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2023年，长租公寓市场已迈入“快速成长期”。过去的半年来，上海长租公寓市场迎来了新发展和新格局，作为全国住房租赁的先行城市，上海的长租公寓尤其是新建保租房按下“快进键”开启集中入市，受到了各方的关注。民营企业固然在持续深耕，而国央企更是加大发力力度，一大批新项目在上半年问世。接下来，我们来看看上海的长租企业和租赁市场的竞争格局发生了什么样的变化。

上海租赁行业累计运营规模榜

首先，第一梯队的头部TOP5就发生了变化，前三甲依旧是魔方、瓴寓国际和城家公寓，但四名的抱家已经从年初的第五名在年中再次晋升，而自如寓则首次跻身前五。今年以来，自如寓就加大力度在上海的租赁市场抢占市场份额，一方面新增房源多，另一方面尤为重视新媒体如短视频赛道和直播赛道，不难看出，在上海的租赁市场，这两家民企在不断下沉和快速扩张。

第二梯队中，三大寓的万科泊寓和龙湖冠寓存在小幅波动，但国企凭借一波大量的R4项目入市，正在深刻改变上海租赁市场，尤其是地产城方和城投宽庭，在今年上半年推出了多个R4大社区项目，包括华润有巢亦是如此，而下半年市场上还将有新的保租房项目陆续推出。

面对如此大的供应量，需要从几方面来分析，一方面，R4大社区的集中入市，将健全规范租赁市场，对租赁市场起到了“压舱石”和“稳定器”的作用。另一方面，大量的保R4大社区集中入市，也会对上海的租赁市场以及其他类型的长租公寓项目带来一定的冲击。此外，对长租企业的运营能力和营销能力也带来了新的考验，不排除未来有“价格战”的出现可能。

上海租赁公寓新增运营规模榜

从新增规模来看，有多达近20家的长租企业在上海开疆拓土，从近期的新开房源来看，抱家和自如寓两家民营企业处于领头羊的位置，另外三家就是上文提及的国央企系，华润有巢、地产城方和城投宽庭，均是R4用地项目的供应大户，这三家企业合力仅在今年的第二季度就供应出近7300套。

今年可谓是上海国央企及R4社区发力的大年。上半年，R4社区迎来一波开业高潮，共开业11个项目，共15113套新入市房源，今年上半年开业房源已超过去年全年。其中浦东新区为主要供应区域。相比传统的私人房源或长租公寓，这些新建大型保租房项目的户型更多样、基本都是全龄段的户配，同时装修配置较新，公区配置齐全，如健身房、影音室、瑜伽房、办公区、阅读区等，一站式为客户提供优质的入住体验。此外，租金定价及涨幅也需要接受相关部门的监管，代表着租赁市场最前沿的产品形态。

从这份新增运营规模榜单来看，国资背景的企业基本占据了半壁江山，当然也不能忽视外资的入场，如COZI可遇就在大虹桥商务区推出了适合中高端人群的金领级项目。

随着社会及经济活动回暖，长租公寓的红利将得到进一步的释放，各类存量物业，如闲置工业厂房、老旧酒店等都将有机会被改造为长租公寓。再结合融资渠道的不断放开，公募REITs产品的成功发行，以及上海得天独厚的金融优势，上海的长租公寓将受到更多投资人的关注，在这样的背景下，新的市场格局逐渐清晰。

CAIC集团战研租住团队，首批租赁用地深度合作的咨询团队。源于多元化的咨询体系，区别于传统的咨询逻辑，结合创新思路研讨，伴随咨询服务和定制化研究内容，专注于研究前沿方向，攻坚深度课题。

2022年CAIC集团战研租住团队

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《产品线运营及打造策略》

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《保障性租赁住房盈利模式研究》

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