“这不像冰冷的样板间，更像我想象中的家。”位于常营的万科东庐售楼处内人头攒动，一名年轻的看房人向同行者说起自己参观项目的感受。

从运用到极致的空间收纳，到别出心裁的定制化厨房卫浴，再到为业主预留的精神自留地，万科东庐样板间的每一处无不显示着设计团队的用心。这正是北京万科在进行了深入的客户调研之后，为北京新一代青年“定制”的不一样作品。

作为暌违北京市场四年半的回归之作，东庐项目被万科寄予了巨大的期许。

“万科在北京四年多没有大动作了，如今一举一动都可能被拿到放大镜下观察。”北京万科首席产品合伙人夏天在东庐作品发布会上直言，整个团队乃至集团都肩负重任，因为万科必须要在北京市场回答“什么是当代年轻人需要的项目？什么是对市场好的项目？”从万科集团到北京公司都非常关注项目，投入资源之多前所未有。

关注与投入并非随便说说。

拿地之前，万科就根据调研结果制定好了产品定位，并按照目的找地块，保证项目符合定位；规划上，为了更低密，东庐项目在36米的限高要求下做到33米，平均单元楼层比周边更低8.5层；为了满足了生活功能和情感价值需求，万科还为业主创造了半室外的第三空间；室内设计上，万科也一再突破，实现了全精装加进阶一体化定制空间……

所有努力只有一个导向，这个项目只许成功，不许失败。

“北京万科只有这一次出手机会，对于东庐项目来说，90分以下就叫不及格。”夏天如是说。

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读懂北京新青年

年轻人对一个家的追求，从来就不会比父辈少半分。

几年前，汇丰银行曾针对全球“80后”和“90后”做过一项调查，中国这两个世代的年轻人，以70%的住房拥有率高居世界第一。再往后看，新生代如“95后”“00后”也正成为购房的主力军。

根据“后浪研究所”的调查数据，当前，“95后”已买房比例超20%，“00后”为7%，85%的年轻人仍渴望拥有属于自己的房子。

北京万科经过调研了解，在北京，本硕在读人群达到94万，工作人口中非京籍超过一半，“考一代”和高学历、高收入的青年人群，成为北京2300万人口中最活跃的群体。而在楼市下行的大背景下，2023年1~9月，北京小于600万元的一手房成交1.8万套，同比多了2263套，占到城市总成交量的46%。

这也说明，北京的刚需依旧活跃。

锚定发力方向，北京万科对新项目的区位、交通、配套、社区氛围都做了深度考量，最终选定拿下通州永顺镇地块。

从一开始，万科对于东庐项目的客户画像就十分清晰：沿地铁6号线上班的“奋斗青年”、 在通州工作居住的“副中心人”、北京本地的“离巢青年”和朝阳北路沿线的改善家庭。

从地理位置上看，东庐项目周边交通与配套已然成熟。项目位于北京朝阳与通州交界的城市新核心，地处繁华发展中的朝阳北路，距离地铁6号线物资学院路站步行约800米，既可享受朝阳北路醇熟生活圈的便利，又可西拥国贸CBD、东揽运河商务区。

从价格上看，近两年，位于朝阳正东五环左右的新盘不少，但是单价普遍超过8万元/平方米，对于首次置业的年轻人来说，上车难度不小。而东庐项目距离常营板块仅3.5公里，新房价格在6万元/平方米左右，对首次置业和刚需改善都是良选。

再看规划，通州在明确承接“城市副中心”的功能角色后，以肉眼可见的增速进行“弯道超车”，未来国家将持续投入万亿资本建设北京副中心，而增长的区域价值也会带动项目的未来价值。

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营造“精神堡垒”

对于年轻一代来说，家不只是肉体的栖身之所，更是难以割舍的精神自留地。

在室内的精装上，万科东庐也找到了与年轻人灵魂同频的密码。如果要用两个词来形容万科东庐，那就是——和谐与智慧。

从进入万科东庐样板间的一刻开始，统一和谐的可调节光线、低调温馨的设计就将人温柔包围，深入其中，更不得不被设计者以功能性的方式思考、以艺术的方式呈现的“空间魔法”所折服。

