▼上海IFC俯瞰图

02 |区位分析

项目位于浦东主城区内

在浦东新区陆家嘴金融城板块内

具有国际化营商环境

区位价值很高

▼项目区位价值

位于市级商圈内

位于小陆家嘴-张杨路市级商圈的核心位置

周边高端商务聚集(地标建筑)，为国际金融商务区

商务楼聚集度高，高端商业，商业消费支撑强劲

▼上海IFC商场周边商圈分布

周边竞争格局：与商圈内的其它商业体错位竞争

金茂生活中心/环球金融中心/上海中心为商务商业

上海国际广场为社区商业

但项目近端（直线距离1.2Km)定位高端精英消费的

L+mall在12月23日开业

在商业体量及整体定位上

会给本项目带来一定的竞争压力

▼小陆家嘴（核心区）主要商业项目

03 |项目定位

高端一站式消费目的地

功能定位

零售/餐饮/娱乐/配套四大经营功能

高档，以国际一、二线品牌为主

客群定位

家庭/商务客群/国内外游客

高端消费客群

项目由购物中心/写字楼/酒店/公寓四类产品组成

总建筑面积为39.8万㎡

商业体量为11万㎡，地上4层，地下2层

由世界级佩利克拉克佩利建筑师事务所设计

▼项目各物业组成部分

01 |出入口设计

外部有8个出入口（含二层的连廊入口）

方便各个方向的客群进入项目

主入口位于银城中路侧

▼出入口位置

02 |动线分析

▼地下层水平动线设计

主动线呈“L”型（且带弧度），较为清晰

但为了消化内部宽度（增加店铺的临走道）

内部次动线设置较多

容易导致消费者迷失方向感

▼地上层水平动线设计

内部主动线为带弧度的类“X”字型

由于项目建筑形态因素（厚度大）

为连接各出入口

设置多条次动线，且部分有“回字形”

