文/ 周朝魁 （北京大成（杭州）律师事务所 高级合伙人 房地产与建设工程部主任）

案例

近日，业主王先生反映房屋于2015年装修时发现墙体漏水，向物业反映，物业帮助上报给开发商，后开发商一直推诿不予维修。

2019年12月初开发商突然告知该房屋已过保无法维修。请问这种情况该怎么解决？业主如何维护自己的合法权益？

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业主应当如何维护自己的合法权益？

解析

案例中业主王先生于2015年就通过物业告知开发商，房屋存在墙体漏水的问题，但开发商一直不予维修，直至2019年才回应房屋已过保修期无法维修， 如果王先生在上报房屋质量问题时，其房屋仍在保修期内，则即使到2019年该持续存在的渗漏水质量问题仍无法解决（不考虑诉讼时效情况下）， 仍应视为保修期内发生的质量问题，开发商有义务予以保修。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该条例确立了商品房实行保修制度。

住宅质量保证书是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》更是在上述保修责任的基础上将渗漏保修期延长至不低于八年。即该办法第十九条第二款规定： 商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。

另外，《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”开发商在保修期内不断地 推诿、拖延履行己方的保修义务，属于不履行合同义务的行为。

依照《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

所以开发商应当就其拖延履行合同义务的行为向业主王先生承担违约责任，包括承担继续履行保修义务，赔偿王先生相应的损失等。

同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

所以， 业主如果不愿等待开发商维修也可以选择自行或委托他人对墙体渗漏水问题先进行维修，王先生因此支出的修复费用以及其他损失可以后期再向开发商追索。

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业主遇到这种情况时应该注意什么？

解析

首先，业主应当 确保自己提出的 维修请求是在保修期内。超出保修期的维修请求，开发商并没有无条件维修的义务，业主要求开发商维修的请求也就没有法律支持的依据。

其次，业主 应当保存好自己向开发商提出维修请求的证据，例如业主与开发商的通话记录、业主向开发商申请维修的文件、开发商的反馈文件等材料业主都应当妥善保存。

这些材料一方面可以证明房屋质量问题确实存在于保修期内，直接确定了开发商的保修责任；另一方面也证明了开发商确实存在拖延履行维修义务的行为，为业主后续提起诉讼或者自行维修后索要维修费用提供依据。

第三，业主应当 及时留存因为房屋质量问题以及开发商拖延履行维修行为给己方造成的各项损失，以便后续提出损失赔偿时可以有相应依据予以证明。

最后，业主对于需要在保修期内要求开发商履行保修义务的请求，在明确开发商存在推诿、拖延甚至拒绝保修情况下，应及时委托第三方维修单位进行维修，以免长期不行使权利造成时效利益丧失。

以上，就是本期「 5分钟读法律 」 专栏关于“开发商推诿履行保修义务”话题的全部内容。

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编辑 | 郭擎返回搜狐，查看更多