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延续去年下半年以来的下行惯性，单月销售规模连续负增长，低迷态势未得到有效扭转。

而受国际局势动荡、国内经济运行承压等因素影响，居民购买力下降，收入预期走弱，市场观望情绪增厚，进一步加剧了房地产销售的疲弱表现。

另一方面，房企融资内外交困，整体流动性承压：

行业端，融资总量大幅收缩，民企与央国企的融资表现分化，行业输血过程受阻；

企业端，销售规模的下降导致回笼基数萎缩，房企自身造血功能不畅，暴雷风险未得到实质性化解。

在销售、信用双双低迷的情况下，市场表现出发展信心不足、开发投资力度收缩、土地市场冷淡等特点。

虽然政府在供需两端积极作为，政策支持力度与频次加大，适用城市能级提升，在一定程度上起到了稳市的作用，但市场的回暖仅以核心城市核心区域为主，多数地区销售去化仍存在较大压力，市场分化进一步加剧。

国际形势复杂严峻，疫情影响的不确定性较大，国内经济仍面临下行压力。居民对购买力与收入预期恢复的信心尚不坚定，叠加房企暴雷、停贷等事件作用，市场观望情绪进一步加重。

在购买力与情绪走弱的双击下，增量购房需求难以提振，存量需求释放延后，使销售去化延续低迷状态，进而限制房企投融资端表现。而现有稳市政策的托底效果边际递减，后续发力与创新空间仍需观察。

综合作用下，行业短期仍将处于筑底修复阶段，回暖的拐点仍待确认。（来自保利年报）

在这种市场下行筑底阶段，2022年上半年万科和保利在营业收入上都取得了不错的增长。

万科VS保利

分析

① 万科和保利的股价、市值、股本目前都基本相当

② 两者少数股东比例都较高，说明企业的发展除了利用负债外，还较大的撬动了少数股东资源

③ 2021年保利的核心利润以及每股收益占优，但之间差距不大。

④ 从近5年的平均数据来看，万科在平均每股收益为保利的1.5倍，股息为保利的1.6倍→5年平均市盈率万科的6倍＜保利的9倍，平均股息收益率万科是保利的1.75倍。从收益质量来看：因地产行业现金流年度变动幅度大的特点，选10年数据。从该平均数据来看，保利股权自由现金流数据较差，收益质量相对不高。重要比率“10年平均市现率”：万科12.7倍＜保利75倍

⑤ 万科每1元净资产有息负债0.7元，保利为1.2元，万科为保利的5分之3。从房地产行业的3项关键财务比率上来看，目前万科有2项明显占优（净负债率和现金短债比）

⑥ 从投资资本回报率来看，2021年基本相当，从近5年的历史数据来看，万科整体明显占优

⑦ 每股收益增长，万科2021年下滑幅度较大，导致整体数据落后保利。从截止到2020年数据来看，10年增速差不多。

地产近两年的状况是增收不增利。

核心利润从2019年开始就出现了下滑。

万科、保利2020年净利润达到峰值主要是因为当年的投资收益较高。

2021年万科的核心利润下滑幅度较大，并且投资收益回落，导致其整体归母净利润下滑45%；保利投资收益稳定、核心利润下滑相对较小，因此整体归母净利润只下滑5%

从上面数据来看

相同点：

两家公司都是相对分权式的管理，货币资金主要集中分散在子公司，营业收入主要集中在子公司。且母公司通过其他应收款向各子公司输送资金。

不同点：

万科通过母公司集中借款向子公司分配资金，并没有向子公司吸收资金再分配；

保利则是通过吸收子公司资金，然后重新再分配给子公司，借款则主要由子公司来完成。

管理特点

虽然两家公司表面看都是分权，万科主要就是直接向子公司输送资金，而保利则采取再分配的形式。两者相比，保利的控制程度要更好。

对于净利润的下滑，万科郁亮坦言在管理方面存在离散度大的问题。这在行业快速增长期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有单一公司和单一区域不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题：一个是好项目未能完全复制推广为集团优势；另一个是投资额度直分到区域，提高了一线的积极性，但在市场深度调整时期，也容易造成高估自身市场潜力，拿下自己消化不了的项目。

从综合数据看

万科在整体“过往数据”上明显占优，近期则由于管理形式等问题使得归母净利润大幅下滑，市场再次表现出了跟随当期利润调整的特点，使得万科的市值随之大幅调整。

保利由于较小的利润下滑幅度，使得目前股价维持在历史高位。

通过自身不断调整和进化的万科以及洗牌之后的行业发展能否有突破？

我们拭目以待。

$万科A(SZ000002)$  $保利发展(SH600048)$