大部分店铺营业至凌晨甚至通宵

上海环贸(iapm)和香港apm同属于新鸿基地产

名称前加了i，称为iapm

02 |基本情况

上海环贸广场iapm，由香港新鸿基地产集团开发并运营

商业面积约12万平方米，共有地上六层及地下二层

汇聚逾244个国内外高端潮流品牌

当中有一成是首次进驻中国市场

更有一成半为首度进驻上海

为追求高端时尚品味的顾客提供最新、最潮的

多元化购物体验

整体建筑面积约25.9万㎡，其中商业约12万㎡

包括商业购物中心/5A写字楼部分/酒店式公寓部分

B1-B2层为停车场（实为地下3-4层），车位逾1000个

LG2-F6层为购物中心

▼

上海环贸广场iapm

主要面向25-45岁追求现代生活的社会消费群体

懂得享受并追求生活品味的中产阶级

环贸iapm处于“淮海路”市级商圈核心位置

淮海路商圈位于上海中心地带

是上海传统的国际时尚商业区

浓缩了上海的百年历史

该区域人流集中、商业氛围浓郁

且环贸iapm依靠独特的夜行消费概念定位

形成了与周边商业的差异化竞争

让其在商圈内以独特的魅力持续吸引消费者

▼

03 |项目定位

上海首个夜行消费高端潮流时尚购物中心

主题定位

精品零售、潮流服饰、中高端消费、夜间消费

功能定位

满足周边居民日常生活消费和基本配套服务

以25-45岁追求品质的上海白领及成功人士

类型定位

都市型购物中心

档次定位

中高档、高档为主

风格定位

现代简约风格

商业定位

奢侈品+精品零售+品质餐饮+休闲娱乐

开发商介绍

新鸿基地产发展有限公司，（简称“新地”）

港交所上市地产公司（港交所：00016），于1972年上市

香港最大地产发展商之一

擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资

集团在香港拥有各类型商场及零售楼面

遍布全港，涉及23个项目

在国内属于典型自持商业开发商

其商业项目都注重品质，共涉及18个项目

设计公司介绍

由英国BENOY建筑师事务所主持设计

一家倍受青睐和曾获殊荣的建筑公司

主要服务囊括建筑设计、城市规划、室内设计、平面设计

擅长复合式建筑以及商业楼群的设计

包括商业办公楼、酒店、度假村、机场以及住宅

▼BENOY代表性作品

01 | 整体规划

项目整体规划甲级办公、高端公寓住宅及购物中心三类产品

以品质及崭新的夜行零售模式经营

▼

02 | 外立面及内部空间

上海IAPM作为市级淮海路商圈内核心项目

通过大量玻璃幕墙外立面以及光电设置

凸显上海闹市区的繁华

同时彰显项目整体品质与档次，吸引消费者

沿淮海中路的国际一线高端品牌旗舰店均以复式商铺设计

匠心独运、彰显档次、品质气派及时尚魅力

▼外立面

上海环贸iapm室内空间呈“回”字型平面动线

中庭内设置有大型屏幕

楼层连廊间设置顾客休息座椅

室内装修摒弃常规高端商业的稳重压抑

而是打造比较时尚绚丽的装修风格

如使用点状灯光结合条形灯带的灯光配置方式

以不锈钢金属分隔条结合局部点缀彩色墙面等

▼室内空间

02 | 项目平面结构

上海环贸iapm为高层写字楼+酒店式公寓+裙楼商业的结构

外形呈梯形，东西距离最长213m，南北最宽123m

项目内设大小中庭3个

采用退台设计和下沉式广场设计

▼

03 | 外部绿化带特色

商场外部绿化带造型通过大理石和不同的绿植相间

高低起伏，错落有致

独到别致的布局风格

更加彰显商场设计的前瞻性和整体的品质感

给消费者和商务人士更加赏心悦目的视觉效果

▼外部绿化带展示

04 | 下沉式广场设计

双层下沉广场

增加地下的采光通风

同时设有与商场、地铁连接的出入口

提升舒适度和品质感

▼下沉式广场展示

05 | 空中花园设计

采用退台设计

布置露台供顾客及工作人员休憩

餐厅充分利用退台布置室外就餐环境

楼顶建有空中花园

▼空中花园及外摆餐饮展示

06 | 夹层设计

在五层和六层中间设计夹层

不仅增加商场利用空间

还提升空间设计感和艺术性

▼夹层展示

07 | 停车场设计

停车场位于商场的B1-B2层（实为地下3-4层）

共约1000个泊车位

停车场内部采用分区设计（字母标识+墙体颜色区分）

且导视清晰，商场入口采用特殊灯光亮化设计，更加醒目

消费者可停完车后乘垂直电梯直达商场

停车场内、商场内设有停车自助缴费终端

也可在手机端自助缴费，实现快速离场

▼停车场展示

08 | 商场1F入口斜坡设计

商场的主要出入口均采用斜坡设计

采用内窄外宽的倒梯形

不仅视觉效果更加开阔，也更有利于人流的有序进出和疏散

斜坡化设计更方便婴幼儿推车和残障人士进出

斜坡设计比步梯设计更加彰显商场的人性化

▼1F入口斜坡展示

09 | 二层办公入口设计

二楼南侧为退台设计，供办公区域出入专用

退台设有临时停车位和空中花园，车辆可以直达二层

设有出租车临时泊位方便商务活动

上海综合体项目没有在二楼设置车辆的停滞地带

这是该项目与众不同的设计亮点

▼二层办公出入口展示

10 | 室内装修细节

每层顶部均用不同灯光组以及艺术化造型

点状灯光结合条形灯带

不锈钢金属镶嵌条，结合局部点缀彩色墙

