来源：雪球App，作者： 浩然有语，（https://xueqiu.com/8269700867/139550339）

房子，作为民众生活中的重要一环，往往牵动着整个家庭的神经。住房问题，也一直都是上海老百姓面临的天字号问题之一。

　　福利分房时代，由于供给不足，房子更像是画在天上的一个大饼。上海人靠着腾挪搬移的智慧，在有限的条件下，经营着各自局促的生活。

改革开放以来，上海的住房变迁，实质是住房制度的变迁，是一代代人，靠着对美好生活的向往，慢慢打开了住房商品化的口子。

　　人均4.5平方米

　　改革开放最初的十几年里，住房商品化仍是纸面上被研究的事物。在计划经济体制下，所有的住房归国家所有，房子的买卖自然也无从谈起。

　　对于上世纪80年代的上海市民而言，想要改善居住条件，等待房管部门和单位分房是摆在明面上的康庄大道，但这条路常年可遇而不可求。由于僧多粥少，分房政策只能向特定人群倾斜，处在优先级的是特别困难户、大龄结婚户和少数有重大贡献的人员。

　　以1980年为例，上海市全年竣工房屋304万平方米，可供分配的有96.4万平方米，用于解决特别困难户的房屋占40万平方米。当年分到房子的特别困难户有2万多户，而全市符合条件的特别困难户有近7万户。

　　所谓困难户，按当时国家城建总局的统一口径，是指人均居住面积4平方米以下，12岁以上男女同室居住的家庭。这个标准在上海是打了折扣的，因为按照这个口径划线，上海需要解决住房问题的家庭达到了90余万户。

　　为了把有限的房子分给最迫切需要的人，上海自己定了一个特别困难户的标准：

　　人均居住面积划到了2平方米以下，年龄划到了16岁以上。

　　这一标准下的特别困难户分到房子尚且需要排队，对于大部分上海市民而言，申请报告打上去，等个三五年不过是稀松平常的事。然而，在那个年代，上海绝大多数市民的居住条件并没有比特别困难户好上多少。

　　1978年，上海人均居住面积4.5平方米，这个指标在建国时的数值是3.6平方米。近30年的时间里，上海市民人均居住面积的增长没有超过1平方米。

　　当时的上海人把这种逼仄的居住状态戏称为“猴子玩把戏”。因为猴山上猴子的分布是错落的，上海人家里由于面积太小，人又多，晚上睡觉时，床上、床底，乃至桌子底下都可能睡着人，像极了一个猴山。

　　上世纪80年代，有关部门曾做过一次调查，结果显示，

　　当时上海仍有一半以上的家庭在用手拎马桶，四成左右的家庭做饭要靠烧煤球炉解决，四分之一的家庭是拿公共过道作为厨房。

　　90后难以想象的是，对于大多数出生于上海的80后而言，手拎马桶和煤球炉仍是他们共有的童年记忆。

　　住房作为日常生活中的关键一环，始终都对市民的幸福感起着决定性的作用。所有人都希望住得宽敞一些，或者告别手拎马桶和煤球炉去拥抱配有独立煤卫的小套房。

　　但现实是，多数上海人家在住房问题上都处在极度艰难的状态。不出事，还可以靠着腾挪搬移维持住一定的平衡，稍有变动，住房问题就成了一根卡在喉咙中的鱼刺。

　　调房状元

　　“调房子”，这个现在很难再听到的词汇，几乎成了那个年代上海人改善居住条件的唯一途径。有一种说法是，十个上海人里至少有八个曾经调过房子，而且有很多调过不只一次。

　　通过调房这种以物换物的方式来改善居住条件，体现的也是上海人善于在“螺狮壳里做道场”的智慧。这种方式并不产生哪怕一平方米的住房面积，却切切实实地增加了市民的幸福感。

　　同时，在严密的计划经济体制下，调房也不是双方私下里就能决定的事情。有调房需要的市民，先要向自己所在辖区的房管部门报批，获得同意并拿到一张《住房使用交换登记证》，找到调房对象后，再经各自的房管部门批准。

