黄埔区行政区划图出炉，里面竟藏着买房的秘密？

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近期的广州，大事有点多。先是紧跟中央和省的步伐，公布了七普人口数据，后又发布了“十四五”规划，提前布局广州未来五年的发展。

有意思的是，无论是在七普数据还是“十四五”规划当中，有一个区域被多次点名，列为广州未来几年重点发展的对象。它就是—黄埔区。

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“十四五”广州为黄埔打call？

在“十四五”规划中，广州首次提出“一区三城”的规划，分别是广州人工智能与数字经济试验区、南沙科学城、中新广州知识城和广州科学城。

“一区三城”

优化提升科技创新布局，举全市之力规划建设以中新广州知识城、南沙科学城为极点，链接广州人工智能与数字经济试验区、广州科学城、广州国际生物岛、天河智慧城、广州大学城、白云湖数字科技城等关键节点的科技创新轴，串联广州三大国家级经济技术开发区，完善沿线产业规划、基础设施和生活配套，集聚国际一流的人才资源、科技基础设施、高等院校、科研机构和科技型企业。

一、全力建设广州人工智能与数字经济试验区

二、高标准建设南沙科学城

三、深入推进中新广州知识城建设

四、加快广州科学城提质升级

可以看到，在这轮规划上，黄埔就占了两席，可见地位之重要。

同样的，根据广州公布的七普数据，黄埔人口增至126.4万多人，较2010年的“六普”公布的82万人，增加了44万人，涨幅达53.66%。

而在全市的人口比重方面，黄埔则从2010年的6.55%涨至了6.77%，涨幅为0.22%。

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黄埔区行政区划图出炉！

有意思的是，就在广州七普数据公布前夕，黄埔区政府发布了《黄埔区行政区划图》。

该图详细列明了黄埔区17个街镇的行政区划，同时也将在建的地铁线路进行了标注，并且还附注了各街镇人口、面积的数据表。

都说“房地产发展，短期看政策、中期看土地、长期看人口”。

短期政策上，黄埔已经吃了不少红利，中期土地供应上，黄埔近年来也是大手笔卖出了不少地块。因此，长期发展所依赖的人口，显得尤为重要。

所以，别看只是一个简单的人口和面积数据，却关系到黄埔楼市未来的发展。尤其是根据人口的分布，或许我们还能从中抓住买房的机遇。

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跟着黄埔地图去买房！

数据显示，截至2020年底，全区共有127个社区、28个行政村。截至2019年末，黄埔区常住人口数为111.41万；截至2020年末，户籍人口56.7万人。

其中，户籍人口最多的是云埔街道，为7.6万人；最少的是穗东街道，为1.39万人。但如果结合面积来看，各街镇每公里户籍人口的数据又有了很大的变化。

可以看到，人口密度最大的多集中在老黄埔片区，尤其是前三名，不仅距离珠江新城等商务区相对较近，而且还都地处主城区沿江地带，居住价值比较高。

黄埔街道

黄埔街道一骑绝尘，每公里户籍人口达到7807人，而黄埔区全区的每公里户籍人口为仅有1171人。

最可怕是，黄埔街道面积全区最小，每公里户籍人口全区最多。

从地图上也可以看到，如果去掉人烟稀少的位于珠江航道上的大吉沙部分，整个黄埔街道密密麻麻，聚集了众多二手住宅社区和机关单位住宅楼。

毕竟黄埔街道位于老黄埔核心，区域商业繁华、企事业单位多，而且这里距离珠江新城等中央商务区。

更关键的是，这里还有地铁5号线和13号线串联珠江新城和黄埔区府等核心板块，未来还有7号线二期也将经过这里，通勤便利性相对较高，自然也会吸引到更多人口在此集聚和居住。