容易造成消费者迷失方向现象的产生

03 |建筑形态

建筑外形呈钻石形形状，与高端定位契合

外围设置下沉式广场及庭院式设计，增加休闲功能

▼钻石型建筑形态

▼外围庭院式设计

▼下沉式广场设计

04 |装修风格

色彩以香槟/灰色为主

匹配简洁线条感

凸显高端/时尚

外围以高特制玻璃/绿植呼应，打造独特标志

▼外围下沉式广场

十几米高苹果店的特制玻璃幕墙，打造独特标志

绿植与外围空间呼应，营造舒适的外围环境

▼商场内部

商场内部装修以香槟色及淡米白色为主色调

塑造时尚高贵精致的购物氛围

部分店铺双层店铺设计（内部装修一致）

彰显品牌的档次及个性

05 |导视系统

导视系统较为全面

导视牌采用黑/灰底白字，辨识度高

但商场内部智能互动屏数量偏少

▼外部导视系统

▼内部导视系统

06 |景观环境

外部以绿植、水景及雕塑为主要景观环境

内部以吊饰、绿植、小品为装饰（数量偏少）

▼外部景观环境打造

▼内部景观环境打造

07 |洗手间打造

位置：主要分布在主中庭/中廊四周，方便快捷

功能配置：部分楼层针对母婴及残疾人士

配置母婴室及残障专用卫生间

内部功能齐全/人性化

▼洗手间位置

▼洗手间内部功能配置

08 |中庭设计

位于人流的汇聚处，利于人流的聚流与分流

挑空/见天采光，视野开阔敞亮

中庭四周无柱，商铺可视程度最大化

中廊较宽，两个中庭的链接中廊采光性很好

四周布置座椅/景观小品，营造了休闲氛围

▼中庭位置

▼中庭挑空，视野开阔

▼中庭顶部见天采光

▼中庭四周无柱

▼中庭四周布置座椅/景观小品

09 |屋顶空间打造

虽然在屋顶空间种植了一些绿植/装饰

但是没做任何商业用途，无座椅设置

商业价值低

▼屋顶花园

10 |停车场设计

设置地下三层立体车库，停车位充足

停车场采用扶梯连接商场，连接性较好

▼停车位数量信息屏

▼停车场内导视图

▼地下停车场通向地上空间的连接

运营推广

01 | 商业运营

IFC汇聚近25家世界级品牌旗舰店，包括LV/PRADA/CHANEL等

打造国际高端品牌聚集地

▼LV

▼PRADA

▼CHANEL

02 | 营销推广

IFC节日主题活动+品牌联手

为商场带来中庭租金收入来源的同时

吸引更多消费者的关注

节庆主题活动

▼动感艺术音乐

▼欧“鹿”圣诞主题活动

▼双飞轮表演活动

品牌推广主题活动

▼江诗丹顿天文时计巡展

▼卡地亚举办幻化非凡展

▼宝格丽光环腕表展

作为高端商业的代表

建筑设计亮点颇多

最大的亮点是硬件品质

但同时存在外部人车动线混用

内部次动线较多等不可调改的缺陷

建筑色设计亮点

外形为钻石型的建筑形态，与高端定位相契合

下沉式广场设计，带活了地下商业空间

提升地下商业价值

外围庭院式设计，增加了休憩功能

内外部装饰以香槟色/米白色/灰色调为主

匹以线条感，凸显时尚/现代/高端购物氛围

错位经营有错位装饰衬托

实现与陆家嘴大商业呼应融合

大中庭集聚性佳，挑空/见天采光

视野开阔且四周无柱化

使整个商场的各楼层商铺可视程度最大化

地下三层立体车库，车位充足

超前的车位配置

与商场实现无缝连接且不落伍

洗手间位于主通道四周，方便消费者到达

内部功能齐全，人性化配置到位

有母婴室及残障专用洗手间

体现高端商场的品质

建筑色设计缺陷

（1）人车不分流存隐患

部分外围广场未实现人车分流

存在消费者行走的不安全隐患；

（2）非标准化动线

内部次动线较多

消费者进入商场容易迷失方向

但是由于开发经营商有强大的品牌招商能力

消费者认牌消费程度高

因而弱化了的动线的负面影响

（3）内部座椅等人性化设施不够

商场内座椅主要设置在中庭区域，座椅偏少

同时其他人性化设施(如智能储物柜等)缺少

（4）屋顶空间未能较好利用

目前屋顶空间打造了一些绿植/装饰品

未能利用经营，无商业/观赏价值

第二篇：国际高端品牌聚集地

引言

上周，我们深入剖析了上海IFC的区位/交通等客观条件及建筑硬件，作为高端成功商业项目，从开业至今，上海IFC也一直紧跟市场/区域发展的趋势/变化，不断优化调整品牌， 优化商户，IFC在业态品牌配置上也呈现自身特色和亮点，本周就为大家分析上海IFC的业态业种的配置特色，从而发现和把握高端商业项目业态业种配置的规律。

前言

上海IFC

开发运营商为商业经验丰富的香港新鸿基集团

在2003年已拿到地（当时小陆家嘴缺乏商业氛围

办公人数远逊色于浦西CBD）

一期在2010年开业（此时周边无高端商业项目）

项目位置地处上海市中心/小陆家嘴市级商圈核心位置

区位价值极高

在此基础上

(开发商实力雄厚/区位价值极高/无高端商业竞争对手)