突出时尚感

不同楼层的地板用金属线条进行装饰处理

增加趣味和品质感

电梯侧面也用金属线条进行处理

增加项目整体材质高端与豪华感

▼室内装修细节展示

11 | 铺面装修亮点

每家店铺都根据楼层的风格进行了个性化装修

以金属+玻璃材质+沉稳黑+彩色灯光为主格调

却又符合商场的整体风格，毫无违和感

不仅增加了店铺的昭示性

更凸显出不同的业态业种和档次

▼铺面品质装修展示

12 | 个性化电梯设计

不同的楼层、不同的位置

电梯厅采用不同的装修风格

扶梯侧边采用金属条装饰

直梯间通过不同的图案、灯饰等，彰显装饰新颖

墙面亮化和金属镶嵌

更加凸显高级感和品质感

更具个性和趣味，更显灵活和档次

顶层电梯出口处设置了地面空调出风口

▼个性化电梯展示

13 | 艺术化洗手间设计

▼艺术化洗手间展示

14 | 室内绿化设计

▼室内绿化展示

15 | 雕塑小品设计

与大景观相互映衬

点缀整体环境

充满活力、个性

▼雕塑小品展示

16 | 指示导向/人性设施

导视系统整体简约现代、且充满设计感

每层均设立服务台，设有电子指引系统

指示牌、导视牌、楼层指南、广告灯柱

多方位多种导视图设置，且均布置在扶梯、垂梯附近

同时可使用商场微信公众号实现手机端指引

便利性、美观性与导视实用性相结合

▼

17 | 其他亮点设计

室外走道顶部设有玻璃雨棚

不规则大理石墩隔离带

室内彩色玻璃墙

水幕小景，彰显豪华品质

▼其他亮点展示

项目对比分析总结

上海环贸iapm

对于普通消费者来说

直接感受的是商场的高端豪华品质和舒适的购物环境

但细究之下我们可以看到上海环贸iapm成功的原因

在于其独特的商业定位以及精心的建筑设计

凭借管理和运营方面沉淀的丰富经验

同时项目所处的客观条件与自身建筑设计方面

也有着不少亮点值得借鉴

亮点一：独特的项目定位抢占消费先机

上海首个夜行消费高端潮流时尚购物中心

（晚间至11：00PM）

不仅延长自身经营时间

同时与周边众多商场形成差异化竞争

确立自身特色地位

亮点二：建筑设计别具一格，彰显高端品质

聘请英国著名商业设计事务所-BENOY公司

以现代简约时尚的设计风格

形成项目整体建筑物业前卫、时尚主题风格

给予消费者全新的进入消费的视觉体验

依托项目外立面昭示性设计、中庭设计、室内细节设计

商场空间设计、铺面设计、小品设计六方面全方位细致体现

精益求精，追求品质和购物舒适度

双首层设计，商业办公外部分离内部相通

设置多层多处出入口，动线清晰

双层下沉式广场和空中花园

采用层层退台设计，形成商场第二空间

增加综合体项目的高级感和灵活性

亮点三：智能化程度高，人性化关怀显

每层均设有自助找车缴费系统和商场信息电子系统

商场公众号和移动端APP设置商铺导视功能

方便停车快速离场和顾客快速查找商家

上海环贸iapm建筑设计极富特色，别具一格

定位与众不同，差异化明显

运营专业熟练

商业经营模式已成为业界经典案例

第二篇

上海环贸iapm(二)：领略时尚地标新玩法

引言

上周，我们深入剖析了上海环贸iapm的建筑硬件等客观条件以及设计亮点，可以得知项目所处的客观条件与项目定位理念对商业运营有着极大助力作用；对于商业来说，商业其核心理念落地需要基地的建筑硬件来承载，上海环贸iapm整体品牌采取与传统商业差异化策略，在坚持奢侈品品牌的基础上，引入国际小众品牌、特色潮牌、独特生活类品牌，打造成为辐射淮海路商圈乃至整个上海市的时尚潮流新地标。

今天我们主要探讨一下开业以来，经过市场的不断检验和商场自身的不断调整与品牌组合，上海环贸iapm是如何保证其出众的经营效果、又是如何配置商业经营内容的？

前言

在中国大陆，上海无疑是商业地产经营市场最为挑剔/

发展变化最快的市场

上海环贸iapm位于淮海路商圈，上海最繁华的商业街之一

它是全上海历史上公认的最美丽、最摩登的商业街

最有“腔调”和“情怀”的一条街

是上海白领与高消费阶层最为集中的区域之一

上海环贸iapm夜行消费的定位

恰好契合“魔都”、“夜上海”等特色

奠定了上海环贸iapm独特客群与消费能力基础

淮海路的商业氛围浓厚，但也充满同质化的竞争与挑战

而上海环贸iapm自其开业以来

凭借着上海首个夜行消费高端潮流时尚购物中心的独特定位

将购物消费不仅仅实现时间上的延长

更是融合了差异化经营的策略抢占消费先机

从定位上成功突破了同质化堡垒

实现商场的持续运营和盈利

上海环贸iapm从业态功能、品牌策略以及

招商管理、经营的落地性方面

从业态功能与活动运营方面保证了足够的魅力

以保障项目在激烈的商场竞争和同质化商圈的情况下

上海环贸iapm依旧是商业地产业内标杆项目

上海环贸iapm商业的商圈特征和业态布局！

项目区位&交通条件

01 | 项目区位条件

项目位于徐汇区淮海中路999号

处于徐汇区与黄浦区交汇处

属于上海传统市中心区域，地理位置卓越

为传统商业圈，周边商业与历史人文气息浓厚

上海市八大中心城区之一的徐汇区

是属于上海较早基本完成旧区改造的中心城区之一

是目前上海四大城市副中心之一，区域位置卓越

▼

周边写字楼商业酒店林立

另有全上海公认的最美丽、最摩登、最有“腔调”

