小区里哪些地方属于公摊面积？哪些地方不应计入的公用建筑空间？

是的，你没有看错，你每天经过的小区门口王大爷的那间保安亭，你都要为此买单。

大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。

套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

1、电梯井：住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。

2、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件（如墙或栏杆），同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输。

3、管道井：走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的。

4、变电室：小区的电力系统中，对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。

5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。

6、过道：住宅套内使用的水平交通空间。

7、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。

8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。

9、其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

10、共用墙体：住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。

不同建筑的公摊面积是怎么样呢？

无电梯的多层建筑：正常公摊率为5％－10％，很少超出10％。

有电梯的板式小高层建筑：公摊率为15％－20％。

有电梯的板式高层建筑：公摊率为18％－25％。

有电梯的塔式小高层建筑：公摊率为18％－22％。

有电梯的塔式高层建筑：公摊率为20％－30％。

一般来说，公摊面积过高降低套内面积，让购房者多花了钱，但是公摊面积过低，也意味着配套公共设施的规模缩小，影响居住品质。

哪些地方

不应计入的公用建筑空间？

1、仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为小区服务的物业管理用房、社区用房等。

4、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

5、还有小区门卫大爷的房子。

公摊面积多大合适？

不同的建筑形态的公摊面积不同。比如低层洋房，公摊系数在7%—12%；带电梯的小高层住宅，公摊系数在10%—16%；高层住宅，公摊系数在14%—24%等。根据配套以及相关设计的不同，公摊面积也有相应浮动。

公摊面积不是越少越好，太小会降低舒适度，太高会增加买房的成本，降低实际居住空间。

这可恶的公摊面积是谁搞出来的？

查来查去，咦，公摊面积是首创于香港，然后大陆再学过来的，而不仅仅是公摊面积，大陆学香港的房地产制度，还有：

1994年，大陆推行的预售制则脱胎自香港的卖楼花，1954年香港开始卖楼花。

1994年，大陆推行的预售制则脱胎自香港的卖楼花，1954年香港开始卖楼花。

1998年，大陆向香港学习70年产权制度

1998年，大陆向香港学习70年产权制度

大陆是如何以一步步将香港的“公摊面积”发扬光大的？

1998年，国家不再实行分房，然后由深圳开启中国的第一代商品房，同期，引入香港的“建筑面积”进行定价，而且还发展出中国特色的“偷面积”。

有的偷面积还形成了“零公摊”，并非真的没有公摊面积，而是“偷面积”与公摊面积相抵，有不少楼盘就打出“零公摊”的口号，作为营销噱头，说到底还是利益驱动。

每个城市相同面积的建筑面积，其公摊是不一样的。一些城市，120㎡可做舒适的大四居，而有些城市只能做个拥挤的小三居。

各城市、各项目差异非常大。

当时，我们国家的房地产制度非常不成熟，在制定法律法律设时没有相应的经验，所以就直接引用了香港的套内面积+建筑面积的定价房价，而国际上基本都没有公摊面积一说。

不得不说，我们在某些方面确实很不“国际化”。你看香港都国际化了。

小编以为这完全不合适啊，人家香港现在都取消了，这些公摊面积了，大陆现在还有，但是有个好消息，那就是重庆郊区已经按照实际面积算了，算是个好的开头吧，多希望早点普及全国。

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