国金以高端品质形象入市

成为高端国际品牌的聚集地

同时从开业至今IFC也一直不断进行品牌调整

优化商户

所以在业态业种上IFC有其自身特色

本周我们就为您介绍上海IFC的业态业种的配置！

整体布局与业态规划

现今大家对购物中心商场的业态占比普遍认为是

40:35:20:5

而IFC的四大业态占比却非如此

这是基于项目的商圈性质

开发商品牌影响力

商场档次

招商能力

它的零售占比较高（租金收益高）

娱乐占比低（租金收益低）

境外开发商进入中国的经营商场基本都具有这些特征

IFC的四大业态占比商铺数量占比

零售73%、餐饮24%、娱乐0.4%、配套3%

零售58%、餐饮32%、娱乐7%、配套3%

总体上，IFC对比其他购物中心的业态占比来看

IFC零售占比较高，而娱乐/配套占比较少

在整体业种上

零售/餐饮/配套的业种涵盖较全

娱乐业态只有电影院

其中零售以男女时装最多

餐饮以特色餐饮和轻餐饮最多

符合高端商业项目的配置规律

▼业态业种分析

零售52%、餐饮40%、娱乐2%、配套6%

零售58%、餐饮29%、娱乐7%、配套6%

LG2以零售、餐饮为主

兼具休闲娱乐、服务配套功能

▼业态占比

主通道四周布置零售业态

地铁出入口附近布置轻餐饮，便捷消费

主力店位于端头，利于吸引人流

零售77%、餐饮20%、娱乐2%、配套2%

零售47%、餐饮25%、娱乐25%、配套2%

LG1在数量上以零售和餐饮为主

零售以男女时装为主，餐饮以特色餐饮居多

休闲娱乐所占面积较大

零售业态占比大，位于主动线附近位置

餐饮/休闲娱乐属于目地性消费业态，放置于动线末端

利于人流的带动

>>>>L1层

零售98%、餐饮2%、娱乐0%、配套0%

L1主要为零售品牌，只配有1家轻餐饮

零售以男女时装为主

其中多个品牌旗舰店为一拖二商铺

基本为零售，最佳楼层要获取最佳收益(零售租金高)

零售主力品牌位于出入口处，彰显形象

零售94%、餐饮3%、娱乐0%、配套3%

零售90%、餐饮6%、娱乐0%、配套4%

L2仍以零售为主，设有34个零售品牌店

其中男女时装占比最多

另各配1家餐饮和配套

L2层商业价值较高，以承租能力较高的零售为主

美容美甲、休闲餐饮目的性消费放置于动线末端

零售87%、餐饮13%、娱乐0%、配套0%

零售57%、餐饮43%、娱乐0%、配套0%

L3为零售和餐饮，共计38个品牌

零售涵盖黄金珠宝/男女时装/儿童类等

餐饮为正餐和特色餐饮

从业态布局来看

零售分布在主动线四周

儿童类业种分布较为集中

餐饮分布在四周位置

>>>>L4层

零售0%、餐饮92%、娱乐0%、配套8%

零售0%、餐饮96%、娱乐0%、配套4%

L4高楼层无零售

全部配置目的性消费业态，以餐饮为主

以主力店（目的性强）弱化导客难问题

同时提升了经营价值

项目物业价值（区位/交通/资源/建筑设计等）非常大

决定其经营价值大

所以上海IFC零售占比最大，其次为餐饮

项目整体业态配置符合高端商业一般配置规律

随着楼层递增商业经营价值递减

价值越高的楼层或区域，零售配比就越高

越往高楼层，价值越低，目的性业态越多

项目高楼层（4F）全部为目的性业态

弱化消费客流前往高楼层的抗性，保证经营收益

从各个楼层业态业种配置的规律来看

主动线附近配置承租能力高的零售业态

（黄金/珠宝/手表/服装等）

副动线/动线末端配置目的性业态，使人流导入

商场一楼出入口位置放置高端主力店铺

彰显项目形象

地铁出入口附近放置轻餐饮，吸引客群导入

主力品牌展示及

特色分析

主力店分布在各个楼层，有利于各个楼层的人流导入

零售主要分布在二层及以下楼层，

餐饮主要分布在地下及高楼层，

娱乐和服务配套分布在低楼层

01 |IFC业态业种亮点

第一：国际高端品牌聚集

商场一二层聚集了大量国际奢侈品牌

包含多家国际高端品牌旗舰店

使之成为上海最高端购物商场之一

打造成高端消费目的地，与周边商业错位经营

第二：注重零售和餐饮品类的多元化组合

零售业态包含了近20种业种

餐饮含越南菜/日韩/意大利/粤菜等各式高档餐饮

业种多样性上给予了消费者更多样化的选择

第三：餐饮业态网红品牌的引入

LG2层引入了多家网红餐饮店（如LadyM）

有效吸引周边年轻客群的消费需求

02 |IFC业态业种总结

上海IFC

位于中国乃至世界闻名的

陆家嘴金融贸易区内的市级商圈

商场内近七成（按数量）为零售业态，租金收益明显

近些年，IFC也在不断调整铺位

在加大奢侈品店铺的同时

注重引入新潮/时尚品牌

业态业种配置更趋于完善

上海IFC未来较长时间内可以继续引领商圈发展

第三篇：越来越好逛的国金中心

引言

上周，我们深入剖析了上海IFC业态业种配置特色，提炼出各个楼层分布特征的一些规律，本周我们继续为大家分析上海IFC从开业（2010年）至今（2018年底）其开/关店的品牌调整变化，从这些变化中发现商业经营的发展趋势，从而把握商业品牌变化特征。