和情调的一条街——淮海路

人气充足，客流巨大，消费者集中

地铁：1号线、10号线、12号线三条地铁线交汇处

LG2/1F层可直通10号线陕西南路站

典型的地铁上盖商业，为项目带来了充足的人流

公交：200m范围内有3个站点16条线路

驾车：经淮海中路/陕西南路/襄阳南路/南昌路均可达

项目通达便利性极佳，消费人群到达性高

▼

01 |商圈及周边商业分析

环贸iapm现已成为上海市老牌商圈地标性建筑

“淮海路”市级商圈核心位置

高档商场、甲级写字楼、高端酒店林立

商圈氛围发展成熟，旅游客聚集

商业消费支撑强劲

▼商圈示意图

项目所处的核心区内多商业体数量多、种类全

K11、香港广场、华狮广场、百盛购物中心

以及巴黎春天等主要商场均在商圈内

区域商业竞争度很高，在某些方面存在同质化与分流现象

上海环贸iapm以其独特定位及消费模式、消费环境

打造了商圈内商业地产的差异化竞争堡垒

商圈内汇聚众多消费人流，本项目消费支撑强劲

▼

项目周边主要物业示意图

04 |项目客群分析

中产阶层+商务客群+周边年轻白领+旅游人群

项目定位为上海首个品位生活及夜间消费模式相结合的

自带IP模式及专属客流，精准吸引目标客群

5A写字楼，酒店式公寓，众多企业环绕

主要面向25-45岁追求现代生活的社会消费群体

懂得享受并追求生活品味的中产阶层

淮海路街区沉淀上海百年历史，已成为旅游目的地

旅游客群的导入进一步增加了商场的客群来源

项目所处地段人流集聚，消费力强，客群充足

上海环贸iapm设有多层出入口

一层北侧为商场主入口，二层南侧为办公主入口

车辆入口3个位于东/西/南三侧

停车场位于B1-B2层（实为地下3-4层）

设有一层二层双层车辆出入口(平台)，为国内少见的设计

车流动线清晰

商业/办公车流分离，人车入口分离，避免拥堵

外部入口

商场在LG1/LG1/1F/2F均设置了商场入口

主入口在1F东北角

写字楼入口设置在二楼的南侧，商办相通却又分离

内部动线

主动线呈“回”字形，以中庭为核心

LG2-1F层为双“回”字形动线，2F-6F为单“回”字形动线

在商场主要方向和客户可能途径的方向

（下沉式广场、地铁口、空中花园）

均设置人流出入口，方便消费者到达

扶梯沿动线设置，数量充足

垂梯分别设置在东、西、南三个方向

平面与垂直动线结合，有效引导消费客流

其它

LG2/1F设置有地铁入口

可直接连通地铁1/10/12号线陕西南路站，方便导入人流

▼外部动线展示

首层动线

二层动线

▼内部水平动线展示

▼内部垂直动线展示

上海IAPM内部垂直动线优异

采用垂直电梯、自动扶梯、跨层电梯三位一体设计

其中垂直电梯共19部，自动扶梯共33部，跨层电梯共3部

全方位解决项目垂直交通问题

体布局及业态规划

（数据统计至2019年8月）

上海环贸iapm商业的四大业态

零售72%、餐饮25%、娱乐1%、配套2%

零售55%、餐饮34%、娱乐10%、配套1%

明显发现零售占比最高，餐饮占比次之，娱乐/配套比例低

▼

▼

从整体业态占比分析

娱乐业态与购物中心综合消费的常规状况相比配置明显不足

外资对商业项目开发基本是弱化娱乐业配置的

因为它不是家庭式购物中心

它是中高端消费的商场，坚持自身目标客群定位

一般购物中心项目不能照搬照抄！

02 |各楼层业态业种分析

>>>>LG2层

零售71%、餐饮29%、娱乐0%、配套0%

零售66%、餐饮34%、娱乐0%、配套0%

LG2层是零售购物、餐饮两大业态构成，经营价值高

这是基于B2地铁导入的大量人流和快捷消费模式所致

以男女时装、快时尚服装零售、轻餐饮为主要业态

本层设有Collect Point、麦当劳、金牌外婆家等主力店

服饰类主要分布在楼层东面和南面，临近地铁口

西面主要为轻餐饮及特色餐饮类组团

满足地铁消费客群的同时，辐射自身办公楼的客群

▼

>>>>LG1层

零售84%、餐饮7%、娱乐0%、配套9%

零售87%、餐饮8%、娱乐0%、配套5%

LG1层经营种类比LG2层增加了服务业态

地铁上盖商业的地下层，经营价值比无地铁的高得多

我们从业态占比数据上，可以充分证明这个观点

零售数量与面积占比依然是绝对主力

餐饮业态比LG2层少很多

有13个业种45个品牌商家，以零售业态为核心（38家）

而零售主要体现时尚化消费，主力店为精品生活超市

零售品牌结构体现出年轻时尚潮流特征

轻餐饮布局在下沉式广场较近的地方

就餐环境更加舒适，品质更高

同时本层有如IL Colpo Bis等品质配套商家

布置了理发店、美甲店、干洗店等配套服务

差异化的布置将目的性消费引入地下一层

地下一层是商务人士及过路客的购物/休闲的理想场所

▼LG1层业态配比

▼1F

零售98%、餐饮2%、娱乐0%、配套0%

1F层以零售为绝对主力业态

本层共有49家店铺，临淮海中路一侧为一拖二复式店铺

多为国际大品牌，单店面积大

品牌男女时装、奢侈品店设置在北面主入口沿淮海中路一侧

凸显商场档次和品位

业态排布时给予奢侈品大牌更好更多展示面

同时凸显IAPM整体的昭示性和经营档次

本层中庭主要为活动展示区，聚集人气和营造商场氛围

▼1F层业态配比

零售87%、餐饮9%、娱乐0%、配套4%

零售92%、餐饮7%、娱乐0%、配套1%

2F层仍以零售为主要业态、辅以餐饮、配套业态

二层的经营业态还是以零售购物、餐饮为主

配置少量配套业种

沿淮海中路为一拖二商铺

主要为男女时装、电子数码零售

商场东南侧为退台，设有办公区域临时停车点

消除了LG2-1F南侧较厚的区域

但整体可以看出餐饮比例提升，增加配套服务

本层有2家餐饮与1家花店配套业态

高档、时尚、潮流依然是本层的主要经营主题

▼2F层业态配比

零售79%、餐饮17%、娱乐0%、配套4%

零售56%、餐饮42%、娱乐0%、配套2%

3F业态中，零售占比逐渐下降，餐饮配比提高

主要为休闲餐饮和特色餐饮商户，单店面积大

零售主要有面积较大的家庭用品集合店和服装集合店

角落大面积店铺主要由特色餐饮消化，目的性消费为主

小面积店铺沿动线分布

本层以品质零售和品质餐饮为主

▼3F业态配比

零售23%、餐饮77%、娱乐0%、配套0%

零售30%、餐饮70%、娱乐0%、配套0%