　　当时，各市辖区房地局都设有住房交换所，区下辖各个街道的房管所都配有一名住房交换员，全市纺织、机电、轻工、交通等43个系统中也设置了换房机构。

　　住房交换员既是为市民办理调房业务的办公人员，也是向市民提供调房信息、帮助市民寻找合适调房对象的“中介”。毫不夸张地说，住房交换员是那个年代当之无愧的“风云人物”。

　　同时，市民的调房需求日益上涨，不少人选择在电线杆子上贴小广告来寻找调房对象。当年光是大世界门口71路公交车一个站台边的几根电线杆子上，就密密麻麻地贴了200多张换房广告。

　　当时上海市民的调房原因基本不超出住房困难、家庭矛盾和上班路远这三项。换房的类型也基本在“一调一”、“一调二”和“二并一”三类，细化的话，还可以分为“楼上和楼下互调”、“设备和面积互调”、“地段和面积互调”等。

　　黄建民说，调房虽然是一个以物易物的过程，不涉及货币，但在多年的摸索中，上海市民也总结出了房子身价的计算方式，形成了公认的行情。比如一个有抽水马桶的小卫生间可以在面积上换到4个平方米，一个通了煤气的灶台可以换到2个平方米。

调房自由市场

　　上世纪80年代，由于在上一轮生育高峰期中出生的人普遍进入了婚育期，再加上几十万上山下乡的知青返沪，上海市民的住房需求愈加旺盛，调房市场也进入了鼎盛发展的时期。

　　这是一项得民心、顺民意、投资较少的基础工作。

　　为了满足市民的调房需求，住房相关部门除了要求各级住房交换所做好日常工作外，还组织了大量的大型换房会。

　　1984年，黄浦区最大的换房会在人民公园内举行，有两万多名市民到场交换调房信息。在黄建民的记忆中，因为整个人民广场被围得水泄不通，到场采访的意大利电视台和日本NHK电视台的记者，只能爬到公园内的梧桐树上进行拍摄。

　　1986年，市房管局更是租借大世界游乐场举办了一场为期4天的“上海市房产市场换房大会”，先后有5万人参加，换房成果相当于全市平时近5个月的总和。

　　尽管如此，官方提供的换房渠道依旧无法满足整个上海处于“井喷”状态的调房需求。市民为解决需求寻找到的出口，一个是在电线杆子上张贴小广告，另一个则是各个区自发形成的调房自由市场。

　　当时的说法是，调到一套心满意足的房子，比娶一个满意的老婆还要难。延伸开来讲，去房管局找住房交换员帮忙相当于找媒婆说亲，去调房自由市场打听行情就是自由恋爱了。

　　80年代，形成规模的调房自由市场覆盖了卢湾、虹口等9个区。这些自由市场基本位于街道房管所的门口或者交通便捷、易于交流的地方，比较有名的有虹口区塘沽路三角地菜场周边的马路上、卢湾区淡水路兴安路附近和静安区愚园房管所门口。

上海市民们常在晚上7点左右聚集在这些地点。有调房需求的市民把自己的住房情况和调房要求写在纸上，或是贴在墙上，或是摊在地上，也有的人会弄块硬纸板把信息挂在胸前。

　　前来打听行情的人时常把整条路都堵得交通瘫痪，各区相关部门虽多次取缔但收效甚微。一些专门从事收购和出售调房信息的掮客也已经活跃在市场中，他们被称为“地下住房交换员”，一条调房信息有时要卖到几块钱。

　　为了防止记不清对方的长相，双方会约定下次见面时各自的特征，比如一方如果骑自行车，车篮里就放一张报纸，另一方则约定背一个军绿色的帆布包，见面时一比对就能确认。

　　首创公积金制度

　　1989年，戴晓波被调入由时任上海市委书记朱镕基成立的住房问题研究小组。作为这个小组下属方案组的组长，他将起草在两年后实施的《上海市住房制度改革实施方案》。

　　1984年，从复旦大学数量经济方向研究生毕业的戴晓波，进入了上海市计划委员会研究所。他做的第一项课题就是住房制度改革，研究住房从计划经济时代的福利分房向商品化转型的问题。

