2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，宣告中国迈入“民法典时代”。检察机关以此为契机全面提升“四大检察”“十大业务”品质，学习、宣传好《民法典》这部“社会生活的百科全书”，更好回应新时代人民群众对美好生活的更高要求，本期检答民法典邀请到了吴林娟检察官，来和大家来聊聊物业和业主之间的那些事儿。

生活中，物业和业主总是一对欢喜冤家，偶尔如胶似漆，常常又矛盾重重。本次《民法典》对物业纠纷这种生活高频纠纷给与充分回应，集中体现在《民法典》物权编、合同编以及侵权责任编等。值得注意的是，物业服务合同正式被列为有名合同C位出道。《民法典》“物业服务合同”专章明确了物业服务企业、业主各自的权利义务，同时在《物权篇》、《侵权责任篇》等规定了特定情形下物业服务企业应当承担的责任。今天我们结合检察机关办理的真实案例，“检答”《民法典》视角下第三人侵权情形下，物业服务企业承担损害赔偿责任的问题。

家住重庆某高档小区的魏某，一夜家中被盗，失窃相机、手表、钻戒等贵重物品价值共计20余万元，经公安机关侦破案件，抓获流窜盗窃嫌疑人苏某，并经刑事案件退赔返还部分被盗物品价款损失，但魏某认为退赔尚不足以弥补其损失，心中不平，一纸诉状递至法院，请求判决其所在小区物业公司承担18万元赔偿责任。

业主家中被盗，直接侵权人不能或者不能完全赔偿损失时，物业公司应否承担赔偿责任的问题，应考察物业公司是否充分履行物业合同约定的义务及《民法典》确定的法定义务。如果物业公司未按照合同约定履行义务，则可能就第三人侵权造成的损失承担相应的赔偿责任。

本案例中，物业公司与魏某签订的《前期物业服务合同》约定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”， 同时在物业服务合同及附件、业户手册中确定了安保设施标准、保安巡逻频次等。物业公司不具有完全保证小区业主的人身、财产不受损害的义务和能力，但应当按照合同约定全面履行其应尽的安全防范职责，以降低小区业主遭受不法侵害的风险。

经审查，物业公司在执行安保技防、人防方面均存在瑕疵，如监控拍摄的录像资料显示，从事发当日凌晨2时至凌晨5时的较长时间内，两名盗窃分子在监控中共计出现7次且手中携带有棍棒等，而保安巡逻经过仅有一次。物业公司通过监控系统，安保巡逻，本应能及时发现并采取相应措施，但物业公司直至业主报警，才意识到小区十余家住户被盗。

物业公司提供服务的瑕疵在一定程度上为不法分子提供了可乘之机，但并不意味其应对业主财产损失承担全部责任。业主被盗，直接侵权人即盗窃分子应承担全部赔偿责任，但在业主损失无法通过直接侵权人赔偿弥补时，才发生物业公司的损害赔偿责任问题。而物业公司的责任范围，需要考虑物业公司履行义务的不当程度，对损害后果发生的原因力等因素综合确定。

本案生效判决最终认定物业公司履行合同存在瑕疵，未尽到谨慎看护和善良管理人的注意义务，确定物业公司承担业主财产损失不能弥补部分20%责任。

《民法典》第九百四十二条规定，物业服务企业应当按照合同约定，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行上述义务，业主可以请求人民法院判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

实践中，正确适用本条规定，还需要结合侵权责任编中安全保障义务的相关规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

同时，民法典与物业密切相关的其他看点还包括就业主拒交物业费的合理正当理由、向物业公司的告知、协助义务，小区公有部分收益分配、业主合同任意解除权等。

来源 | 重庆检察一分院、北碚检察

策划 | 潘强 、罗乐

文字 | 王雪花、豆兴伟

视频 | 郭澳 、张雪莲

校对 | 张典斌 编辑 | 张博

主编 | 侯映雪返回搜狐，查看更多

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