关于上海公租房!承租人去世后能否被继承?承租人该如何变更? |
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2.上海公租房的同住人如何认定? 东道律师:关于上海公租房的同住人认定问题有三点值得重点关注。 (1)同住人需要同时符合以下条件: ①拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口; ②拆迁许可证核发之日,已实际居住一年以上; ③拆迁许可证核发之日,本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条,“同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。” 另外根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条“(最低人均承租面积和居住人数限制) 出租居住房屋,每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外),且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。 前款所称居住面积,是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。” 《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条。(2)下列人员可被视为同住人: 东道律师:参见《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条。 ①具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额; ②一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款; ③在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住,他处也未取得福利性房屋的; ④房屋拆迁的,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。 (3)下列人员,不能被视为同住人: 东道律师:①将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分,居住在被拆公有居住房屋的; ②获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人; ③已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。 3、上海公租房承租人死亡,如何变更承租人? 东道律师:(1)原则上协商一致 《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》第一条规定“公房变更租赁户名的条件 (一)承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的; (二)承租人户口迁离本市,本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的; (三)承租人死亡,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的; (四)承租人死亡,其生前在本处无共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的……” (2)协商不一致的,出租人可按顺序指定新的承租人 《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》第三条规定 “ (1)承租人死亡或户口迁离本市,在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的,按下列顺序确定承租人: a.原承租人的配偶; b.原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短); c.原承租人的父母; d.其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)。东道律师:原则上,公租房承租方死亡的,需要变更承租人的,需要经本处有本市常住户口的共同居住人协商一致或在本处无本市常住户口的共同居住人协商一致同意;协商不一致的,由出租人按上述顺序加以指定新的承租人。 但是,在实践操作中,当承租人死亡,出现本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致或在本处无本市常住户口的共同居住人协商不一致情形的,出租人将拒绝指定承租人,从而导致房屋管理中心拒绝变更租赁户名。 这就提醒广大公租房共同居住人,最好与承租人协商一致,及时变更承租权,以免影响自身的合法权益。 梁文娟律师具有证券从业资格、基金从业资格;专注投融资/私募股权投资基金/汽车行业。返回搜狐,查看更多 曾在募集金额500亿元的金融金控集团任法律顾问,为其收购多家持牌金融机构提供法律服务; 曾在私募基金募集金额为40亿元的上海某基金公司任法律顾问,负责其旗下投资康养地产项目、医院项目、寺庙项目提供法律服务; 曾在中外合资新生代车企任法律顾问,在整车研发、批量生产、建筑工程、工厂生产、整车销售、境外合作项目等领域为其提供法律指导; 曾为物流行业独角兽企业处置不良资产事宜提供法律服务。 |
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