值为基础，结合计量经济学模型和6σ方法，建立北京市房地产价格月度增长率的有效控制图，预测模型为提前1个月的预测模型。

刘亚臣、孙小丹（2009）运用统计学中的3σ原理及控制图原理，对房地产预警系统中的预警界限进行了研究，能够准确地对沈阳市房地产市场运行状况发出预报和警告，有效性、实用性强。齐锡晶、赵亮（2010）选取1998—2008年预警指标数据，凭借人工神经网络（BP模型），将前9年数据作为训练样本，后2年作为检测样本，其网络仿真精度和可信度较高。

另外，崔啸（2011）、张彦峰（2013）分别将系统动力学方法和TOPSIS算法应用到房地产预警系统中，通过实证仿真验证了模型的实用性，取得了合理的结果。

4研究述评

关于房地产预警指标体系和预警方法相关研究还存在以下问题：

（1）适用性不强。如时差相关分析法和K-L信息量发，要求用于指标筛选的信息量巨大，我国房地产业发展的时间无法满足。

（2）指标体系不全面。采用聚类分析法或者主成分分析发筛选指标时，有可能造成某些类指标非常集中而某一类指标却没有入选的情况。

（3）区域差异性无法体现。房地产预警指标体系受区域经济发展环境以及其他因素，往往呈现出不同的经济特征，不能单纯的套用其他城市或地区的指标体系。

（4）缺乏政策调控模拟实验。现阶段的预警方法停留在对房地产市场运行状况的评判和推测，缺乏市场预警后调控政策的模拟实验。在这方面，系统动力学的方法有很大优势，是下一步研究的重点。

针对以上问题，今后的研究方向可以从以下几个方面着手：首先，采用主客观相结合、定量分析定性分析相结合的方法选择预警指标体系；其次，实现预警方法的计算机化，达到结果的精度和可信度。参照预警结果，及时做出合理的政策调控，并实现政策的模拟实验，增强其实效性。

参考文献：

[1]谭刚.房地产周期波动——理论、实证与政策分析[M].北京：经济管理出版社，2001（9）.

[2]邹坦，温俊.基于房地产周期波动理论的房地产预警系统研究[J].科技广场，2008（4）：6-7.

[3]王盛，翟青.上海房地产市场预警的理论模型和实证分析[J].华东师范大学学报（哲学社会科学版），2013（3）：137-140.

[4]刘亚臣，孙小丹.基于控制图原理的沈阳市房地产预警系统预警界限的确定[J].工业技术经济，2009（5）：115-117.

[5]师应来，王平.房地产预警指标体系及综合预警方法研究[J].统计研究，2011（11）：17-19.

关键词：房地产 市场集中度 绝对指标

问题的提出

贝恩的研究表明，市场集中度越低，市场竞争越充分，市场中各个企业越难以发展壮大，最终会导致小企业不具备市场优势，很难获得垄断超额利润；相反，集中度越高，企业越容易运用市场力量来获得超额垄断利润，对于整个行业来说，适度的垄断可以有效地促进产业发展。因此，对于房地产开发企业集中度的研究非常具有现实意义。

我国房地产业市场结构研究现状

苗天青、朱传耿（2005）指出：对我国房地产业市场集中度较“低”的推断是建立在全国性市场假设基础上的。然而由于房地产位置的固定性，房地产市场只是一个本地性的市场。因此，任何全国的、地区性的甚至一个城市的房地产业“集中度”指标统计都是没有实际意义的，因此由其所推出的“过度竞争”结论也站不住脚。同时，他提出房地产业由于市场的本地性，不同“板块”间的房地产市场实际是相互分离的，房地产企业只是“板块”内相邻的企业发生竞争，它们都有各自的垄断市场区；加之房地产业存在较高的进入壁垒，所以，作者认为房地产业的垄断性较强，房地产企业拥有较强的市场力量。

吴刚（2008）用SCP分析框架分析了房地产业的市场结构、企业行为与企业市场绩效之间的关系，指出房地产业由于消费者的地域特性导致了其供给的区域性寡头垄断特征。王晓华（2006）运用SCP框架实证分析表明我国房地产业属于区域性寡头垄断行业。

李颖欣（2008）指出广州市在市场集中度的指标中已经是逐渐步入了寡头垄断市场。黄慧（2007）运用改进后的绝对指标计算了天津市的房地产业集中度，进一步分析范式分析了天津市房地产业市场结构，并运用了改进的Berger模型分析了天津房地产市场的市场结构与市场绩效的关系，得出了我国房地产业市场机构并未达到有效竞争力的和市场绩效较低的结论。

蔡黔芬（2004）明确指出我国房地产市场结构是垄断竞争的市场结构，而且属于竞争相当不充分的垄断竞争的市场结构。文中作者根据房地产业本身的特性推断出房地产业的合理市场结构形式应当与发达国家的房地产市场结构模式相同，即为寡头垄断的市场结构。

周刚、孙尧、许远明（2001）从全国房地产市场集中度指标和区域性房地产市场集中度指标两方面分析得出我国房地产市场集中度低，规模过小的结论。张巍、赵彦辉、陈伟（2009）用多元回归分析模型对房地产市场集中度进行了定量的分析：市场集中度与期初集中度之间存在正相关关系，与生产扩张能力之间存在负相关关系，与行业进入壁垒正相关。