前言

于2010年开业的IFC

至2018年底的8个年头中

随着一些店铺的租约到期

加上商业品牌的迭代更新等原因

IFC为保证项目营业额增长

同时紧跟商业发展趋势

IFC近些年也调整了大量的店铺品牌

本周我们就为大家介绍上海IFC的调整的业态业种！

整体业态业种

调整内容比较

上海IFC商业的四大业态变化如下

零售75%、餐饮23%、娱乐0.6%、配套2%

零售73%、餐饮24%、娱乐0.4%、配套3%

从店铺数量占比上看

10年到18年店铺数量调整比例变化很小

零售仍占大头（占比7成以上）

餐饮占比微调增加了1%，

娱乐占比减少至0.4%

配套占比增加至3%

零售63%、餐饮27%、娱乐9%、配套1%

零售58%、餐饮32%、娱乐7%、配套3%

从店铺面积占比上看

零售业态商铺面积缩小了，占比有所缩减

但仍占大头

餐饮业态面积占比增大

娱乐业态面积占比减少至7%

(娱乐面积没变

其余业态面积增加导致娱乐业态占比缩小)

配套业态占比增加至3%

▼店铺数量调整比较

▼店铺面积调整比较

从整体业种上

从2010年至2018年，整体业态业种丰富性增强了

由2010年的23个业种增加到2018年的32个业种

在数量上

以男女时装数量最多

其次为特色餐饮/轻餐饮，与市场趋势吻合

在面积上

男女时装/特色餐饮/正餐面积占比最多

新增面积男女时装＞特色餐饮＞化妆品＞其他

▼整体业态业种数量调整变化

▼整体业态业种面积调整变化

零售52%、餐饮43%、娱乐3%、配套2%

零售52%、餐饮40%、娱乐2%、配套6%

零售76%、餐饮13%、娱乐10%、配套1%

零售58%、餐饮29%、娱乐7%、配套6%

LG2层调整后零售的单店面积减小

餐饮调整后单店面积增加

娱乐数量/面积无变化

配套数量和面积都增加

2018年更换品牌，整体档次有所拔高

表明IFC地下（地铁连接）商业经营价值较高

同时，餐饮轻餐饮品牌调整较多

多调整为网红轻餐饮，且位于商场入口（连接地铁）位置

吸引地铁客群消费

说明有人流量的位置适合做快速消费品经营

L2层调整后业态品牌更加符合地铁连接商业的发展规律

▼

零售84%、餐饮12%、娱乐2%、配套2%

零售77%、餐饮20%、娱乐2%、配套2%

零售42%、餐饮22%、娱乐33%、配套3%

零售47%、餐饮25%、娱乐25%、配套2%

LG1层只调整零售和餐饮，新增数量：餐饮＞零售；

零售数量减少、面积增加，说明品牌度提升了

档次新增国际一线品牌较多，档次有所拔高

表明IFC总体商业经营的价值较高

同时，在业种上，加大了男女时装的比例

减少化妆品/运动休闲装数量

缩减正餐，增加特色餐饮

符合地下商业发展的规律

▼

>>>>L1层

零售96%、餐饮4%、娱乐0%、配套0%

零售98%、餐饮2%、娱乐0%、配套0%

L1层业态数量及面积占比变化很小，细微调整

都以零售为主，配少量餐饮

表明L1商业价值很大

调整全部为零售品牌，新增7个品牌

品牌档次以国际一二线品牌到国际一线品牌，档次拔高

同时，在业种数量上减少了男女时装的数量

增加了黄金珠宝/钟表眼镜/鞋帽的数量

扩大了经营业种

▼

零售94%、餐饮3%、娱乐0%、配套3%

零售90%、餐饮6%、娱乐0%、配套4%

L2层2010年以前全部零售

2018年的调整为以零售为主

增加了少量的餐饮及配套

数量上新增15家零售品牌，1家餐饮1家配套

在档次上主要将国际一二线品牌转换成国际一线

L2总体业态业种有所增加，档次提升

说明高端购物中心的特征更明显了

▼

零售81%、餐饮19%、娱乐0%、配套0%

零售87%、餐饮13%、娱乐0%、配套0%

零售55%、餐饮45%、娱乐0%、配套0%

