说市丨高铁会展新城：高铁枢纽+会展经济 “双核”驱动，未来城市新增长极

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2019年长沙两会将高铁会展新城定位为长沙六大片区之一，区域发展稳健；2020年高铁会展新城进入“会展”高速发展的新阶段，依托门户区位优势与会展产业拉动效应，打造新的片区经济增长极。

规划发展格局

高铁枢纽+会展经济双驱动

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长沙高铁格局

升级“米”字型，加大与南部省级城市沟通

2009年京广高铁武广段建成，长沙正式步入高铁时代；2014年沪昆高铁通车，两条大动脉在长沙交叉，形成十字形高铁网络，长沙成为我国第一个拥有两条350公里时速的高铁枢纽城市。目前长沙高铁直达城市180个，在中部城市中，通达性仅次于郑州和武汉。

2016年“八横八纵”高铁规划发布，全国构建成“米”字型格局的城市共十个，长沙作为中部交通枢纽，是其中之一。随着渝长夏铁路2025年开通，长沙将正式形成“米”字型高铁格局，同时迈入“双高铁枢纽”发展时期。

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会展经济

会展“虹吸”效应，带动片区经济

从2009年长沙第一条高铁线正式拉通，经过10年的发展，高铁片区已基本发展成熟，后期高铁会展新城将以“会展”为核，依托门户区位优势与会展产业拉动效应，打造单核驱动的片区经济增长极。

会展片区将通过沿浏阳河风光带、绿廊中轴与榨山港湿地构建“一 横两纵”的功能发展体系，沿轴落位会展片区六大产业功能组团：会议会展组团、商务功能组团、商业功能组团、文化体验组团、国际交流组团、智慧体验组团。

按照“三年初见成效、五年初见规模、十年基本建成”的发展目标，依托会展会议高级别产业打造一个产、城、人融合的集聚新区。预计未来年产值约1500亿元，预计吸纳常住人口30万人，流动人口将超500万人，未来会展经济将将成为城市“虹吸”效应的强劲拉动力。

目前高铁会展新城已经形成了高端服务业和会展区经济两大产业，商务区推进企业总部、星级酒店、创智产业、会展高端商务等产业聚集发展；会展区通过平台展示辐射带动生物医药、智能制造、工程机械企业总部。目前片区开发项目包括地标级综合体绿地长沙城际空间站、五星级绿地铂瑞酒店、湖南台商总部大厦、永清总部、宜必思尚品酒店、长沙国际会议中心、长沙园博园、联盟国际金融中心、美国大运长沙国际时尚广场等。

在高铁经济及会展经济的驱动下，长沙已形成 “高铁+地铁+空港+高速公路”的交通格局。依托于强大的交通网络，长沙成为全国唯一的“枢纽+机场+会展+生态”的四合一经济模式。高铁与会展两大功能区互相促进，形成完整的自循环经济效益，为片区发展带来巨大的人流、物流和经济流。

楼市格局

浏阳河东西两厢发展不一

浏阳河东西楼市发展程度差异性较大，河东高铁片区经过10年发展已成熟；河西会展片区发展较晚，开发程度低，2020年在售品牌房企项目仅融创会展上东区和保利东郡，但随着发展重点转移，会展片区迎来市场机遇期。

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高铁片区

市场发展成熟，后市全力发展中央商务区

土地市场

地价攀升加速，区域价值凸显

（2020年数据为1-7月）

高铁片区招拍挂土地市场中，涉宅地（商住、住宅用地）为绝对成交主力，2018年土地成交量达到峰值，但由于片区开发成熟，待出让土地逐渐少，近两年土地成交量逐步下滑。与成交量走势相反，地价向上攀升之势加快，2019年和2020年分别环比上涨11%和21%，区域价值凸显。

高铁片区开发程度较早，率先得到政策倾斜，发展已近10年，片区人口持续增长，目前已有16家品牌开发商入驻。以绿地集团为例，2013年首入高铁新城，打造50万方地标项目——绿地之窗；2018年投资百亿再造百万方大型城市综合体-绿地长沙城际空间站；今年3月，雨花区政府、长沙市轨道交通集团、绿地集团湖南事业部三方签署项目战略合作协议，将在长沙高铁南站片区打造“七位一体”的城市产业综合体“长沙之门”，预计项目总投资约200亿元，用地面积约600亩。龙头房企深耕高铁片区，在创造巨大的经济效益之时，也极大地提升了区域的城市质感。

新房市场

住宅刚需改善产品并存，商办风险与机遇同在

（ 2020年数据为1-7月）

从市场格局来看，高铁片区住宅市场刚需与改善产品并存，其中改善产品主要集中在中央商务区，刚需产品分布在南北住宅组团，片区以高层住宅产品为主，别墅稀少，洋房产品相对匮乏。

（ 2020年数据为1-7月）

住宅市场另外一个特征是成交分化，2017年限购政策后，市场去化率逐年走低，成交出现分化；一是去化率分化两极，2018年和2019年近2成项目开盘即售罄，而去化20%以下的项目占比也超过10%；二是成交去化率明显下移，2020年去化6成以下项目占比达到63%，较上一年上涨了19个百分点。

（2020年数据为1-7月，商业包含商办用地和商住地中的商业部分）

商办市场则同时迎来风险与机遇，高铁片区目前主攻商务区，从2017年开始，商业占比开始大幅拉升，近2年均达到6成以上，这对开发商操盘能力要求也变高，绿地、新城、红星等商业运营强劲的开发商纷纷入场。

