开挂了？黄埔八大商圈潜力如何？我们盘好了

买房子的时候，你会关注什么因素？

孩子上学、上班方便、通勤便捷还是周边配套？

若是自住，周边商业配套无疑是挑选的重要标准之一，若是投资，商业配套同样也权衡因素之一。

因为这与区域成熟度、客流、人流息息相关，对于商业的规划还会影响到未来升值空间以及市场流通性。

那么，作为市场置业热点区域的黄埔，现在各大商圈的情况如何？未来规划又怎样呢？

不同等级，天差地别？

据《广州市黄埔区广州开发区商业网点布局与发展规划（2020-2030）》，黄埔区将重点打造八大高端商圈，包括都市级商圈（一个）、市级商圈（两个）以及区级商圈（五个）。

虽然都是商圈，但是规划等级不同，商圈规模、品牌，以及所带来的人流，市场热度以及价值效应也会有所差距，优质的商业配套往往能成为房价的重要支撑。

接下来，我将从商圈规划的等级、地铁通达度、热度、客流量等角度对黄埔各大商圈进行盘点。

都市级商圈——黄埔湾商圈

黄埔湾商圈

商圈规划：★★★★★

地铁通达度：★★★★★‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

热度、客流量：★★★★★

先来看一下黄埔区规划中唯一的国际一流都市级商圈——黄埔湾商圈。

黄埔湾商圈核心区是指临港经济区新贸易创新中心的中西部区域。

它也是规划的黄埔商圈中定位最高的，为世界一流商圈、粤港澳大湾区商贸创新核心引擎、临港经济区新贸易创新中心核心区、广州国际商贸中心最具前景的核心区和新门户。

“十四五”期间黄埔湾商圈建设目标与主要任务为建设3家以上五星级酒店、5个以上大型商业综合体，还有博物馆、会展中心等，经营面积超过60万平方米。至2025年商圈日客流量超过100万人。

根《广州市服务业发展“十四五”规划》，构建“5+2+4”的国际知名商圈体系，做大做强和培育天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲等5个世界级地标商圈。

从区位来看，黄埔湾商圈距离天河最近，且紧邻国际金融城，未来规划构建“金融城—黄埔湾”世界地标级商圈，发展潜力较大。

惠润广场实景图

商圈已有商业体包括黄埔潮楼名店城、惠润广场等，未来将进一步推进华润新溪项目、保利鱼珠港、鱼珠湾海丝创新中心等项目的建设、招商运营。

但目前来说，商圈还在建设期，各商业体相对分散，缺乏高端路线的大型商业体，现阶段主力商业还是一些相对老旧的商业体，客流多为本地居民，新规划建设的商业体感觉还没支棱起来，与成熟的高端商圈还有一段距离。

总的来说，黄埔湾商圈定位高，受到较多中心区的利好辐射，且商圈内有地铁5号线与13号线贯穿，交通较为便捷，是未来黄埔商圈的头号种子选手。

市级商圈——科学城商圈、知识城商圈

科学城商圈

商圈规划：★★★★

地铁通达度：★★★★★

热度、客流量：★★★★★

科学城商圈是科技产业聚集核心功能下的商业配套，规划商业面积50万平方米以上，规划服务人口规模100万人以上。

重点业态布局包括2-3家四星级以上（或相应标准）酒店、3个以上商业综合体、3个以上社区购物中心等。

科学城商圈目前大型商业体较多，包括萝岗万达、奥园广场、大壮国际广场、锐丰广场以及飞晟汇等等，商业总面积约为80多万平方米，服务消费人口约30万。

奥园广场实景图

商圈内有地铁6号线以及21号线贯穿，交通便捷，主要客源为周边企业的员工、居民以及商务人士等。

商业体数量较多，成熟度高，香雪以及苏元站周边区域尤其发达，客流量较大，但整体比较分散，主要集中在地铁沿线以及住宅区附近。

科学城商圈&香雪广场

知识城商圈

商圈规划：★★★★

地铁通达度：★★★★

热度、客流量：★★★

知识城商圈规划级别为市级商圈，指以中新广州知识城核心区商业体系为基础的商圈。

目前处于培育阶段，与黄埔其他商圈距离较远，相对独立发展，主要客流为知识城的白领、工人、商务客流以及本地居民。

现在商圈居住人口约11万人，未来十年将超过50万人，增量空间较大。

规划商业面积、未来服务人口规模以及重点业态布局与同为市级商圈的科学城商圈一致。（规划商业面积50万平方米以上，未来将服务本地及外来人口100万人以上，重点业态布局包括2-3家四星级以上（或相应标准）酒店、3个以上商业综合体、3个以上社区购物中心等。）