4F整层餐饮比例明显上升，大面积正餐和特色餐饮出现

零售主要以大面积运动休闲装为主

为提升经营价值与店铺品质

角落大面积店铺主要由正餐特色餐饮消化

通过餐饮外摆区的设置，在商场营造出休闲氛围

此层设置文化艺术品等小众业态

满足对生活以及身份有追求的消费群体

符合项目整体定位

▼4F层业态配比

>>>>5F层

零售0%、餐饮95%、娱乐5%、配套0%

零售0%、餐饮75%、娱乐25%、配套0%

5F业态中，只有餐饮和娱乐两种业态配置

餐饮以岛柜的形式设置于主动线两侧

充分利用退台和夹层设计，室内开放性就餐区域较大

以甜品、冰淇淋、水吧、咖啡等品质休闲型为主

而娱乐业态仅1家电影院（为5F-6F复式楼层布局）

5F没有布局零售

主要由于楼层较高，导客较为困难，零售店难以存活

▼5F业态配比

>>>>6F层

零售0%、餐饮77%、娱乐23%、配套0%

零售0%、餐饮47%、娱乐53%、配套0%

6F整层餐饮比例下降

但是数量比与面积比差距较大，达到77%：47%

娱乐业态有3家，面积所占比例过半

主要由于该层娱乐业态均为大面积店面

包括电影院、运动健身等

餐饮店铺数量较多，多为特色餐饮，主力店为正餐（大董）

符合项目档次整体定位

▼6F层业态配比

>>>>整体业态布局总结

项目体量约12万㎡

商家数量244家，共有42类业种

项目包含四大业态功能

但各有差异、有明显侧重

零售业态占主导地位，零售品牌凸显高档、时尚、潮流

餐饮主要是4F-6F层的正餐、中高端特色餐饮

业态业种规划分区合理，各楼层业态布局符合商业规律

但从整体商业业态上来看，业态配比有违常规商业规律

零售为核心业态（数量占比72%）

餐饮业态占比为41%

娱乐及配套分别占比1%/2%

这是由于项目所处位置和自身运营策略所决定的

体现出项目自身商业定位的特征

——国内外中高档时尚潮流品牌为基调

（较大比例为首次入驻上海）

面向追求生活品质的白领、中产阶级

打造上海首个夜行消费购物中心

上海环贸iapm的整体业态布局成功之处在于

项目整体品牌采用与一般商业的差异化策略

在坚持奢侈品品牌的基础上

引入国际小众品牌、特色潮牌、独特生活类品牌

保证项目整体品牌的唯一性

利于项目后期整体运营以及营销宣传

项目定位高端，又区别于国金中心等奢侈品购物中心

更注重商场内设计感

让消费者在商场内感觉到更多的环境品质的体验感

打造个性时尚潮流的标签

延长其驻留和消费时间，保证商业的经营收益

主力品牌展示及特色分析

01 |主力店分析

由于项目主要针对品质与中高端消费

国际品牌品牌毫无疑问作为零售主力店

如PRADA、Miu Miu、GUCCI等大牌进驻

保证了整体项目的品牌档次

零售主力店主要分布在1F-2F层沿淮海中路一侧

一拖二复式店铺

集中度高，单店面积大，昭示性好，彰显商场档次

项目另一个主打方向的主力店为中高端特色商务餐饮

主要分布在4F-6F层，包含正餐及特色餐饮

可满足商务会客/高端家庭接待等需求

特色餐饮品质高档，涵盖多个国家特色美食

从中国本土风味、到欧美、日韩及上海首屈一指的品牌

众多优质餐饮品牌、满足消费者不同口味需求

优雅的就餐环境、独特的装修风格、别致的味蕾盛宴

无处不在体现高端、时尚、潮流的主题定位

娱乐及配套业态主力店多位于LG1/6F

娱乐业态配置电影院、运动健身

符合年轻时尚潮流特征

配套业态主要为理发、美甲和花店

符合个性化高端顾客需求

▼主力店

02 |品牌特色分析

项目以“高端、时尚、潮流”为导向，以零售/餐饮为主

在保持商场奢侈品牌的同时，引入国际小众品牌、特色潮牌

树立项目品质和消费者口碑，覆盖更多客群

▼

项目总结

上海环贸iapm地处最繁华最别致的淮海路商圈

交通便利，通达性好

商圈重要地位与强大消费人群支撑

为上海环贸iapm中高档定位奠定了基础

同时独有的夜行消费定位成功的突破了商业同质化的壁垒

与周边的商业形成差异化、个性化，有效避免了客流竞争

总结上海环贸iapm整体业态规划布局

也存在着不少亮点值得借鉴：

亮点一：区位得天独厚，强大聚客魅力

处于上海市传统高档商业街区淮海路商圈

商业氛围浓厚，有足够的人文历史积淀

区域内集中了大量的涉外写字楼和商场

高级住宅项目和顶级商务圈的支撑

保证了项目消费群体和消费档次

亮点二：地铁上盖，公共交通便利

3条地铁线交汇

同时设有多个地铁出入口与商场不同楼层连接

充分利用地面公交、出租车站、充足的停车位等

成为一个立体换乘的交通枢纽

将便捷的轨道交通资源有效的利用

为商业提供大量稳定的消费者资源基础

为项目带来了多种类的消费人群

亮点三：商办动线相通却又分离，主次动线清晰

双首层车流动线，双层车库入口

商业多处入口，办公专用入口

双“回”字形动线解决LG2-1F层厚度问题

单“回”字形动线串联2F-6F层3个中庭

动线清晰，方便到达商场的每一个角落

亮点四：差异化经营策略，专业的运营团队

开发商即运营商

成熟的商业运营经验

丰富的品牌商家资源

与市场接轨的招商策略

确保商场在不断的调整优化中

始终保持最优质最符合消费品味的经营业态

在保留奢侈品品牌的基础上

引入国际小众品牌、特色潮牌、独特生活类品牌

保证项目整体品牌的唯一性

利于项目后期整体运营以及营销宣传

项目定位高端，又区别于国金中心等奢侈品购物中心

一线大牌多，吸引力强，部分品牌为首次入驻上海

形成项目的差异化竞争优势，吸引众多消费者

上海环贸iapm定位与众不同，业态布局独具特色

既解决中高端客户需求

也满足大众化需要

造就了其在淮海路上特立独行和时尚新地标地位

项目2013-2019年经营品牌调整分析

第三篇

上海环贸iapm(三)：2013-2019经营品牌调整对比分析

引言

众所周知，随着消费模式的发展，消费者需求和品味的变化，商业市场总是在不断变化的，多数商业品牌的生命力也难以持久；对于商业项目来说，如何紧紧把握市场需求、如何根据消费者消费行为进行商业的动态调整永远是一个关乎生存盈利的命题；上海环贸iapm，从2013年开业初期商家进驻不足，到后期商家争相入驻，成为淮海路商圈“高端、时尚、潮流”新地标，它是如何进行品牌调整的？今天我们主要探讨2013年与2019年上海环贸iapm商业六年来经营内容的变化。

