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自租赁品牌线上测评上线以来，我们已经分别详细分析了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓三大头部品牌。作为房企系长租品牌三大龙头，其在品牌战略、发展模式，产品打造等各方面都值得深挖学习，今天分析师带大家详细剖析。

数字冰冷但有力

品牌“KPI”一览

手机测评看参数，美妆测评看成分，长租公寓测评，我们先看数字。让我们一起看一下各品牌表现如何？

规模扩张：泊寓、冠寓全国规模领先，领寓上海开业量较高

▲数据来源CRIC城市租售系统

规模往往代表着市场话语权。泊寓、冠寓作为较早进入长租公寓市场的头部品牌，开业及管理规模都稳居全国一、二位。

相较于前两者，旭辉领寓在全国开业及管理规模上相较较低，但其重仓上海，截止到2020年9月底，旭辉领寓在上海已开业房源达12450间。

出租率：泊寓、领寓稳定期运营效率高，冠寓近三年提升明显

▲数据来源企业半年报

出租率体现了企业运营效率与质量。从出租率情况来看，即使经历了上半年疫情 的重创，三大寓均保持了较高的出租水平。

泊寓与领寓开业六个月以上项目出租率都超90%，居于高位，运营效率相对较高。

冠寓产品线价格落位区间较前两者更高，因此出租率稍显逊色，但其2017-2020年其项目整体出租率呈不断上涨的趋势，2019年增幅超50%。

营业收入：三大寓营收均好，与开业规模成正比

▲数据来源企业半年报

领寓营业收入未披露，由单房营收、出租率、开业规模估算

营收是反映企业经营成果的最直观数字。从营业收入来看，得益于泊寓巨大的开业规模和较高的运营效率，上半年泊寓租金收入高达10.5亿元。

冠寓产品定位较高，整体营收超8亿，且上半年单房营收达18532元/年/间，收益可观。

领寓虽整体营收较前两者差距较大，但结合其开业规模来看，达到这样的成绩属实优秀。

融资成本：泊寓、冠寓强母体优势显著，旭辉领寓向好发展

▲数据来源企业半年报

融资成本决定了投拓的可能性。各家融资成本都相对稳定，没有很大波动。依赖于强母体优势，泊寓、冠寓融资成本更低。而可以看到，今年旭辉也进一步控制了融资成本，为三年最低。

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透过现象看本质

品牌发展底层逻辑探究

数字是结果，也是现象。三大品牌运营表现的不同，不仅受到市场环境、资本等的影响，更在于品牌发展的底层逻辑不同，下面让分析师为大家详细盘点。

长租业务战略定位

较高的战略定位使得长租业务发展具备充足的资金保障，并享受一定的资源倾斜，未来发展前景更佳。

泊寓

‍万科将租赁住宅业务作为集团核心主航道业务之一，也是第二大核心业务，作为万科多元化发展的新路径，泊寓在集团中的地位不断提高，19年已成立独立事业部，在架构上平行于新房事业部，拥有较高的自主决策权。

冠寓

龙湖将长租公寓业务定位为集团旗下地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务等四大主航道业务之一，战略地位相对较高，也表明龙湖对其长期看好。冠寓与多航道协同发展，积极打造多业态联动的综合体项目，在投拓上侧重多方共同决策，综合考量。

领寓

旭辉很早就开始在多元化布局方面发力，将花10年时间培育商管、长租公寓等业务，据悉，今年旭辉长租业务会实现盈亏平衡，未来考虑登上资本市场。在架构上旭辉领寓与旭辉集团是合伙人关系，品牌完全独立于主体企业，因此拥有更大的灵活性和自由度。分析师认为，这也是其规模能够实现快速增长的原因之一。

品牌发展策略

泊寓

万科虽然进入租赁市场时间较早，但一直采取“稳扎稳打”的策略，以项目盈利为优先考量，稳步扩张，房源量已稳居榜首，规模扩张也不再是其首要诉求，而更关注运营增效。从近期的投拓动作来看，泊寓开始倾向集体租赁用地和人才公寓项目，城市更新成为泊寓的发力点。

冠寓

“冠寓”在发展之初扩张速度较快，后进入战略调整期。一方面，开始向上探索高端产品，另一方面，将办公，养老，商业等进行多业态联合，打造综合体项目。近期冠寓新开门店多为与天街捆绑的重资产项目，在不断提升重资产规模的同时也在积极开拓中资产比例，以多种资产并举的资产获取模式，得以让品牌快速发展布局。

领寓

领寓作为旭辉集团房地产+创新业务板块，最早以包租模式切入租赁市场，但其一直保持开放的合作态度，积极进行多方探索触碰尝试调整，后逐步形成”轻重并举“的策略，未来将完全往轻、重两端侧重。于轻，拥抱租赁住房用地大趋势，试水大社区管理；于重，保持品牌和资产的平衡，提高重资产占比至50%，做到 “轻重比”1:1。

产品与服务

市场逐步走向成熟，人们也越来越关注产品品质与服务，品牌追求规模发展的同时，也应该考虑在产品打造与运营的投入。

泊寓

专注于“白领公寓”条线，且具备一定房源储备的泊寓在逐渐转向对产品及运营服务的思考。产品上，上海泊寓推出了泊寓plus产品线，较泊寓产品线做到了户型及装修的进一步升级。运营服务上，泊寓十分重视客户的居住反馈，将制定客户满意度调研机制，并直接关联泊寓员工的考核体系，以提升运营服务质量。

冠寓

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍冠寓自18年底进行战略调整，在产品打造及运营上开始往高品质方向发展，切入多个细分市场，全面落地了“核桃”、“松果”和“豆豆”三大产品线，目前白领产品成熟度较高，且在高端线“核桃”持续投入。在产品特色上，冠寓突出公区场景+增值服务，打造"微生态"大型潮趣公区，为客户提供归属感与社交新体验，且多业态绑定后，项目也拥有了更多的增值服务。

领寓

‍旭辉领寓打造了层次分明的高中低三档产品线，分别为：博乐诗、柚米、菁社。柚米作其主力产品线，占比80%。在产品打造上，旭辉领寓将产品分为不同的功能模块，通过模块的自由组合实现产品的多场景应用。领寓还建立了第一家长租公寓研发基地，持续挖掘客户诉求，并迅速转化为产品模型，推动产品更新迭代，目前其产品已推出2.0版本。

结语

泊寓、冠寓、领寓各维度的不同表现，归根结底还是品牌战略的差异。发展路径决定了品牌的发展阶段和落地表现。尤其是，在疫情及行业发展的双重驱动下，许多品牌都对自身发展有了内省与调整。

分析师认为，明年或将迎来各品牌的集中发力，市场分化将进一步加剧。而相比于盲目跟随规模型头部品牌，我们更应该找准适合自身品牌战略的发展路线，认真打磨产品及服务，走出品牌特色。

租赁2.0时代——长租品牌不会再单一追求平效，会有强开发、强设计、强运营、强规模、强溢价的多样企业出现。

而克而瑞租售上海也将持续关注市场动态，发布各品牌测评，希望为行业发展带来新思路，欢迎持续关注~

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