杨承坤（2008）按经营收入水平测算了全国2000年至2006年房地产市场集中度情况，测算结果表明，我国房地产业还没有形成规模经济效应，更谈不上垄断了。作者认为，房地产市场边界过于模糊，因此全国性的“市场集中度”指标不具有多大的意义，同时作者还认为规模经济、行业壁垒、企业并购、政府政策等是房地产业市场集中度的影响因素。

王新军（2005）提到从市场经济发育相对成熟的国家的实践看，房地产业如果没有适度的集中，金融市场就会失效，政府也会缺位，作者在文章中指出房地产业整合的过程不一定导致一批房地产企业的“退出”。作者认为，在开放的条件下，由于不同地区房地产市场发育不尽一致，较发达地区的房地产企业在竞争作用下会朝着欠发达地区扩散。

黄慧、汪波（2008）以天津市为例，通过模型构建、计算得出产业集中度愈高，行业利润愈高的结论。张卫红、汪圣（2010）在Berger模型的基础上，建立多元回归模型对郑州市房地产业市场结构、效率与绩效关系进行实证分析，结果表明市场份额与利润率显著正相关，但是通过对郑州市房地产的调查研究发现郑州市房地产同质性较强，而纯技术效率与利润率正相关，规模效率与利润率正相关，从而认为郑州市房地产业在一定程度上反映了效率结构假说。

总而言之，对于我国房地产市场集中度现在概括有两种观点：一种观点认为我国房地产市场是一个区域性的市场，在区域范围内是一个区域内寡头垄断的市场结构，另一种观点认为我国房地产业即便是区域内也并没有达到全部寡头垄断的市场结构。这两种观点统一认为房地产市场由于其本身特性，在全国范围内的研究不具有很大的实际意义。同时大家普遍认为利润率与市场集中度之间是一个正向相关的关系，因此对于市场集中度的研究具有重大现实意义。

本文对于房地产市场的研究将集中在房地产开发，对于房地产中经营、中介、物业、调控与管理并不做研究。原因是房地产开发类同于建筑业，可以归纳为第二产业，因此，起源于工业领域的CSP同样使用于房地产开发市场。

我国房地产开发市场集中度

关键词：房地产企业 税务筹划 经济效应

随着房地产市场的竞争日益加剧，房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。学术界和实业界都对房地产企业税务筹划做出了较为系统而全面的研究，在制度安排和技术创新方面都有所突破[1]。然而，随着市场环境的变化和经营条件的转变，房地产企业税务筹划面临着两大问题需要去解决：一是新税制的颁布和实施对房地产企业税务筹划带来的影响分析；二是紧缩性的房地产调控政策对房地产企业税务筹划带来的影响分析。

鉴于此，本文在充分分析新的市场经济环境条件的基础上，分别从理论和实践两个角度，全面而深入地分析了房地产企业税务筹划的经济效应，为房地产企业在新的政策条件下合理税务筹划提供有力的思想指导和技术支持。一方面，本文运用理论工具对房地产税务筹划的经济效应做出了深入解析，探求房地产税务筹划的内在经济规律；另一方面，本文分别对开发建设环节、交易环节和保有环节中的税务筹划经济效应做出全面分析，从实践环节增强房地产税务筹划的执行效果。

1 房地产企业税务筹划的经济环境分析

随着商品房市场机制的不断发展和完善，房地产企业也正在经历着市场化的变革。税务筹划的兴起，既是房地产行业市场化的重要表现，也是企业积极参与市场竞争的必然选择。因此，宏观的经济环境和行业特点，无疑对房地产企业的税务筹划起着十分重要的作用。本文将从房地产行业发展特点的角度，充分说明税务筹划的必要性和可行性。

房地产企业的经营特点主要表现在以下几个方面：

1.1 资金密集型 房地产企业属于资金密集型经营模式。也就是说，在所有资源配置的过程中，资金要素对房地产企业的发展起着决定性作用。由于房地产企业对资金的市场需求巨大，加之投资回报周期较长，资金链的安全性成为房地产企业首要考虑的问题。

1.2 生产复合性 从生产过程角度看，房地产企业属于生产复合型的经营方式。换句话说，房地产企业的经营过程十分复杂，涉及到的生产环节众多，需要从宏观层面和微观层面恰当的处理好资金的分配关系，以保证各个环节的工作正常进行，减少不必要的经营风险。

1.3 产业带动性 从产业角度分析，房地产企业属于产业带动型经营模式，在整个产业系统中起到引领的作用。房地产企业的发展壮大，将会促进地区娱乐、餐饮、公共服务等社会服务体系的建立和完善，形成产业互动机制。

正是基于房地产企业的经营特点，我们不难发现，税务筹划已经成为影响房地产企业资金周转和经济效益的重要因素之一。税务筹划在房地产企业的不同经营阶段具有不同的特点，需要纵观取得环节、交易环节和保有环节的经营特点来合理安排税务筹划工作。

在此基础上，本文分别从取得环节、交易环节和保有环节的税务特点出发，由理论分析和实践经验相结合，全面而系统地分析税务筹划对房地产经营产生的经济效应。

2 税务筹划经济效应的理论分析

税务筹划是市场经济的重要组成部分，不仅不是对市场经济的效率性造成负面作用，相反可以提高整个社会的资源配置效率，增强社会福利，是市场主体主动运用市场机制实现自身利益最大化的有效工具[2]。