上海环贸iapm商业2013年与2019年经营内容的对比分析！

（数据统计至2019年8月）

01 |整体经营内容调整分析

解析一个商业项目变化首先看四大业态比例变化

上海环贸iapm商业的四大业态变化如下：

零售74%、餐饮24%、娱乐1%、配套1%

零售72%、餐饮25%、娱乐1%、配套2%

从数量占比上来看

零售占比略有下降，餐饮和配套占比略有上升

娱乐占比不变

▼

零售57%、餐饮32.6%、娱乐10%、配套0.4%

零售55%、餐饮34%、娱乐10%、配套1%

整体趋势同数量占比

零售占比细微下降，餐饮和配套占比略微上升

娱乐占比不变

▼

综合2013与2019年对比看，零售依然是主力

符合一般购物中心规律

但娱乐和配套占比明显不足

娱乐业态与购物中心综合消费的常规相悖

主要还是因为该项目各方面的特殊优势，才能违反常规

一般购物中心项目不能照搬照抄

02 |各楼层经营内容调整分析

>>>>LG2层

零售76%、餐饮24%、娱乐0%、配套0%

零售71%、餐饮29%、娱乐0%、配套0%

零售72%、餐饮28%、娱乐0%、配套0%

零售66%、餐饮34%、娱乐0%、配套0%

LG2层零售数量及面积占比均略有下降

面积从72%减至66%

餐饮面积比例从28%增加至34%

原东北角未开店面，新增儿童业态

原西南侧轻餐小吃，现拆分部分作为零售

北面大面积零售店H&M闭店

东边和北边关闭了两家零售店

南边零售改为餐饮，西侧部分餐饮调整为零售

整体数量变化不大

有2013年未开店铺新开业，也有新闭店和新调整门店

▼

数量增加：零售>餐饮

新增数量：男女时装＞轻餐饮>其他

档次调整最多的为国际二线

新增数量：国际二线+国际三线＞其他

面积调整：零售>餐饮

其中男女时装/内衣店新增最多，轻餐饮调整最大

轻餐饮/中西快餐满足周边白领/地铁人流快速消费需求

新增面积：国际三线＞国际二线＞其他

>>>>LG1层

零售90%、餐饮7%、娱乐0%、配套3%

零售84%、餐饮7%、娱乐0%、配套9%

零售90%、餐饮7%、娱乐0%、配套3%

零售87%、餐饮8%、娱乐0%、配套5%

LG1层零售数量占比明显下降，配套数量占比明显增加

从数量上看，零售占比减少6%，餐饮占比不变

配套占比增加6%，没有娱乐业态

从面积上来看，零售略微减少，餐饮和娱乐占比略有上升

说明餐饮和配套增加了

业种配比更加合理化，更加符合大众需求

零售中，有2家大面积精品超市，注重生活品质业态

该层业态布局主要是以目的性消费和快捷消费吸引人流

▼

品牌调整业态数量最多为零售，关闭和新增数量最多

新增业态档次数量国际三线＞国内三线＞其他

面积调整：零售＞配套>餐饮

主要更换并增加了零售品牌

新增面积档次国际三线＞国内一线＞国内三线>其他

零售100%、餐饮0%、娱乐0%、配套0%

零售98%、餐饮2%、娱乐0%、配套0%

零售100%、餐饮0%、娱乐0%、配套0%

1F层的业态比例变化不大，但是较2013年新增了餐饮业态

部分2013年未营业店铺入驻了零售商家

变化最大的是新增了面积较大的

Apple Store和沃尔沃汽车线下体验店

▼

1F层调整较大，新开Apple Store、汽车线下体验店和其他零售

原南部服装零售拆分为轻餐饮

关闭/新开店铺档次数量：国际一线＞国际二线

新增了较多零售业态品牌补充原未经营店铺

主要为化妆品/男女时装“热门”业种

沃尔沃汽车线下体验店新兴业种

同时增加了1家轻餐饮

新增面积：零售＞餐饮

新增面积：国际二线＞国际一线

调整面积最大的主要为

北侧一拖二主力店新开Apple Store

东侧新开沃尔沃线下体验店

零售95%、餐饮5%、娱乐0%、配套0%

零售87%、餐饮9%、娱乐0%、配套4%

零售92%、餐饮7%、娱乐0%、配套1%

2F层整体业态比例中的零售比例相对减少

餐饮比例略有增加，还增加了少量的服务配套

北侧一拖二主力店新开Apple Store

南侧下沉广场西边的零售调整为餐饮，关闭东边餐饮店

同时商场东侧新开餐饮店1家

1家零售店调整为服务配套花店

▼

新增数量：零售＞餐饮＞配套

关店/新开档次：国际三线＞其他

调整后零售品牌更加丰富，业种更加齐全

餐饮做了更新和增加

还增加了少量的服务配套业态

业态更加齐全更加大众、时尚、潮流

新增面积：零售＞餐饮＞配套

调整档次：国际二线>国际三线

从面积来看，主要针对男女时装做了一定的品牌更新

轻餐饮品牌也进行了一定调整

新增电子数码、鞋类、休闲餐饮、花店

零售86%、餐饮14%、娱乐0%、配套0%

零售79%、餐饮17%、娱乐0%、配套4%

零售52%、餐饮48%、娱乐0%、配套0%

零售56%、餐饮43%、娱乐0%、配套1%

3F层主要在下沉广场东侧进行了较大的经营业态调整

增加了餐饮和服务业态，零售业种也有调整，增加了零售店

新增了零售面积较大的服装集合店Hollister

▼

3F层主要针对零售品牌进行了更新，新增服装集合店

品牌档次方面调整为更亲民化

新增档次：国际三线＞其他

面积增加：零售＞餐饮>配套

新增了较多零售业种，其中有1家面积较大的服装集合店

说明紧跟时尚潮流

同时新增配套（花店），解决中高端人士定制需求

关店档次国际二线最多，新增面积国际三线最多

品牌度略降

零售67%、餐饮33%、娱乐0%、配套0%

零售77%、餐饮23%、娱乐0%、配套0%

零售21%、餐饮79%、娱乐0%、配套0%

零售30%、餐饮70%、娱乐0%、配套0%

4F零售和餐饮在数量、面积比例上差别明显

零售数量多、单店面积小，运动休闲装为主

餐饮数量少、单店面积大，以正餐、特色餐饮为主力店

▼

主要对零售业态品牌进行了大量更新

增加较多国际三线品牌，档次更趋于均衡，更为亲民化

新增数量：运动休闲装＞文化艺术品＞其他

关店数量零售比餐饮多，但是整体关店很少

新增面积：餐饮＞零售

新开店铺中面积最大的是国内一线品牌，档次是下降的

新增面积主要集中在零售业态上，新开运动休闲装最多

餐饮上只做了品牌的调整

>>>>5F层

零售0%、餐饮94%、娱乐6%、配套0%

零售0%、餐饮95%、娱乐5%、配套0%

零售0%、餐饮71%、娱乐29%、配套0%

零售0%、餐饮75%、娱乐25%、配套0%

5层在业态上基本没有调整

原来未经营区域增开了3家餐饮店铺