不过，目前黄埔街道并未新盘在售，基本上都是一些楼龄相对较久的二手房，二手房均价在3万-4万元/㎡不等。

鱼珠街道

同样的，还有鱼珠街道和文冲街道，每公里户籍人口都超过3000人。其中，鱼珠街道每公里户籍人口为3347万人，文冲街道每公里户籍人口为3008万人。

相对黄埔街道，鱼珠街道和文冲街道在旧改的推动下，楼市发展相对快速不少。

比如鱼珠街道就有著名的黄埔古村——茅岗村。

其处在黄埔临港经济区和广州国际金融城的交汇点，以茅岗路为界，分为了茅岗路以西片区和茅岗路以东片区。

不过，虽同为一条村，东西两边的命运却大不相同。

2016年，茅岗城中村改造首期拆迁复建项目正式动工；2020年9月，项目首次摇珠分房；今年3月18日，项目一期回迁房（西华花园）举行了交付仪式。

△富力南驰·富颐华庭

如今，茅岗村以西片由富力、南驰合作改造的项目——富力南驰·富颐华庭，已 在去年9月迎来首期开盘，单价 最高刺破5万。

此前项目上一期的价格已经去到了5.5万/㎡，按照黄埔最新的价格指导，新一期的价格估计不会低于5.5万/㎡。

而茅岗村以东，则举步维艰，距离2009年茅岗村纳入广州第一批全面改造项目以来，过去了11年，才在去年迎来实质性进展，其被科学城集团+升龙联合体牵手拿下。

该项目位于人工智能与数字经济产业聚集区，改造范围共约75公顷，被称为黄埔核心地段的“巨无霸”旧村改造项目。

而在距离茅岗旧改项目不远，还有世界 500 强央企旗下五矿地产和招商蛇口联合打造的项目——五矿招商鹭山府。

△五矿招商鹭山府

这是是五矿地产2018年11月以总价109023万元，折合楼面价20786元/㎡拿下的黄埔区茅岗路地块。2019年4月，五矿地产向招商蛇口出售广州矿荣房地产开发有限公司49%权益，并据此成立合资公司，共同开发黄埔区茅岗住宅用地。

虽然整个项目体量不大，但胜在区位和交通，属于黄埔临港CBD，距离鱼珠地铁站也就几百亩的距离。目前，项目在售88 -116㎡三至四房，均价为5.2万元/㎡。

更重要的是，鱼珠街道还有最让人期待的广州首个旧城改造项目——鱼珠城改。

△鱼珠旧改航拍

其实，早在2014年10月鱼珠旧改就已经启动，至今已近7年，是广州市首个由市财政出资的“三旧”改造项目。

今年3月，区属国企科学城集团成功中标鱼珠旧城改造项目，并成立全资二级公司广州科城鱼珠投资有限公司具体实施。

△鱼珠旧城航拍

按照规划，鱼珠旧城拟定改造总用地面积76801㎡，改造投资估算约14.8266亿元。并且计划在5年内完成改造建设，打造最高390米的城市地标。

文冲街道

排行第三的文冲街道，有着广州最有名的旧改项目——文冲旧改。

2021年2月9日13时，在长臂挖机的攻势下，文冲石化路以西城中村最后一栋旧屋轰然倒塌。

△文冲旧改开拆（来源：网络）

标志着历时10年的文冲石化路以西城中村改造项目全部地块实现“清零”，正式进入全面建设阶段。

而这个背后，更少不了文冲旧改融资项目——万科城市之光。

△万科城市之光

万科城市之光位于黄埔东路，属于文冲板块，最大的卖点是双地铁直达珠江新城，但学校问题还未落实，再加上距离老黄埔石化污染不到2公里，以及深陷“文冲旧改”漩涡，备受争议。

尽管如此，但仍不妨碍它的热卖，可以说这也是一个“有钱买不到”的项目。

早在去年10月，项目首批960套住宅开盘，引来超过2000组家庭线上选房，能不能选上，拼的是手速。

当然，当时开盘价格均价4.5万-4.7万元/㎡，最低约3.9万元/㎡，和周边二手报价差不多一个水平，新房受争抢是大概率的事。

由于首波推出房源供不应求，众多买家未能如愿入手，因此最新纳入推售计划的E区，即使设置了“冻资10万才能获得选房资格”的门槛，也依然火热。

不过项目随后也停止了冻资，改为只能做诚意登记，并且自3月初开放新一期样板间至今一直未开卖，准备入手的买家真是等到花儿也谢了。

至于什么时候开盘，至今还是个谜。至于要卖多少钱？有消息传出，可能得6万元/㎡以上。

写在最后

可以看到，目前黄埔的人口还是多集中在距离主城区核心范围更近的老黄埔。

当然，新黄埔中的萝岗，也随着近年来地铁的陆续开通，以及配套设施的逐步完善，也吸引了更多刚需买家出手，片区内的人口也越来越多。

比如科学城的区府、知识城，以及长岭居等多个板块，人气聚集效应十分明显。再加上这些新兴片区的供应，相对老黄埔捉襟见肘的供应十分充足，让买家拥有了更多更好的选择。

所以，大家不妨多关注一些自己喜欢的区域，看看它的人口变化，来规划下自己的买房计划吧！

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