从博弈论角度看，税务筹划有助于实现微观市场主体和公共政府部门的“纳税均衡”，促进社会福利的最大化。之所以如此，是因为微观市场利益与公共利益之间存在着相对均衡的博弈关系，税务筹划可以有效矫正资源配置的非效率性，使得在保证政府征税需求的情况下，纳税主体选择理性的调整方法，降低自身的税负水平。从利益相关者角度看，税务筹划有助于协调企业的经济责任和社会责任之间的利益关系。税务筹划是企业积极参与市场活动的重要表现，一方面可以充分自身内部资源，以最少的成本投入实现最大的经济利益；另一方面可以在承担纳税的社会责任的基础上，理性降低纳税数额，有利于促进市场机制的资源配置效率的提升。从社会契约论角度看，税务筹划有助于规避微观市场主体在纳税方面的道德风险。由于税收是在公共产品需求的情况下而产生的，市场主体需要按照既定的契约要求承担自身的税负责任。税务筹划则为市场主体在处理公共产品服务和自身经济增长之间提供了有效的调整工具，减少了道德风险的可能性。

以上分析，不难看出，税务筹划是市场机制充分发挥作用的重要表现，有利于提高市场主体的经济利益，增强社会福利。在此基础上，本文要分别对房地产企业各个环节的税务筹划经济效应进行分析。

3 房地产企业开发建设环节中税务筹划的经济效应分析

在开发建设环节中，筹资方式是影响房地产企业税务筹划的经济效应的重要因素[3]。选择合理的筹资方式，充分利用筹资方式的税收优惠条件，有助于降低房地产企业的资金占用，为税务筹划提供较大的空间和手段选择。

筹资方式一般由融资筹资和银行贷款两种形式。而确定利息费用扣除方式筹划的临界点是选择融资方式的关键。如果利息费用扣除方式的筹划临界点小于企业的利息费用，那么，房地产企业的理性选择就要按照转让房地产项目计算分摊利息支出；如果利息费用扣除方式的筹划临界点大于企业的利息费用，那么，房地产企业就不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出。只有这样，房地产企业才能在开发建设环节中尽可能地降低自身的税负承担水平，避免不必要的税收支出，以便提高企业的整体市场竞争力。

4 房地产企业交易环节中税务筹划的经济效应分析

房地产企业的交易环节涉及到的税收种类繁多，税务筹划技术安排较为丰富。本文将从定价策略和利用税收政策两个方面分别解析税务筹划的经济效应。在定价策略方面，房地产企业首先要解决的问题是税收临界点的确定[4]。税收临界点的合理确定，有助于房地产企业准确评价房屋售价和被扣除项目数额的大小关系。经验表明，如果房屋售价约为被扣除项目数量的1.285倍，那么，房地产企业的定价策略是具有经济性的。在这种情况下，房地产企业可以享受营业税的优惠政策，起到降低自身税负的目的。在利用税收政策方面，房地产企业需要充分理解新税法的具体做法。一方面，房地产企业可以充分利用现金折扣的促销方式，减少财务报表中的房屋销售数量，起到降低税基的作用；另一方面，房地产企业可以通过赠送劳务服务的优惠方式，降低房屋销售收入，减少自身应该承担的税负水平。

5 房地产企业保有环节中税务筹划的经济效应分析

保有环节中的房地产企业税务筹划的经济效应因经营方式的不同而存在差异。一般而言，房地产企业在保有环节中的经营方式主要分为对外租赁和自行经营两种方式。房地产企业对外租赁房屋，则会增加租赁收入；如果采用自行经营方式，可以获得投资利益[5]。税务筹划则在两种经营方式下产生不同的经济效应。如果房地产企业对外出租房屋，那么在获得租赁收入的情况，也要承担因为租赁而产生的税负义务。这样的话，房地产企业自身承担的税负水平就会增加，对财务工作产生了较大的成本支出。如果房地产企业通过合理的投资渠道自行经营房屋，将租赁业务转换为投资业务，那么不仅可以获得数量客观的投资收益，与此同时，也可以有效规避因为租赁而产生的各种税负，从而在很大程度上减少自身承担的税负水平[6]。合理的税负筹划可以使得房地产企业获得良好的经济收益。

6 小结

通过以上分析，本文得出以下结论

6.1 税收筹划可以有效减轻房地产企业的税负水平，起到积极的经济效应。无论从理论角度，还是从技术操作角度，税收筹划积极的经济效应是不可否认的，不仅可以有效降低房地产企业的税负水平，而且，也可以有效提高社会资源的配置效率，增强整个社会的民众福利。

6.2 税收筹划在不同环节中的经济效应存在差异。由于房地产企业的经营过程分为开发建设环节、交易环节和保有环节，该三个环节各具生产经营特点，而且涉及到的税收结构也存在差异，所以，税收筹划对于减轻房地产企业的税负水平也就不同，则产生的经济效应则存在程度上的差异。

参考文献：

[1]李大明.论税收筹划的税收理论依据[J].税务研究.2003，（05）.

[2]曲晓辉.论长期股权投资财务决策的税务问题[J].税务与经济.2006，（01）．

[3]张英明.纳税筹划与企业战略[J].经济与管理.2006，（09）．

[4]黄黎明.税收筹划理论的最新发展——有效税收筹划理论[J].涉外税务.2004，（02）.