娱乐没有调整导致占比下降

餐饮品牌更加丰富

楼层经营价值进一步提升

▼

调整业态全部均为餐饮

进行了较多的品牌调整和新增

主要为2013年未开店面

加入了中西快餐，轻餐饮变化最大

档次调整趋于国内品牌，档次也更加大众化

符合国内餐饮口味需求

闭店：国际一线=国际二线=国际三线=国内三线

开店：国际三线＞国内一线=国内三线＞国内二线

新增面积均为餐饮业态

新增档次最多的为国际三线，其次为国内一线

更加趋于国内的亲民化

主要是对餐饮业种进行了较大的品牌调整

轻餐饮最为明显，有净增面积，并新增了中西快餐

>>>>6F层

零售0%、餐饮78%、娱乐22%、配套0%

零售0%、餐饮77%、娱乐23%、配套0%

零售0%、餐饮29%、娱乐71%、配套0%

零售0%、餐饮47%、娱乐53%、配套0%

6F层的整体业态布局不变，餐饮店增加较多

在楼层东边原来为经营的区域新增了餐饮和娱乐业态

经营面积是净增的

6F层业态占比变化较大

由于餐饮新开店铺面积较大，餐饮比例升高

娱乐比例随之被降低

▼

新增数量主要为餐饮，特色餐饮品牌调整最多

档次新增数量：国内二线＞国内一线>其他

新增正餐和轻餐饮，调整后业种丰富度提升

休闲娱乐业态新增运动健身1家，满足办公白领的需求

新增面积：餐饮＞休闲娱乐

新增面积：国内二线＞国内一线＞其他

档次品牌以国内为主，符合业态特征

从面积上来看，餐饮调整最大，新增了运动健身

其中正餐和特色餐饮新开的店经营面积较大

整体业种调整对比

整体的业种数量增减情况：

零售业种总数增加3类，店铺净增42家

关闭了药妆超市/鞋帽集合店

新增汽车线下体验店/内衣/儿童服装/儿童服饰/家电

主要为化妆品增加10家，男女时装增加11家

餐饮业种总数不变，依然为五大类，店铺净增17家

净增最多的是轻餐饮9家

新增很多轻餐饮，主要布置在地铁连接层，其次为5F

满足大量交通过境客的需求

娱乐业种总数不变，依然只有2类，新增运动健身1家

配套业种增加3类5家店铺，保留原有美发店

新增了美甲店/花店/干洗店

增加美甲店和花店，更加符合年轻人的需求

同时也能满足商务和中高端人士需求

▼

整体的业种面积增减情况：

零售面积增加最多，共计净增4236㎡

其中电子数码/鞋帽面积净增最多

餐饮面积净增加3124㎡

其中休闲餐饮面积略有减少，特色餐饮增加面积最大

娱乐业种不变，新增1家面积较大的运动健身

配套业种中以美发店/花店所占面积最大

▼

经营业态调整分析

01 |业态调整

整体业态调整表现：

零售调整幅度最大，其次为餐饮

调整楼层主要出现在LG2/LG1(地铁影响)，其次在1F/4F层

在品牌数量调整方面

零售业态的调整数量最大，闭店36家，开店78家

其次为餐饮业态，闭店14家，开店31家

配套业态闭店0家，开店5家

娱乐业态闭店0家，开店1家

总体四大业态上，开店比闭店净增65家

主要原因：2013年环贸iapm的空铺在2019年大多被填满

在品牌调整面积上

同样是零售业态调整幅度最大

除新增电子数码、汽车线下体验店和儿童业态外

以男女时装增加幅度最大

这个业种始终是购物中心的主力业种

各楼层业态调整表现：

从店铺数量上看

LG2/LG1调整的数量最多，以零售和餐饮为主

这与地铁陆续开通，给商铺价值带来的影响大所致

其次为1F/4F，以零售为主

1F的品牌度是提升的，4F的品牌度是略降的

3F调整的数量最少，说明高楼层经营价值降低

▼

业态品牌数量实际提升/维持/下降：

零售/餐饮/娱乐/配套四大业态店铺数量都是净增加

其中餐饮和零售增加最为突出

2019年与2013年相比

经营商铺填补了刚开业时的空白商铺

所以经营商店的数量是净增的

从开闭店数量调整来看

餐饮/零售调整较为活跃

餐饮/零售品牌稳定性差（或者说市场需求变化大）

▼

业态面积实际提升/维持/下降：

零售/餐饮/娱乐/配套业态经营面积均有所增加

其中零售和餐饮增加最大

四大业态在数量/面积上同向增加

2019年与2013年相比

经营商铺填补了刚开业时的空白商铺

所以经营商店的数量是净增的

充分说明商场的品牌/业种进一步丰富

消费者有了更多的消费选择

这也反映了当下的消费趋势和消费者的需求提升

▼

02 |档次调整分析

整体档次调整表现：

在品牌档次数量方面

调整数量最多为国内二线/国际三线品牌

其中，闭店数量国际二线＞国际一线＞其他档次

开店数量国际三线＞国际二线＞其他档次

整体档次与地铁链接的LG2层档次是略有提升

与客流量加大有关

楼层越高档次调整往下走，更亲民大众化

适合经营与消费需求

在调整面积上

国际三线调整面积最大

国内三线面积变化不大（本身就少）

各楼层档次调整表现：

从店铺数量上看，地下两层的调整幅度最大

调整品牌的档次以国际三线＞国际一线

楼层调整幅度其次为1F/2F/4F

调整品牌的档次以调整为国际二线为主

3F/5F/6F调整调整幅度不大

▼

通过环贸iapm2013-2019年经营品牌调整的对比

可以从中探寻大型购物中心在外资商管公司的经营管理下

品牌经营调整特征与商业发展趋势

期望给到同行一定的启示与借鉴

整体业态调整分析

现状业态分布（按面积）

零售占比55%，餐饮占比34%，娱乐/配套总计占比11%

零售业态比例高于其它业态

各层业态分布

零售主要分布于低楼层(LG2-3F)

餐饮主要分布于高楼层(4F-6F)

配套分布在人流量流动性大的地下层(LG1)

娱乐基本在最高楼层(5F/6F)

符合商场业态业种布局的基本规律

业态占比调整

2013-2019年，整体业态占比调整幅度不大

零售/娱乐占比减少，餐饮/配套占比略有增加

品牌档次调整

国内一线/二线调整幅度较大

国际一线闭店/开店数量相当

但国际三线开店数量高于闭店数量

高与低档次区分明显（调高/调低均有）

整体各层业态业种的档次调整更具亲民大众化的特点

细分业态调整分析

零售业态

数量占比下降2%，为72%

面积占比下降2%，为55%

数量比例大于面积比例，说明单铺面积有变小

零售业态商家总量有174家，总经营面积达23627㎡

商铺单店平均面积为119㎡

（扣除精品超市2家面积2328㎡，苹果店1家面积985㎡）

但从净增长角度来看

零售业态净增店铺达42家，面积均不大

（新增零售4236㎡，除开苹果店后单铺平均面积100.8㎡)