　　他表示，

　　上海市80年代在住房建设上取得了一定的成绩，主要体现在住宅建设由国家统筹统建统分为主过渡到了由单位自筹自建自分为主。

　　因各单位自建房可由单位自行分配，企业的建房热情被大大激发出来。在整个80年代，上海市的住宅竣工面积总计4000多万平方米。80年代末，上海市人均居住面积已经超过了6平方米。

　　上海市民分配到房子的机会多了，幸福感自然得到了很大提升。但到了1989年，朱镕基刚接任上海市委书记，就因为住房问题，受到了很大压力。

　　当年，有人大代表在质询时提出，为什么在朱镕基主政上海后，上海的年住宅竣工面积减少了100万平方米。

　　住房问题研究小组应运而生。戴晓波和同事们接到的第一个任务是查明为什么会产生100万平方米的缺口。调研的结果显示，

　　缺口与国有企业的“利改税”红利有关。

　　国有企业的“利改税”改革开始于1983年，但不同系统的企业要在后面几年才正式分批执行。政策落实时，政府会把前几年多收的钱一次性返还给企业，多数企业拿到这笔钱后，都用在了本单位的住房建设上。

　　因为建房也有周期，最后反映在住宅竣工面积上，这波“利改税”红利带来的影响持续到了1988年。之后“利改税”已正式执行，企业每年直接留存利润中的非税部分，但这笔钱就很少被用于建房了。

　　住房问题研究小组接到的第二个任务是想办法补足100万平方米的住房缺口。

　　说白了就是搞钱，按照当时的建房成本，建造100万平方米的住宅需要8个亿。

　　在戴晓波的记忆中，这个住房问题研究小组的设立并不是指向什么长远的规划，也不是意在住房商品化，他们只是为了解决当下一个再具体不过的问题。至于之后上海在全国首创了公积金制度，并借此在住房制度改革上走在了全国前列，只能归结为是“无心插柳柳成荫”的结果。

　　当时全国范围内已经有不少围绕住房制度改革开展的试点城市，改革的路径基本就是提租补贴和出售公房两条，但都没有取得什么进展。

　　上海一开始也在这两条老路上蹚了一遍。先是由房管局的领导提出了公房租金提高10倍，职工工资补贴1倍的方案，使得房租收入增加8个亿。但提租补贴涉及到两个问题，一个是老百姓是否有能力承受这样的租金涨幅；另一个是企业也没有能力承担这样的工资成本。

　　后来由建设委员会的领导提出了出售公房的方案。但提租和售房原本就是一体两面的问题。对于老百姓而言，他们名义上只是租用了房子，但事实上，他们不仅拥有房子的使用权，还有把房子传承给下一代的权利。至于需要缴纳的租金，几乎可以忽略不计。而且，老百姓既没有足够的存款，也没有按揭贷款的途径，买房一说无从谈起。

　　更加尴尬的是，浦东曾经试点卖出过一栋楼的房子，没过几天老百姓就联名要求政府把房子收回去。因为房子是公家的时候，水电维修都由房管所配套负责，一旦成了自家的，就只能自己管了。

搞到8个亿

　　眼见既有的路径走不通，1990年春节刚过，朱镕基就带着几个人去了新加坡和香港考察，主要是想要学习他们的住房制度。回来后，他向住房问题研究小组提议可以学习新加坡的公积金制度，同时借鉴香港的房委会制度。