关键词：房地产市场调研 情境教育 现状 问题

中图分类号：G423.07

文献标识码：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地产市场调研是开发企业搜集市场信息辅助开发决策的重要手段，同时也是现在房地产市场研究公司的主要业务内容之一。开设房地产市场调研课程，能够帮助学生了解和掌握房地产市场调研的基本理论和方法，未来从事相关工作时理清思路，迅速投入工作。因此，如何让课程学习接近“房地产市场项目调研实战”，是达成以上目标的关键。

1 情境认知学习理论概述

情境认知学习理论（Situated Cognition）是20世纪90年代，在经典条件作用理论和建构主义学习理论的基础上发展形成的学习理论。情境认知学习理论和中国古语“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”表达的意义一致，该理论在研究过程中认为知识寓于情境之中，学习者需亲临其境、参与实践，通过参与活动的过程去了解知识产生和发展过程。同时，知识也是我们适应环境的纽带，帮助我们建构解决环境中现有问题的行为模式，从而达到适应环境动态变化的目的。因此，情境认知学习理论非常强调知与行的交互性，倡导课程教学应由传统“教师讲授为主”转为“学生自主探究、发现和协作”。

2 房地产市场调研课程教学现状

房地产市场调研是我校房地产经营与管理专业第三学年第一学期开设的考查课程，课程性质、教学内容等相关安排如下：

2.1 课程性质、目的和任务

通过在学习过程中综合运用市场营销、经济学、统计与分析、计算机数据分析等多方面的知识，使学生掌握房地产项目市场调查与预测的基本理论和方法，能够在房地产项目市场调研不同阶段整合不同渠道信息开展数据分析得出结论。通过本课程的学习，可以提高学生发现问题、系统收集使用信息的能力，为今后从事房地产市场营销、咨询等相关活动奠定基础。

2.2 课程教学内容

课程教学内容包括房地产市场调研的概论、内容细分、调研提纲撰写、实用方法、问卷设计、资料收集、计划与方案、市场调研组织和结果分析，以及最后的报告撰写。

2.3 课时安排

房地产市场调研课程分为理论学习和实践操作两部分，其中理论学习共33个课时，实践操作部分共24课时，合计57课时。

3 房地产市场调研课程教学过程存在的问题

房地产市场调研课程讲解需要基于房地产市场调研目标和项目特性等，从不同角度进行阐述和分析。课程教学主要存在以下问题：

3.1 不同学科知识综合运用程度高

房地产市场调研提纲撰写、计划制定，需要运用应用文写作的相关知识；房地产市场调研实用方法选取和结果分析则涉及较多的统计学相关知识，而具体在操作过程中又需要运用经济分析、EXCLE和sPss统计软件等相关知识，学科知识综合运用程度非常高。这就要求学生具备扎实的知识积累，但由于房地产经营与管理专业学生在学习过程中尚未开设概率论、线性代数等相关课程，致使学习房地产市场调研分析时会比较吃力。

3.2 实训项目缺少“真题真做”

实训项目理论和实践脱节来源于两方面：一是由于授课教师较少参与实际房地产市场调研工作，难以根据房地产项目调研工作内容及要求开展实训方案设计。二是由于房地产专业学生尚未参加任何具体房地产项目，对市场调研知识的了解仅限于书本，教授的市场调研知识难以和具体项目联系，学和用的分离导致对知识掌握的牢固程度低。而且学生没有具体的项目经历体验，在方案撰写过程中常出现大而全但细节却考虑不到位的情况，如计划梳理了房地产市场调研实施的全过程，却没有首先对开展房地产市场调研的工作目标以及重点工作内容进行定位，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出。

3.3 房地产市场调研规范程度低

由于学生在学习房地产市场调研课程前，已经参加的一些活动策划需要使用市场调研，但当时尚未系统学习市场调研的理论和方法，采用了部分缺乏规范的市场调研程序，如采用问卷调查方法时，将调研者主观判断带人问卷设计中，问卷选择项目设计带有倾向性，且未能正确结合房地产项目的特性，导致问卷调查停留在表面，不能为结果分析提供正确数据支撑。

3.4 课程讲解未能及时融入区域房地产市场实时信息

房地产市场资料收集是开展市场调研的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习鉴于课时安排、教学计划等方面的原因，未提前预留时间帮助学生关注和搜集房地产市场实时动态资料，导致结果缺乏针对性和实用性。

4 规范和完善房地产市场调研课程教学的思考

为了能够规避过去教学过程中存在问题，建议在以后房地产市场调研课程中采用以下教学方法：

4.1 夯实专业基础知识

建议在房地产经营与管理专业课程设置中增设统计学、财务分析等支撑房地产市场调研课程的基础课程，通过上述两门课程的学习让学生掌握聚类分析、因子分析、财务报表分析等统计和财务分析的相关知识，帮助学生提前储备未来开展市场分析所需了解的基本内容和方法。

4.2 结合某一房地产项目的决策需求开展实地调研的情境教育

学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，让学生参与知识的获得过程。具体操作步骤如下：

第一，和某一房地产公司或者开发公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容、调研目的等核心要素，促进班级同学在实地调研过程中形成对项目规模、工程进度、营销安排进度等方面内容的基本认知。