餐饮业态

数量占比上升0.7%，由23.89%上升为24.59%

面积占比上升1.4%，为33.46%

从净增长角度来看，餐饮业态新增了17个商家

餐饮业态商家总数量有60家，总经营面积达12129㎡

其中特色餐饮16家，经营面积5080㎡

单铺平均面积为226㎡

（扣除大面积店铺：

新肴珍宝海鲜1059㎡，隐泉日式料理854㎡）

契合商场中高档消费水平

休闲娱乐业态

数量占比不变，仍为1%，面积比例下降1%

由10.88%下降为9.93%

娱乐业态商家总数量只有3家，总经营面积只有4343㎡

平均商铺经营面积1448㎡

娱乐业态与购物中心综合消费的常规状况相比配置明显不足

主要还是因为该项目开发商具有经营的优势才能违反常规

（娱乐租金低，香港的娱乐业是独立经营的）

一般购物中心项目不能照搬照抄

服务业态

调整前后占比均较小，不到1%

调整后新增5家商家，增长幅度较小

与服务业态租金低有关

该商场的定位就是高端、时尚潮流

满足的是中高端消费群体的品质消费、品味消费

所以服务配套被弱化

但在项目未能满铺经营的状况下

配置部分高端的有品质的服务配套

（项目本身有办公、公寓物业，周边还有写字楼

存在商务人士服务需求）

也许能带来意想不到的结果

业态调整分析总结

零售—业种更丰富，档次亲民化

主力零售中，在沿淮海路店面，增加了Apple Store

更加符合当下年轻人需求

3F增加了服装集合店（如Hollister等）

需求增加，且档次更亲民

更符合现代年轻家庭客群的消费需求

LG2新增儿童业态，更加丰富商场的业种

一般零售店单店面积略有缩小（如LG2层i.t.等）

零售业有所丰富，品牌更新较多

紧跟时代潮流

餐饮—网红化/场景化/特色化

LG2层作为地铁连通层，增加了中西快餐/轻餐饮品牌

针对性的满足每天大量的交通站点过路客的便捷需求

5F层在电影院边上设置形象良好

且极具吸客能力的网红休闲餐饮品牌（如喜茶等）

提高商场形象，聚集人气

5-6F层主要为餐饮业态，且集聚了全部餐饮业态

尤其是正餐和特色餐饮

适合高端化和商务化的需求

同时5F的外摆餐饮区汇聚了不少自带IP的网红餐饮

如潮民点心、UCC COFFEE SHOP

且能够在高楼层自带客流，达到消费者的喷淋效应

娱乐—新增加运动健康业种

6F层增加运动健身Pure Fitness ，丰富业态业种

作为目的性消费业种可以带动消费流量

5-6F层电影院不变

配套—业种更丰富

LG1层理发店保持不变

同时增加了配套业种布局，增加了美甲店/干洗店等

满足潮流/商务人士消费需求

品牌档次多为国际品牌

2F和3F层均增加花店，也是国际品牌

使得商场的业种配置更加丰富多样

更加符合年轻、时尚、潮流的需求

借鉴与启示

项目开发商为香港新鸿基地产

1972年在港交所上市，为香港最大地产发展商之一

擅长兴建优质住宅及商业项目的销售/投资

截止至2019年8月30日

集团在香港拥有各类型商场及零售楼面，遍布全港

总楼面积约110万㎡(1,200万平方呎)

涉及23个项目，另有2个发展中

在内地涉及18个项目

主要分布于上海、北京、广州、成都等一二线城市

集团的商场选址策略集中在主要地铁沿线

并凭借精准的市场定位

全方位满足顾客的购物及休闲需要

改变商业面貌和消费模式

进入内地后，凭借其雄厚的开发实力和丰富的商业运营经验

2013年在淮海中路投入重磅“炸弹”——开发上海环贸iapm

经过6年的发展更新

并随着消费趋势的发展变迁

品牌调整更新仍在不断持续中

通过对该商场品牌调整案例研究，以下几点值得借鉴学习：

启示一：市级商圈 地铁上盖 强大聚客能力

区域位置卓越，地处市级商圈核心位置

3条地铁线相交的上盖商业

商气浓厚，定位明确

为上海首个品位生活/夜间消费模式相结合的

成为淮海路商圈地标项目

启示二：重金投入 大牌设计 建筑特色明显

项目由英国BENOY建筑师事务所主持设计

由外而内、由上而下展现的现代化简约设计风格

以及高端品质的购物环境

诸多人性化设施和智能化商场打造模式

给予消费者更加舒心、愉悦、便利的购物体验

确保客流源源不断

二层设计了办公楼、公寓的社会车辆到达平台

不与商业抢入口

启示三：时尚潮流 网红进场 淮海路商圈标杆

在品牌调整中紧跟年轻时尚潮流，积极引进新兴网红品牌

注重打造场景体验感的特色餐饮

在品牌档次的调整中整体档次趋于亲民化

有提升有降低，需照顾到各消费层次需求

启示四：丰沛资源 专业运营 开发经营的行家把控

既是开发商又是运营商

凭借自身几十年的商业运营经验

在商业领域的敏锐嗅觉

在瞬息万变的商业市场中及时进行招商运营策略调整

以特殊的定位、前卫的理念

差异化的策略、独特的业态布局

确保商场始终保持最优质最符合消费品味的经营业态

第四篇

他山之石，可以攻玉：上海环贸iapm

引言

上海环贸iapm，是香港新鸿基集团在上海的又一杰作，位于淮海路市级商圈核心位置，3条地铁线交汇，客流大，上海首个夜行消费的差异化定位，俘获众多消费者，成就其在淮海路商圈的绝对标杆地位。其优点和不足所带来的启示值得同行学习借鉴：

项目优势

优势一

市级商圈，区位得天独厚，地铁上盖，公共交通便利，强大聚客魅力

处于上海市传统高档商业街区淮海路商圈

商业氛围浓厚，有足够的人文历史积淀

区域内集中了大量的涉外写字楼和商场

高级住宅项目和顶级商务圈的支撑

3条地铁线交汇

同时设有多个地铁出入口与商场不同楼层连接

充分利用地面公交、出租车站、充足的停车位等

成为一个立体换乘的交通枢纽

保证了项目消费群体和消费档次

▼项目周边主要物业示意图

▼项目地铁线示意图

优势二

独特的项目定位抢占消费先机，崭新的「i时代」经营理念优势

上海首个夜行消费高端潮流时尚购物中心

（晚间至11：00PM）

不仅延长自身经营时间

同时与周边众多商场形成差异化竞争

确立自身特色地位

上海环贸iapm广场突破传统框架

引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌

配合艺术表演及推广活动

把全球最新最快的潮流信息引进商场

犹如让人翻阅一本国际潮流生活杂志

完美呈现国际化“international”