再来看看知识城商圈的具体情况。

目前知识城商圈的核心区主要是南起步区和九龙湖范围，商业综合体有绿地缤纷城、城南邻里中心以及合景悠方等，主要集中在旺村、何棠下地铁站附近。

绿地缤纷城实景图

其中绿地缤纷城成熟度较高，是商圈内的标杆项目，空置率较低，人流较多。附近的商业新地标合景·悠方也在上个月正式开业，体量比缤纷城更大。

合景·悠方实景图

虽然同样规划为市级商圈，但知识城商圈和科学城商圈的情况大不相同。

科学城商圈大型商业体更多，成熟度高，且有两条地铁线路贯穿，人气、热度都是黄埔数一数二的。

而知识城商圈距离市中心较远，相对独立发展，虽靠近地铁，但只有一条14号线，区域人气不足，商圈还在培育期，区域发展以及人流导入需要等待，发展空间较大。

近段时间，知识城新房供应爆发，聚集的人流将带动周边配套的发展与完善。（周边项目详细可戳卷起来了！知识城告别刚需，向改善进击！）

知识城实景图

区级商圈——大沙地商圈、南岗商圈、西区商圈、长岭商圈、云埔商圈

区级商圈是第三层级商圈，主要以居民生活服务为主，包括商业街、中小型商业综合体、购物中心以及农贸市场等等。

相比于市级商圈，区级商圈在规划、业态布局、客流、商业规模等方面有所区别，未来增量空间或相对较小，区域价值效应不如都市级商圈以及市级商圈。

大沙地商圈

商圈规划：★★★

地铁通达度：★★★

热度、客流量：★★★★

大沙地商圈是黄埔湾商圈的主要组成部分，规划服务商圈人口30多万，规划新建至少一个大型商业综合体，一个社区商业中心，新增商业面积10万平方米以上。

代表商业为大沙东商业街、港湾路商业街、惠润广场等，是目前商业人气较旺的区级商圈，建设年代相对久远一些，风格也比较接地气，主要客流都是周边居民。

惠润广场实景图

地铁方面，目前仅有商圈边缘有地铁5号线经过，7号线二期正在建设当中，通达度一般，主要客源为本地居民、企业员工等。

南岗商圈

商圈规划：★★★

地铁通达度：★★★

热度、客流量：★★★★

南岗商圈位于开创大道与黄埔东路交汇处，商圈人口超过10万，商圈服务人口约30万。

目前，商圈内已聚集京东华南总部、佳兆业城市广场、南岗万达、黄埔佳纷天地等十余个大型商业项目。

黄埔佳纷天地

万达广场(广州南岗店)

南岗商圈虽为区级商圈，但目前已有多个大型商业项目，成熟度较高，商业氛围较浓厚，中高端都有。

主要短板在于交通环境，路网畅通性较差，阻碍商圈人气传导，且部分大型商业体距离地铁远。

西区商圈

商圈规划：★★★

地铁通达度：★★★

热度、客流量：★★★

西区商圈以建设与香港尖沙咀海港城相对应的“穗港城”为着力点，大力发展跨境电子商务、国际冷链及加工贸易、保税贸易等。

未来沿东江和珠江交汇区域，可打造类似海珠区太古仓的特色商业。

西区位于黄埔区的最南端，珠江与东江交汇地带，有黄埔客运港、贸易区、电商产业园等，有发展特色商圈的基础。

目前大型商业体还较少，依赖项目底商，地铁线路方面仅有5号线东延段在建，待线路开通，可直达珠江新城。

长岭商圈

商圈规划：★★★

地铁通达度：★★★★

热度、客流量：★★★

长岭商圈商业发展定位为生态养生商贸聚集区。规划期内拟新建五个社区商业中心、一条以餐饮为主的特色商业街、两个10万平方米以上的商业综合体等等。

长岭商圈特色在于宜居的生态环境，周边山体较多，无工业用地，多以居住区为主。

现阶段的长岭商圈缺乏大型商业，多为区域项目的底层商业，规模较小。日常休闲娱乐可能需要到附近的科学城商圈，车程约为十到十五分钟。

长岭商圈规划有华润长岭之门以及广开控股·城投·云锦项目约8万平的综合商场“长岭梦世界”等重点项目，长岭的首个商业综合体不远了。

交通方面，虽然地铁线路没有贯穿商圈，但可换乘有轨电车1号线，还算便捷。

云埔商圈

商圈规划：★★★

地铁通达度：★★★

热度、客流量：★★★

云埔商圈发展定位为商产技深度融合发展示范区。

主要位于开创大道东侧，包括两个社区商业中心，规划商业面积30万平方米以上，新建三个以上大型购物中心以及一个以上高端酒店。

商圈代表商业体有时代城，商业较少，周边物流业较发达，工业区较多，商圈发展局限性不小。

主要客流为产业人口、本地居民，商圈内无开通或在建的地铁线路经过，通达性较差。

关注要素有哪些？

天河有广州第一商圈天河路商圈，越秀有北京路商圈，荔湾有上下九，海珠有琶洲商圈，番禺有万博长隆，黄埔则有黄埔湾。

都是商圈，规划不同，级别不同，带来的区域价值效应也就有了差异。

就像房子，即使是同一区域，不同板块的涨幅也有差异。

显然，拥有优质、完善商业配套的项目更受市场青睐，无论是自住还是投资。

因为这代表的是生活便捷程度，周边人流量，进而影响市场供求。

那么，如何对这些商圈进行判别与挑选呢？

一方面，需关注商圈规划等级。

前文已经详细分析过黄埔的八大商圈，其中都市级（千亿级商圈）、市级（百亿级商圈）以及区级（10 亿级商圈）的区别主要在于业态、人口规模、商业经营面积以及客源比重。

都市级（千亿级商圈）规划的商业体规模更大，更多地面向国内外消费者，引入的品牌、区域效应往往更大。

另一方面，需要从自身需求出发。

自住需求的买家，可以关注一下目前已有或在建设的大型商业体，主要分布的区域以及交通便捷情况等。

因为即使是同一个商圈，不同商业体，其规格、引入的品牌，客流、交通便捷程度也会有所差异。

如果是投资，建议跟着规划走。比如关注商圈规模、未来的增量空间，包括人口增量、商业面积增量，还有周边地铁线路规划、建设以及开通情况。

因为这些增量与变化，与区域未来的升值空间息息相关。

如果想要咨询更多黄埔新盘信息，请添加客服：plusxiaomei6，备注黄埔，拉你进群。

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