第二，由班级同学分组组建虚拟房地产市场研究公司，各同学分别在公司中扮演市场调查人员、资料收集人员、数据分析和策划人员等不同角色。老师作为选定的房地产项目甲方代表，以课程成绩作为虚拟货币（例如100分等于10万元）向学生进行任务和招标，招标内容为针对土地购买决策、项目开发定位、项目规划设计或者项目营销推广策略决策所需的市场调研分析。请同学们根据项目实际情况撰写市场调研方案并进行市场调研，根据调研进度和工作完成情况支付对应虚拟货币（每次课验收成果并结清费用），使学生获得参与的成就感。虚拟货币支付后由虚拟公司负责人根据工作内容分工进行分配。

第三，各小组调研报告撰写完成后，将打印装订成册，邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果，通过此方式再次检验同学们对市场调研知识的掌握程度。学期结束后根据每个同学获取的虚拟货币的数量按照一定比例折合成分数给予对应的课程作品成绩，最后结合学生课程中的表现及出勤率等因素给出综合成绩。

4.3 规范学生学习方法

第一，课程初始就和学生共同制定学习本次课程的规矩，取得学生对教师教学方法的认同感，如学生在学习过程中出现违规操作或者不规范的行为，则予以及时调整和制止（如视情节处以一定虚拟货币量的罚金），帮助学生以主人翁的精神规范和约束自己学习房地产市场调研课程的行为。

第二，通过安排定期资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，房地产市场调研课程教学方法探讨还需要结合虚拟公司情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量。

参考文献：

【1】马龙云.基于情境认知学习理论的英语实践教学改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.

【2】杨兰.合作性行动研究过程及关键行为，基于一项民办高校教学改革试验的反思【J】.教育学术月刊，2012，（11）：100.

【3】韦化，苏一丹，贾历程.构建“3―4―5”新模式，全面推进课程教学改革【J】.中国大学教学，2012，（7）29.

【4】高枫，王.高等教育心理学实用教程【M】.广西师范大学出版社，2011：122-127.

【关键字】市场需求；灰色关联度；主成分分析

1 引言

近年来，贵阳市积极实施工业化和城镇化战略，区域经济得到快速发展，居民收入得到稳步提高，社会发展更加和谐。特别是在西部大开发的持续推动下以及国发2号文件的将进一步促进贵阳市社会、经济发展。同时贵阳市房地产市场也伴随着整个市场的发展快速前进，房地产投资额和商品房销售面积都取得了前所未有的进步，然而在房地产快速发展的同时，市场存在着商品房施工面积大幅增长、商品房空置面积大幅上升等问题，一方面市场无效供给不断增加[1]，另一方面居民有效需求却得不到有效释放。这些问题将直接影响到贵阳市是房地产市场是否稳定发展，在房地产市场中供给和需求是市场的两大基本要素，而需求在房地产市场发展中又起到决定性作用，为此分析房地产市场需求影响因素对市场发展积极重要。

2 影响房地产市场需求因素概述

国内外学者对房地产市场需求影响因素的研究较为活跃，Karle.case[2]（1996）等认为高空置率、低房租及高资本化率使房地产消费需求骤跌，人口增长、就业稳定增长，个人收入持续增长时，房地产市场需求增加；张丰伟，马国强[3]（2008）认为需求必然受到当前国家宏观调控及货币紧缩政策的影响，同时受到本地实体经济发展、居民收入及其消费偏好、等诸多因素的制约；谢琛，袁建华[4]（2010）通过研究影响房地产市场需求的主要因素，特别引入不同年龄段人口数这一因素，指出了年龄结构在需求影响因素中的重要作用。

从上分析可以看出，国内外学者分别从不同的角度、领域以及方法对不同的需求因素进行了分析。本文在对前人的归纳基础上结合贵阳市的实际情况挑选出适合贵阳市房地产市场实际情况的需求影响因素。同时在选择指标时主要是考虑可量化指标，便于实证分析。其数据主要来自贵阳市近年来的统计年鉴和各年国民经济和社会发展统计公报。结合以上分析本文选取6项因素作为贵阳市房地产市场需求分析因素：（1）城镇居民人口总数：城镇人口的增加将直接刺激房地产市场需求，同时还带动其他相关配套设施的需求。（2）GDP：国民经济发展水应一个国家和地区的宏观经济，宏观经济的良好发展直接影响地区的房地产发展以及各行业和个人对房地产的需求。（3）城市居民人均可支配收入：反应了居民的购买能力，进而直接影响到对房地产的需求。（4）商品房销售价格：商品房价格直接影响到购房者的心态，是市场需求的主要因素。（5）人均居住面积：反应居民居住水平的一个重要指标，在生活水平提升的情况下，对人均居住面积改善愿望强烈，从而刺激对房地产市场的需求。（6）竣工面积：反应市场的供应量，按照供需理论，其指标的变动会影响价格的变动，最终直接影响到市场的需求。

3 贵阳市房地产市场需求影响因素实证分析

对于各影响因素对贵阳市房地产市场需求的影响程度的研究，本文拟采用灰色关联度、Spearman和Kendall三种方法通过相关性排序来进行研究，然后运用主成分分析法将三种排序结果综合，从而得出各影响因素对贵阳市房地产市场需求影响综合程度和排序。

3.1 灰色关联度分析

在本文中，以贵阳市商品房销售面积(X0)的逐年原始数据作为参考序列；人口总数(X1)、GDP(X2)、人均可支配收入(X3)、商品房销售均价(X4)、人均住宅建筑面积(X5)、商品房竣工面积(X6)的原始数据作为比较序列。