及日“am”与夜“pm”不受时限的全新购物体验

▼上海环贸iapm

优势三

建筑设计别具一格，彰显高端品质

聘请英国著名商业设计事务所-BENOY公司

以现代简约时尚的设计风格

形成项目整体建筑物业前卫、时尚主题风格

给予消费者全新的进入消费的视觉体验

依托项目外立面昭示性设计、中庭设计、室内细节设计

商场空间设计、铺面设计、小品设计六方面全方位细致体现

精益求精，追求品质和购物舒适度

双首层设计，商业/办公外部分离、内部连通

设置多层多处出入口，动线清晰

双层下沉式广场和空中花园

采用层层退台设计，形成商场第二空间

增加综合体项目的档次感和灵活性

优势四

差异化经营策略，专业的运营团队

既是开发商又是运营商

凭借自身四十多年成熟的商业运营经验

丰富的品牌商家资源

与市场接轨的招商策略

确保商场在不断的调整优化中

始终保持最优质最符合消费品味的经营业态

在保留奢侈品品牌的基础上

引入国际小众品牌、特色潮牌、独特生活类品牌

保证项目整体品牌的唯一性

利于项目后期整体运营以及营销宣传

项目定位高端，又区别于国金中心等奢侈品购物中心

一线大牌多，吸引力强，部分品牌为首次入驻上海

形成项目的差异化竞争优势，吸引众多消费者

▼主力店

优势五

迎合消费方式转变和消费需求升级，及时调整经营品牌

项目位于淮海路市级商圈

虽然消费者对商圈认同度较高

但该区域商业体集中，消费分流严重，同质化竞争激烈

要想在这样充满机遇、竞争和挑战的区域内生存

必须不断推陈出新，调整经营策略

精确瞄准客户群体、客户定位、消费心理、消费需求

打造迎合时代、迎合消费者的差异化消费场所

▼淮海路商圈主要购物中心

优势六

潮流活动层出不穷，时尚盛典，魅力聚客，实力圈粉

项目运营团队充分利用其得天独厚的地理位置

结合自身建筑优势、品牌优势、资源优势、客群优势

在一楼中庭，针对不同阶层、不同年龄、不同主题

持续不断举办系列时尚潮流活动

以其特有的魅力，实力圈粉

存在不足

不足1 “回”字形动线非购物中心动线设计的专业表现

项目的LG2-1F层这三个楼层的平面动线均有双“回字形”

造成消费者在商场里消费时受视面有限

从而影响经营效益

解决平面结构合理性问题有多种方法

采用建筑产品合理排布也可达到动线合理性的要求

此类平面结构不建议学习模仿。

不足2 缺乏大型主力店（含百货）消化平面结构厚度

项目的商场面积达12万㎡

由于没有设置大型主力店/次主力店

从而出现了平面厚度消化困难而产生的“回字形”结构

这种情况在当今商业市场上成为了普遍现象

上海环贸的各种优势资源让它可以这样选择

对于国内房地产开发企业

缺乏商业经营经验、缺欠品牌商家积累

没有一定数量的主力店就会导致经营的不稳定性

不足3 项目地处闹市中心，地面交通拥堵，高峰时段私家车进入会有阻碍

项目所处的淮海路商圈是上海最繁华、最热闹的商圈之一

是上海传统的国际时尚商业区，浓缩了上海的百年历史

该区域人流集中、商业氛围浓郁、有大量的写字楼

在带来大量客流的同时

由于人流密集、道路拥挤等带来的负面效果

车位不足使高峰时段私家车进入受到极大制约

但由于公共交通的极大便利，使得该问题得到一定的缓解

借鉴启示

启示一

市级核心商圈的区位与超高人气，是现代商业项目立项的基础

香港新鸿基集团开发商业项目很注重选址

明确将内地一线城市、核心商圈作为发展重点

淮海路作为上海著名的市级商圈

市民的认可度高、人流畅旺

且项目自身及周边拥有近百万㎡的超甲级商务办公楼

这在近端给现代商业项目带来充沛的客群基础

这样的选址标准是值得国内商业地产开发商学习借鉴。

启示二

地铁上盖是现代商业项目长远发展的保障

1号线、10号线、12号线三条地铁线交汇处

LG2/1F可直通10号线陕西南路站

典型的地铁上盖商业

周边还有16条城市公交线路车站

保障长期充沛的远端客流。

二、三线城市（未来都有轨道交通发展规划）的开发商

应该从中得到启示

充分研究当地的轨交发展规划

选择交汇线的地铁上盖商业项目进行开发

将带来可期的开发效益。

启示三

超前的设计，时尚的景观与体验，是项目吸引消费的法宝

独特的立体空间，配上与众不同的灯饰

极具动感及层次感的天幕布景等

上海环贸iapm的建筑设计给我们的启示是

给消费者什么样的消费环境

已经成为吸引消费者的重要竞争优势

本项目开业的成功证明，景观与体验

毋庸置疑已成为引客法宝之一

成为让消费者选择商场的重要理由。

启示四

“夜行”概念与“设计感”品牌，造就项目差异化经营

上海作为国际化大都市

一直缺少夜间消费的概念

也没有相应的大型夜间购物消费场所

上海环贸iapm的入驻抢占了这一市场空白

项目区别于IFC等顶级奢侈品购物中心

虽定位高端，但更显亲民

特色品质型餐饮、商场一线大牌多

同时注重引入“设计感”品牌潮店

满足年轻消费群体的时尚潮流需求。

启示五

商业发展紧跟时代潮流，契合消费模式以及消费需求

商业业态的调整是购物中心永恒的命题

特别是当下市场环境日新月异

新消费人群对于时尚的追求更是翻新速度远超昔日

面对消费模式的发展，消费者需求和品味的变化

对于商业项目来说

如何紧紧把握市场需求

如何根据消费者消费行为进行商业的动态调整

永远是一个关乎生存盈利的命题

上海环贸iapm的经营策略、品牌调整的方向

是契合商场主题定位

迎合消费者需求

符合消费模式升级的典型表现

启示六

时尚潮流营销活动实力圈粉，紧贴国际“秀”场，持续保持热度

商业营销活动是购物中心推广宣传的主要手段

如何在竞争激烈的商圈中吸粉尤为重要

关系到商场的客流和商家的盈利

面对愈发激烈的商业竞争和趋同化的商场业态

如何通过有效的、受欢迎的、符合自身定位和

消费者青睐的营销活动来保持商场持续热度

是对运营团队的重大考验

部分图片采自网络

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