零售57%、餐饮43%、娱乐0%、配套0%

L3层调整后数量占比上

零售占比略有增加，餐饮占比略有减少

从面积占比上

零售/餐饮占比同步略有增加与减少

零售新增数量较多，新增16家，餐饮新增1家

档次上，国际二线闭店最多

新开国际一二线，档次也有所拔高

在业种上零售品类有所增加

新增业种主要为儿童/家庭类业种

高端购物商场增加儿童/家庭类业种说明市场有需求

（一般高端商场不配儿童/家庭类业种）

▼

>>>>L4层

零售9%、餐饮82%、娱乐0%、配套9%

零售0%、餐饮92%、娱乐0%、配套8%

零售3%、餐饮92%、娱乐0%、配套5%

零售0%、餐饮96%、娱乐0%、配套4%

2010年L4层含有零售、餐饮及配套

调整为2018年取消了零售

扩大了餐饮，餐饮占比达9成以上

目的性业态弱化消费者对高楼层的抗性

档次以国际二线换为国际二线及一般品牌

（餐饮少有国际）

闭店为零售中的食品店1家

新增了美食广场/西式快餐/特色餐饮各1家

（原有L4楼层中经营面积没开足）

这些调整说明与购物中心的常规相吻合

▼

经营内容调整

归纳分析

在品牌数量调整方面，零售的调整数量最大

闭店79家，开店131家（零售业态是主力业态）

其次为餐饮，闭店22家，开店39家

配套无闭店，新开4家

娱乐无变化(娱乐业态业种少，与租金收益及档次有关)

总体上四大业态上，开店比闭店多73家

原因一：国金二期开业增加了店铺的数量

原因二：部分楼层特别一层将大铺分割成小铺出租

增加收益

在品牌调整面积上，零售＞餐饮＞配套

同时，零售开店的单店面积（新开总面积/新开店数量）

＜零售闭店的单店面积

表明零售单店面积在缩小

餐饮新开单店面积在增大

从店铺数量上看，LG2/LG1调整的数量最多

以零售和餐饮为主

（适应地铁链接商场价值的最大化而为）

其次为L1/L2/L3，以零售为主

L4调整的数量最少（L4主要为大餐饮类）

▼

在品牌数量方面，调整数量最多的为国际一线/二线品牌

其中，闭店数量国际二线＞国际一线＞其他档次

开店数量国际一线＞国际二线＞其他档次

表明整体档次调整拔高了国金的整体档次

在调整面积上，国际一线调整面积最大

国际二线/国内一线等面积变化不大

LG2/LG1调整的幅度最大（数量和面积都是）

楼层调整幅度其次为L1/L2/L3， L4调整调整幅度很小

▼

根据IFC在2010年至2018年底调整的业态业种的分析

我们总结IFC四大业态的变化如下

第一：零售业种多样化，档次拔高

2018年零售中数量占比次序为

男女时装＞化妆品＞黄金珠宝＞钟表眼镜

此类业种承租能力较高，反映了IFC的商业价值较大

零售调整业种中，零售业种的总体品类有所增加

放弃了运动休闲装/内衣/书店业种

（在其它商场中，这类业种是增加的）

新增儿童类/家庭消费类业种

更加满足周边家庭客群的消费需求

调整品牌档次中，更多的引进国际一线品牌

使零售整体档次有所提升

第二：餐饮网红化/便捷化

LG2靠近地铁区引入多家网红餐饮店(如Lady M)

吸引周边年轻客群/地铁客群的消费/停留

L4层增加了美食广场及中西快餐

满足周边商务客群便捷化就餐需求

同时在各楼层增加了少量轻餐饮

强化各个楼层的消费体验，吸引人流

第三：娱乐业态无变化

国金休闲娱乐引入的为百丽宫电影院

百丽宫是香港百老汇戏院旗下奢华品牌

品牌档次与国金整体档次档次匹配

第四：服务配套业种更加齐全

服务配套在原有业种的基础上

增加了干洗店、美发店、美甲店

整体上业态业种涵盖

美容SPA/美发/美甲/干洗店/皮具保养/金融服务

较为全面满足周边高端商务男士和女士的消费需求

-END-

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