（1）对原始数据做无纲量化处理

（2）求母序列X0对各子序列的绝对差i（k）

于是得到最小绝对差m=0，最大绝对差M=4.724。

（3）取分辨系数 =0.5，由公式 和（2）计算结果，计算各年份的关联系数。

（4）由公式 计算关联度，可得R1=0.63，R2=0.832，R3=0.717，R4=0.702，R5=0.691，R6=0.731。

由灰色关联度分析需求的影响程度排序为: R2 >R6> R3> R4 >R1 >R5。

3.2 Spearman分析

Spearman相关系数又称秩相关系数，是利用两变量的秩次大小作线性相关分析，对原始变量的分布不作要求，所以本文运用Spearman相关分析来对所选指标之间的相关关系进行度量。运用统计软件SPSS19.0对各影响因素指标进行分析，其与市场需求指标之间的Spearman's rho如表3所示：

3.3 Kendall分析

Kendall等级相关系数用于反映分类变量相关性的指标，适用于两个分类变量均为有序分类的情况。其度量原理是把所有的样本点配对，看每一对中的两个变量是否都增加来判断单体模式[2]。运用统计软件SPSS19.0对各影响因素指标进行分析，其与市场需求指标之间的Kendall's tau_b如表5所示：

3.4 主成分综合分析

根据以上三种方法得到的各影响需求因素的影响程度，为提高贵阳市房地产市场需求影响因素结果的科学性和可信性，运用主成分分析法对三种评价结果进行综合，得出最终的影响程度和排序。

（1）对数据无纲量化处理

运用SPSS19.0中的分析—描述统计—描述，对原始数据进行标准化，使其具有可比性。

（2）计算累计贡献率

运用SPSS19.0软件进行主成分分析得到特征值和累计贡献率，从下表可以看出第一和第二主成分累计贡献率达到98.7%，取前两个作为主成分。

（4）计算因子得分

由因子得分有：

Y1=-0.027X1+0.505X2+0.504X3

Y2=0.998X1-0.001X2+0.055X3

（5）综合指标

由主成分回归得到标准化回归方程为：F=0.65327 Y1+0.33338 Y2

最后依据综合指标方程可以得到组合分析排序结果为：

4 结论

综合以上分析可以看出，影响贵阳市房地产市场需求各因素中，贵阳市GDP对需求影响最大，其他因素从大到小分别为人均可支配收入、人口总数、人均住宅建筑面积、商品房销售均价和商品房竣工量，其结果可以为政府和房开商提供相应的决策依据。从上述排序中，GDP和人均可支配收入是影响贵阳市需求最重要的因素，为此必须快速发展地区经济，提高居民的收入水平从而提高居民购买能力；人口总数也是影响需求的重要因素，加快城市化进程不仅有利于国民经济发展，还能带动房地产市场需求；此外合理的调节商品房价格和竣工量亦能促进贵阳市房地产市场的健康稳定发展。

参考文献

[1]朱永升等.影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析[J].北京理工大学学报，2002，22（6）：782-785.

[2]李笑.株洲市房地产市场需求影响因素的实证研究[D].中南大学，2007.

[3]张丰伟，马国强.海南房地产市场特征与影响因素分析[J].海南大学学报，2008，28（6）：607-615.

[4]谢琛，袁建华.基于灰色理论的入口年龄结构对房地产需求影响分析[J].数学的实践与认识，2010（10）：201-209.

作者简介：

辛治洲（1985.02- ）男，安徽安庆人，贵州大学2010级管理科学与工程研究生。

范方静（1987.02-）女，四川内江人，贵州大学2010级企业管理硕士。

关键词:利率变动;房地产;供给;需求;房价

自2002年以来房地产开发投资进入了热潮,房价的非理性的快速上涨。这与我国当前的经济发展水平和人民的消费水平是十分不对称的,而且中小城市的房价也开始远远超过社会普通消费者的承受能力。稳定房价防止房价虚高成为了这一时期的主要目标。在这样一种宏观背景下,作为调节资金供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响,包括对需求方、供给方和房价的影响。

一、文献综述与理论基础

美国学者丹尼斯・迪帕斯奎尔和威廉・C・惠顿提出的四象限模型通过对住宅资产市场的使用市场相互作用过程的解剖,能够追踪宏观经济对房地产市各种不同影响,分析房地产市场长期均衡问题。但是四象限模型也有一定得局限性,它不适合用于分析住宅市场的短期动态变化,不能跟踪分析市场实现均衡的瞬间变化,因此需要建立一个能够反映住宅市场短期动态变化的住宅市场信息系统和四象限配合使用,达到既能描述资产市场和使用市场的长期均衡,又能分析住宅市场的短期动态变化。

自从1986年萧政(Hsiao Cheng)出版了第一本《面板数据分析》,对面板数据这一新的计量分析工具的应用取得了快速的发展。计量经济理论表明,众多经济变量尤其是面板数据大都是非平稳变量,用非平稳变量进行回归分析结果很大程度上表现为伪回归。为避免伪回归现象,首先需要对面板数据进行单位根检验。为了结果的稳健性,本文采用LLC检验、IPS检验、ADF-Fisher检验、PP-Fisher检验4种检验方法。

面板数据模型可能存在伪回归,在面板单位根存在的情况下,也可能存在面板协整。面板协整检验可分为两种情况:原假设为不存在协整关系的检验以及原假设为存在协整关系的检验。同样为了结果的稳健性,本文采用Kao检验和Pedroni检验。