　　当年9月，戴晓波作为第一批考察人员前往香港和新加坡取经。回国后没多久，他和同事们就起草完成了《上海市住房制度改革实施方案》，主要内容可以概括为五句话：

　　推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠，建立房委会。

　　戴晓波说，他是学数量经济学的，而且当时的计划经济依旧强大，相关数据都能获得。在大量的精确计算下，这五句话的前三句正好完成了8个亿的筹款目标。

　　“推行公积金”要求企业和职工各按照工资的5%缴纳公积金，总计10%。上海市上世纪90年代全市职工的年工资总额为50亿元，一年能收到公积金5个亿。“提租发补贴”要求房租提高1倍，工资补贴2.5%，这里可以拿到1个亿。“配房买债券”指的是从单位分到房子的职工，需要按照每平方米50元的标准购买债券，当时上海市每年分配的住房在400万平方米左右，卖债券的收入大约是2个亿。

　　戴晓波表示，

　　公积金实质上是在现有的盘子里，要求民众为了改善住房条件而进行强制储蓄。同时，它是一滴活水，推动这五句话构成的系统形成了一个流动机制。这些话放在这个系统里就能走得通，单独拎出来没一个能活下去。

　　“买房给优惠”是指民众购买自住公房时，可以根据工龄、职务、地段和房型四个方面给予优惠。这一项在当时的实施时机尚未成熟，却构成了上海“公房出售94方案”的基础。“建立房委会”则是指房屋私有化后，需要成立社会化的管理机构来取代原本管理公房的政府部门。

　　为了使得这次住房制度改革的覆盖能够达到无死角，也为了获得最广大民众的支持，戴晓波和同事们力求这五句话能够兼顾到所有人的利益。

　　人的幸福感来自于两个维度，一个是横向上和他人的比较，一个是纵向上和自己未来的比较。

　　在戴晓波看来，在这两点上，住房改革方案能让当时的绝大部分人感到满意。

　　没有分配到房子的人不用承担租金的压力，也能获得工资上的补贴，同时还能通过公积金看到未来买房的希望。分配到房子的人，虽然要承担债券和上涨的租金，但也看到了将来以较低价格购买自住房的前景。

　　一半人买了公房

　　1991年5月1日，住房问题研究小组提交的《上海市住房制度改革实施方案》获国务院批准后正式开始实施。

　　当年，上海市公积金中心成立，戴晓波任资金处处长。朱镕基带头买下了公积金中心发行的第一号住房债券。

　　第一年，公积金中心和房管局如期筹到了计划中的8亿元。这笔资金按照哪里来的钱给哪里的原则，借给了各系统的委办局和区县去建房子。

　　1992年5月8日，上海华光仪表仪器厂的女会计杨希鸿，在一份借款合同上签下了自己的名字。在这份油印的、略显粗糙的合同的首页，印着001的编号，表明她成了全上海、乃至全国首个通过公积金贷款买房的人。

　　这是第一笔公积金贷款，也是全中国第一笔按揭贷款。据戴晓波介绍，延续到现在的住房按揭贷款的全套理念和模式都是由上海公积金中心设计的，之后各大银行的商业按揭贷款只是在这个模式上做了一定的修改。

　　贷款中的抵押物灭失保险则由戴晓波亲手设计。最开始保险公司把保险费开得很高，因为他们也没有相关经验，只能按照大物件商品保险的标准来制定。戴晓波赶到保险公司和对方谈判到晚上10点，根据房屋的特殊性砍掉了大部分不合理的险种，把保险费压到了0.25%。

　　最不合理的就是盗窃险和水灾险，我就问了两个问题，房子能被小偷偷走吗？水灾能淹到五楼吗？

　　“买房给优惠”这句话始终无法落实，是因为中央一直没有批准方案中提出的优惠政策，理由是会造成国有资产的大量流失。

　　中央认为已经分配的公房也应该按照市场价卖掉，当时就是成本价750元每平方米。

　　但老百姓的想法是，花市场价买自住的公房，不如继续住在这里，然后拿这个钱去买新建的内销商品房。

　　根据戴晓波和同事们的测算，按照当时上海市民的收入水平和公积金的支持能力，

　　公房出售的价格如果定在750元每平方米，可能一套房子都卖不出去；

　　价格降到500元，买公房的人会有10%到20%；

　　降到250元，将会有一半的人选择买下自住的公房。

　　这一政策在搁浅了3年后终于迎来转机。1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》正式发布。同年，上海发布了之后被称为“公房出售94方案”的《关于出售公有住房的实施细则》。