（ 2020年数据为1-7月）

截止到2020年6月，长沙商办物业存量1439万方，去化周期约93个月，存量风险较大；其中高铁新城板块存量125万方，居各板块第二，从上图可以看出，片区存量在逐年上升中，但由于整体去化流速快，去化周期仅57个月，在各板块中居22位，可见市场机遇与挑战并存，对优质项目而言，反而是实现突围的风口期。

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会展片区

发展初级阶段，市场相对可控

土地市场

政府预期向好，未来板块主力供地区域

（ 2020年数据为1-7月）

会展片区土地市场开发较晚，工业和商业占比较大，随着开发程度加深，宅地连续2年上涨，增速分别为135%和75%。片区待出让土地体量巨大，市场从高铁片区向会展片区转移之势已现，会展片区将成为长沙楼市未来又一发展高地，且会展片区住宅、商业和产业并存，将形成多头并进，全方面发展的格局。

2020年6月长沙县挂出首宗限价地，位于会展片区，住宅限价12800元/平，持平尚东板块，高于高铁新城板块，限价与板块2020年售价之间价格差高达70%，可见片区市场预期之高，以及未来价格上升之快。

新房市场

品牌房企入驻加速，未来中高端改善产品为主

会展片区前期一直处于低开发状态，以地方房企为主，2017年品牌房企开始入驻，但整体开发速度较慢；2020年环球融创会展上东区实现月均去化流速300套住宅的优异成绩，板块价值开始被市场认可。7月新城拿地，万科·地铁天空之境洋房即将入市，龙头房企集中发力，叠加限价拔高，市场预期上升，双重作用力助推区域加速从刚需洼地向品质改善产品转型，片区腾飞之势显现。

此外，随着片区会展产业与现代服务业规划逐步落地，外事机构等国际高端城市配套资源汇聚，未来片区将形成高端产业人口聚居区，通过龙头房企参与布局，未来将打造成改善产品为主的国际化高端品质住宅区。

板块机遇

高铁叠加会展经济发展风口下

商务公寓成投资新宠

近年高铁会展新城规划逐步落地，高端商务和产业规划都在成型，推升板块价值，带动商办物业成交量持续上涨；而公寓、商业和办公三大物业中，公寓发展最为迅速，市场占比从2016年的6成攀升至2019年的8成，商务公寓成为投资新宠。

（ 2020年数据为1-7月）

盘点2020年高铁片区商务公寓可以发现，成交TOP5项目均为品牌房企，品牌影响力对商办物业的背书能力可见一斑；各项目中运达中央广场均价37382元/平，套均价高达1700万，为长沙最高端的商办产品之一。流速最快的是绿地长沙城际空间站，2020年1-7月销售面积2.89万方，远高于第二名。而绿地长沙城际空间站的热销也是极具特色的。

（ 2020年数据为1-7月）

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绿地高铁造城新模式

城市综合体+高铁=绿地城际空间站

高铁时代，绿地集团创新推出“绿地城际空间站”品牌系列，打造“城市综合体+高铁”的发展模式，以高铁站前地块为载体，将高铁站+居住+商务+会展+商业+教育+医养+旅游等业态融合重组，打造全国同步、全国共享的工作环境与品质生活。

“绿地城际空间站”战略作为绿地新一轮转型发展中紧抓深度城镇化红利、抢占新周期发展制高点的重要抓手，已快速布局30余个国内重要的高铁枢纽城市，湖南分别布局在长沙、衡阳、株洲和湘潭四城。

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绿地长沙城际空间站

高铁片区首个城市综合体项目

绿地长沙城际空间站位于高铁新城中央商务区，作为城际空间站系列标准产品，结合长沙高铁新城特色，打造128万方集合“双子塔超高层地标、品质住宅、高端办公、五星级酒店、进口超市、缤纷商业”等为一体的国际化综合体，也是区域内首个真正意义上的综合体项目，配建50万方商务配套。

绿地自带其强大的品牌背书能力，绿地集团在世界500强中排名第176位，是中国第一家以房地产为主业进入世界500强的企业集团，市场认可度高。

内部城市综合体配套，外部选址也是极为将讲究的。公寓产品位于4号线平阳站正地铁口，距离2号线杜花路站约500米，双地铁物业，价值高地。项目处于高铁新城商业核心区，一街之隔即是15万方吾悦生活广场，2km内还有保利mall、山姆会员店、旭辉mall等大型购物商场汇聚，备受高端商务人群、星级酒店等青睐，投资价值高。

商务公寓

产品选择多样性，3.6m-4.5m层高可拓展成2层

绿地长沙城际空间站在售商务公寓产品层高分别为3.1米、3.6米、4.2米和4.5米，面积段为39-64㎡，产品选择类别多，总面积段较小，且均价在12000元/平左右，性价比较高，总价低，投资属性强。

（3.1米商务公寓）

（3.6米soho公寓）

（4.2米高端商务办公/公寓）

（4.5米LOFT公寓）

其中3.6m、4.2m和4.5m产品改造后可以做成双层空间，空间灵动性大，实际得房率高。例如一层可用作客餐厅，公共生活空间，二楼是私人卧室，功能完备，动静分区，私密性较好。也可改造用于办公，一楼改造成办公区或洽谈区，二楼做成独立的办公室或休憩区。

高铁会展新城发展重点转移至会展片区，品质住宅和高端商办物业将成为市场热点；相对于住宅需求，商办等投资物业对区域经济发展敏感度更高，以绿地长沙城际空间站为代表的龙头房企项目，凭借优越的内外部条件，以及对市场精确把握，在长沙商办物业高库存，去化难的背景下，实现了高价值以及高销售流速的优异表现。

来源：克而瑞湖南

图文/曾婷婷

审核/蔡嫣

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