玄关处，墙上的每一寸空间都被使用到极致，贴心的为热爱时尚的年轻人提供了鞋履收纳地，甚至可以同时放下几十双；LDK餐客厨房一体化布局既能满足年轻人的做饭需求，又能让客厅随时处于更宽敞明亮的状态。

厨房、卫生间的规划，也被万科东庐做到最满，就连水槽和水龙头等都申请了专利。

全套嵌入式家电大大提升了房屋的空间；家居智能控制系统一键为懒人解决亲力亲为的烦恼；最容易被忽略的水井等处也做了隐蔽工程，更别提卧室中为主人预留的梳妆台、工作台。“一些相较专业的部分，譬如隐蔽工程、水电管线、机电设备、厨卫全套等四大装修痛点，我们把装修痛点给客户解决了。”

万科北京区域首席室内研发合伙人汪启帆介绍，万科的全新室内方案和多项功能产品，核心理念就是“三好四省”：好住好用好看，省时省心省力省钱。他表示：“我们希望用贴合生活使用的功能设计，和品牌供应链联合的功能产品，换来真正可以拎包入住的整装好房。”

这些，都在万科东庐的交付标准之内。

作为业主精神世界延伸的归家配套，也被万科东庐周密的谋划到。

万科东庐通过调查了解，北京年轻人日均下班休息时间为3.54小时，为全国最短，40%在家步行范围内喝不到咖啡，这促使万科在社区中设置了归家配套来填补年轻人从城市到家之间的空白地带，用精密设置的社区流线提高效率。

“不只是抵御风雨，更抚慰心灵。”这便是万科东庐为年轻人营造的“精神堡垒”。

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“不一样”的烟火气

对于项目的整体规划，北京万科也带来了“不一样”的构想。

“我们摒弃了市场上常用的‘梅花桩、楼缝对楼缝、转角厅、绿地切碎……’等等安全而标准的方案，选择了为北京新一代青年‘定制’一个不一样的作品。”夏天谈到万科东庐关于规划、社区与好生活的全新理解。

“这些‘不一样’形成的东庐面貌，也是为了充分回应和满足东庐所面对的客户不一样的生活方式。”夏天说。

第一是不太一样的城市界面：不同于其他首置首改项目，万科东庐在规划布局上给到大家的第一个不一样的印象，就是更低密、更舒适。项目在36米的限高要求下做到了33米，平均单元楼层做到了比周边更低的8.5层；同时北京万科在这里落地了一个北京少有的、更高颜值的钢木房子架构——无论是从东边地铁步行、还是从西边开车回到万科东庐，一路上看到的，绝不是密集的钢铁森林高层，而是一个更低密的城市界面以及因此而来更舒适的视觉情绪。

第二是不太一样的社区氛围：为了营造社区的高级烟火气，万科东庐通过丰富的社区商业配套和社区服务配套打造了内外两个“社区盒子”，归家必经之路上，在外有地下1600平方米的服务业态和地上100平方米的生活配套，将经营简餐咖啡便利店等，提供有温度的社区生活。在内有度假礼仪感的社区客厅、归家景观庭院和快递外卖功能动线分离。

第三是不太一样的属于北方的精致景观：万科东庐精心为业主设计了归家动线上的美好和礼序——既有陪业主回家的樱花道，也有满足功能需求的商业庭院以及满足情绪需求的静心庭院……一路上九园九景、四时景致、各有不同，在细节中构筑日常中的仪式感。另外在这次的产品中，万科突破了北京市场常见的规划形态，团队用一个月内接近100次的总图迭代，拿出了一个庭院式布局的开放景观形态，最大化提升居住的景观体验，重温北方大院的生活记忆。

正如此前郁亮所言，客户的要求越来越高，越来越极致，让房地产行业“内卷”，这就要求我们为客户提供好产品、好服务。

再次“卷”出新高度的万科东庐，将给北京东部地区市场带来怎样的化学反应？

原标题：《蛰伏四年后，北京万科打出一张“青年王炸牌”》