　　“最后妥协的结果是，价格定在750元，但具体实施时配合四项优惠。”实际操作中，售出公房的均价为250元每平方米。正如戴晓波和同事们测算的那样，在这一轮改革中，上海市有一半的公房得以售出，公积金中心总计收到售房款50亿元。

　　戴晓波记得，朱镕基曾说过，

　　要改革，有一半的人获益足矣，不能奢求全部解决。

　　而这一年的公房出售，也被要求做到不宣传，不鼓励，不动员，自主选择，自担责任。各个单位只需下发通知，达到告知义务即可。

　　这一年，戴晓波拿出自己的全部积蓄买下了2年前计委作为奖励分给他的那套公房。72平米两室一厅的房子，他花了25000元。

　　这一年，全上海有一半的住房在事实上实现了商品化，而买下这些房子的人，拥有了人生中的第一套私产。

住宅商品化时代

　　1995年，上海公积金中心在5年间累计收到公积金50亿元。加上售卖公房收到的50亿元，从无到有，公积金的池子里有了100亿元。

　　戴晓波觉得自己完成了公积金的所有设计，就辞去了公积金中心的职务。从1993年开始，他就兼任着计委长远规划处的处长，一直苦于无法兼顾两边的工作，当时他觉得是时候回去专心做上海的远期规划了。

　　在他的记忆中，公积金中心成立后的最初几年，因为没有多少人借公积金买房，资金都是借给政府和企业建房。但事实上，这些资金对于上海住宅竣工面积的增长并没有起到显著的促进作用。

　　关键的问题在于土地的供给，在住房还没有完全市场化的情况下，土地的供给很少，拿到一块地从动迁、整理到盖房子就需要花三到五年时间。公积金中心甚至一度遇到过资金饱和的情况。

　　转机发生在1997年亚洲金融危机之后。在此之前，全国住房分为三个体系，福利分房、内销商品房和外销商品房。

　　当时的内销商品房由政府下属的城建公司建设，土地免费，面向当地企业和居民，售价较低；外销商品房由国内外的房地产公司开发建设，土地以批租形式获得，面向华侨、外籍人士和港澳台人士，价格较高。两个体系原本完全在两条轨道上并行。

　　金融危机爆发后，众多外销商品房的开发商受到影响，因资金短缺而留下许多烂尾楼。一方面，外销商品房需要去库存；另一方面，内销商品房和福利分房的供给常年不足，满足不了老百姓的住房需求。

　　于是，1998年，中央宣布外销房和内销房并轨，自当年起全面取消福利分房，商品房一律实行土地批租。这些政策，由当时刚刚上任的国务院总理朱镕基全力推动。

　　这一记记重锤，彻底击碎了已存在近50年的计划经济体制下的住房体系，住宅商品化和房地产市场化的时代全面开启。

　　在戴晓波的理解中，不实现全面的住房市场化，住房供给中供不应求的问题永远都无法解决。

　　随后，上海公积金中心的主要业务开始转为向个人提供住房按揭贷款。上海的年住宅竣工面积也迎来了真正的井喷式发展，2017年上海常住人口的人均居住面积已经达到了18平方米，住房困难户的标准划到了人均7平方米。

　　戴晓波表示，从人均居住面积来看，上海已经基本解决了数量的问题，而事实上，现在的城市治理者也已经把目光转向了市民居住条件的质量上。

　　2017年，地处上海市中心的静安寺街道消灭了辖区内最后的144个手拎马桶。这场开始于2006年的针对老旧住房的“马桶工程”，在经历了10余年旷日持久的推进之后，终于迎来了最后的胜利。

　　这同样是一场生动异常的城市变迁。相信在不久的将来，这些80年代上海市民生活中的必需品，也终将成为博物馆里供人观赏的物件。