二、用四象限模型原理分析

利率变动对房地产市场的影响主要在以下方面:房地产市场需求方、供给方、房价。房地产市场需求方主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房,即涉及所谓的刚性需求;二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值,即投机需求。下面就利率变动对3方面的影响应用四象限模型原理进行分析。

利率变动对房地产供给的影响:长期利率下调使得风险降低,税收优惠增加,资本化率降低,所以四象限模型中第二象限的曲线逆时针转动,从而租金下降,房价、房屋存量、新建量上升,长期贷款利率上调则情况相反。短期利率上升,使得建设融资困难,政府规划限制变严格,导致建设成本上升,所以四象限模型中第三象限的曲线向左移动,房价、租金上升,房屋存量、新建量下降,短期贷款利率下降则情况相反。

利率变动对房地产需求的影响:无论是长期还是短期利率上调,对于自住购房者,他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求,利率上升之后,这类购房者的还贷数额肯定会有所增加,从而对房地产的需求减少,所以四象限模型中第一象限的曲线向左移动,租金、房价、房屋存量、新建量减少,利率下调则情况相反。对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言,利率上升后,其融资成本提高,使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化,房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金,这样投资者就会改变其对房价走势的预期,改变其资金的投资方向。从而资本化率I的下降,如果住宅的市场租金R不变,因为I=R/P,就会使房价P上升,房价P的上升又会引起住宅市场开发量Q的增加,并最终导致供给量S的增加和租金水平R的下降,从而达到新的平衡。在四象限模型里表现为第二现象的射线逆时针旋转,利率下调则情况相反。

利率变动对房价的影响:房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现,用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款,利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素,势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大,因此,利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。房价在短期内受加息影响较小,但未来房价增长将趋于平缓。虽然利率调整并不能直接决定房价,但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度,降低其购买力,而购买力的降低必然会减少对房地产需求,这种对需求的抑制作用将最终决定供给,从而控制过高的房价,产生积极的降温作用,使房价回归理性。四象限模型中第一象限需求曲线往内移,那么在假定存量不变的情况下,租金下降,则P下降、新建量减少、存量减少,利率下调则情况相反。以上的讨论是根据利率变动对需求的影响大于供给的影响,但事实上利率变动对房价的影响是很复杂的,未必如上面所述,要看需求和供给的博弈。

三、实证分析

(一)变量选取及模型构造

本文所用数据来源于中国统计年鉴、中国城市统计年鉴以及各城市门户网站,通过采集、运用1998-2007年全国30个省市(北京、天津、河北等)的相关数据,建立基于Panel Data的计量经济学模型。根据利率变动对房地产影响的分析和已有的研究结构,为了消除数据的异方差性,对解释变量和被解释变量取自然对数,Panel Data模型的具体形式设定为:

Lninvest=α0+α1Lnprice+α2Lncost+α3Lnrate+ε1①

Lnarea=β0+β1LnGDP+β2Lnprice+β3Lnrenkou+β4Lnincome+β5Lnrate+ε2②

Lnprice=γ0+γ1Lninvest+γ2Lnincome+γ3Lncost+γ4Lnrate+ε3③

其中invest指年度完成对房地产的投资额;price指商品房的价格;cost指商品房单位面积的造价;rate指年度基准贷款利率;GDP指人均国内生产总值;renkou指年度人口总数;income指年人均可支配收入。面板数据模型分为混合回归模型、变截距模型、变系数模型,此处我们不考虑变系数模型。用Hausman检验和F检验来判断以上3个式子的模型类型,且本文全部用Eviews6.0版本进行检验。通过检验三个式子均适合采用个体固定效应模型,得出模型①、②、③的具体表达式(见表1)。

(二)检验分析

从面板数据单位根检验结果,可以看出,无论是针对同质面板假设的LLC 检验,还是针对异质面板假设的其他3种检验,都得出了变量在一阶差分情况下为平稳数据的结论,因而我们认定各变量均为一阶单位根过程, 回归结果需依赖协整检验。面板数据协整检验结果可以发现3个模型均拒绝无协整的原假设,均存在协整关系,即长期的均衡关系。

(三)30个省市分类分析

我国的区域发展非常不平衡,所以利率变动对房地产市场的影响会理论上会有差别的,下面把30个省市分为东部、中部、西部三大类地区再进行实证分析。划分东、中、部。对三大类地区分别对式①、②、③建立混合估计模型(见表2)。

四、结论和政策建议

本文的检验结果与前面用四象限模型讨论的结果并不完全相一致的,利率变动与房价在理论上成负相关的关系,利率变化能够影响房地产的价格。根据模型③可以看出利率与房价呈正相关关系,说明我国的房地产市场具有特殊性,上调利率对抑制需求、平稳房产价格的作用并不是很明显,利率变动对房地产价格影响不明显的因素是多方面的。但近年来央行连续上调利率的幅度在短期内对住房消费者的心理预警作用仍很大。虽然央行每次上调利率的幅度都不大,但是央行采取这种频繁的利率上调,表明利率再度上调的几率非常大,从而让消费者产生对后期成本明显增加的预期。这样,在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求,市场将出现短暂的观望态势,这一现象在很多大城市显现。

单纯的利率调控是一种需求与供给并重的措施,最终的效果受多种因素的制约。因此,对房地产价格调控要因地制宜,除了运用货币政策以外,还必须有政府相关政策相配合,如信贷政策、住房制度、土地政策、住房保障等。同时,除了利率政策以外,国家还需针对房地产市场需求不足实施一系列政策鼓励和促进商品房的消费,建立住房公积金制度为基础的新住房政策;完善“两房”制度,形成我国新的住房保障体系;引导消费者树立合理的住房消费观念;进一步加快了停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化的步伐。

参考文献:

1、李永权.基于四象限模型的我国商品住宅市场及其影响因素分析[J].中国物价,2008(5).

2、孔煜.我国房地产发展与经济增长关系的时空差异分析[J].房地经济,2009(4).

3、李雪松.高级计量学[M].中国社会科学出版社,2005.

4、丹尼斯・帕蒂斯奎尔,威廉・惠顿.城市经济学与房地产市场[M].经济科学出版社,2002.

[关键词] 消费函数 房地产价格 财富效应

一、引言

随着我国经济的发展，我国房地产市场也得到了迅速发展。在房地产市场高速发展的同时，房地产价格也一路飙升。消费不足一直是我国经济运行中的难题，居民消费需求不足已成为我国经济持续快速增长的阻碍。在拉动经济增长的“三驾马车”中，消费需求是基础、最不可替代的，而房地产市场可以通过财富效应拉动居民消费的增长。因此，对房地产市场财富效应的研究，就显得尤为重要。

近几年对房地产市场财富效应的研究主要集中于宏观层面，对地区的研究甚少，本文运用格兰杰因果关系检验和协整理论对山西省房地产市场财富效应进行了研究，得出山西省房地产市场的财富效应并不明显。

二、房地产市场的财富效应理论

根据新帕尔格雷夫的经济学词典中的定义，财富效应是指“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应”。房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费政策，进而影响总需求和经济增长。这就是房地产资产的“财富效应”。目前，理论界对于资产财富效应的研究，一般都借助于现代消费函数理论。这一理论认为，决定消费支出的主要因素是居民的当期收入和实际持有的财富。应用现代消费函数理论，本文建立房地产财富效应检验模型如下：

CI=c+a1・I+a2・P+ε （1）

其中CI代表人均消费支出，I代表人均可支配收入，P代表商品房销售面积，c代表常数项。

三、实证分析

1.变量及数据选择

考虑到山西省房地产价格自2003年以来变动较快的实际情况，因此本文设定样本区间为2003年到2010年的季度数据，共32组季度数据。人均消费支出（CI）、人均可支配收入（I），以及房地产销售面积（P）的数据均来自中国统计数据库，

2.单位根检验

在处理时间序列数据时，我们得考虑序列的平稳性。如果一个时间序列的均值或自协方差函数随时间而改变，那么该序列就是非平稳的。对于非平稳的数据，采用传统的估计方法，可能会导致错误的推断，即伪回归。单位根检验是检验时间序列的平稳性的常用方法，该方法通过判断时间序列是否存在单位根，来检验其平稳性。本文运用在单位根检验中常用的ADF检验法，对等式（1）中的CI、I、P三个变量展开检验，检验的结果如表1所示。

表1 变量的ADF检验结果

由表1检验结果表明，时间序列CI、I、P在经过一阶差分后在1%的置信水平下均表现出平稳性，所以原时间序列为同阶单整。

3.Granger因果关系检验

在进行协整检验之前，应该先对已经经过平稳性检验的时间序列进行Granger因果关系检验，考察变量间的因果关系。对于变量CI、I、P三个变量的因果关系检验，结果如表2所示。

表2 Granger检验检验

从表2的数据显示，在5%显著水平下，人均可支配收入水平与房地产销售价格均是人均消费支出变动的Granger原因。变量之间的因果关系已经明确，但是它们之间的数量关系还需要通过建立协整关系来确定。

4.Johansen协整检验

在上面的例子中我们分析出城镇居民可支配收入为一阶单整序列，同时我们采用同样的分析方法，可知城镇居民的人均消费支出和房地产销售面积也为一阶单整。由此，可以对序列进行协整估计。本文采用Johansen极大似然估计法，对这三个变量进行检验，结果如表3所示。

表3 Johansen协整检验结果

表3协整检验的结果表明：CI、I、P之间在5%的置信水平下，只存在惟一的一个协整关系。

我们将标准化的系数进行整理，可以得到如下协整方程：

CI=-472.03+1.70I+0.17P （2）

四、实证检验结果

式（2）的协整方程显示了人均消费支出水平与人均可支配收入、房地产销售面积之间，存在着长期的均衡关系，即：

1.人均消费支出与人均可支配收入之间，存在着长期的正向均衡关系。

2.人均消费支出与房地产销售面积之间的长期均衡关系并不明显，因为房地产销售面积没有通过变量的t检验。这表明山西省房地产市场在样本期间，并未表现出财富效应。

五、结论

根据本文的实证研究，得出了山西省房地产市场不存在财富效应的结论。说明了山西省房地产市场财富效应的作用机制并未得到很好的发挥。因此，地方政府有必要从分析原因入手，制定有利于房地产健康、协调、稳定的发展的政策，从而发挥房地产市场的财富效应，拉动经济的增长。

参考文献：

[1]杜冰.房地产市场财富效应传导机制探析[J]. 理论界. 2011,(1)

[2]刘丽,刘爱松.房地产市场财富效应实证分析-基于广州市房地产市场的经验证据[J].价值工程,2008,(8)