大郑州的楼市片区如今怎么样了？

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图片说明｜公开资料图

大郑州几大“口水区”大拼盘

郑州扩容，都市圈由原来的“1+4”拓展为“1+8”，新纳入洛阳、平顶山、漯河、济源四城市。

在郑州，几个“片区”是经常被提及的，特别是一些（自）媒体（人），经常的拿这些被当地政府规划的区域规划文件和“图”作为宣扬区域房地产项目和规划的措辞。比如政府（搬迁）规划啊、主干道的眼延伸啊、五年规划啊，等等。好了，先再了解一下各个“口水”片区吧。

一、常西湖区域

这个被区政府“谋划”区域，一如当年的北环惠济区的综合投资区，规划早，实施一般，即便现在没有更大的起色，但当地人还有坐公交站牌，都会提及。常西湖西湖大抵如此，据说市政部门以后要大迁入此区域。

公开的资材显示，常西湖新区位于西三环以西、西四环以东、北至化工路以南与高新区接壤，南到常庄水库与二七区为邻，规划面积约39平方公里，规划人口约30万。辖区涉及西流湖和航海西路办事处，有18个行政村，51个自然村，人口10.03万。辖区里有建成、在建和规划的标志性单位与项目有有市委党校、郑州一中、郑煤集团总部、解放军第153医院等多家单位，是郑州市新行政文化中心所在地；有南水北调运河、常庄水库、常西湖城市生态公园、郑州市植物园等特色景观；陇海铁路、郑西高铁、石武客运专线穿境而过，郑上路、中原西路贯穿东西，西三环、西四环纵贯南北。

作为一度郑州北移东扩的规划发展主旋，郑州西区显得有点不给力，随着再度被提及，以及区域内房地产项目的各种各式的发展，二千金该区域也被赋予了厚望，被描述为宜办、宜居、宜商、宜旅的“全能全才型”发展区域。

二、绿博区域

绿博片区更为说道为绿博组团，以也许是因为不是一个一级政府的规划区域，归属于中牟县域，当然也归于郑州新区（注意哦，不是郑东新区，而是郑州新区），郑汴产业带白沙组团与官渡组团之间的生态绿化防护带内，万三路（规划的新107国道）以东，中央大道（郑汴物流通道）以南，人文路两侧。园区总面积196公顷。因其中建设有绿博园而得名房地产界的绿博组团，以规划设计立足生态性、休闲性为主，绿化景观结构分为 “一湖、二轴、三环、八区、十六景”。郑州绿博园面积2939亩，相当于郑州城区内的碧沙岗公园、人民公园、紫荆山公园的总面积，2009年8月开工，累计完成投资14亿元。

三、白沙区域

作为河南省级产业集聚区，是郑东新区的重要组成部分和重点发展建设区域，主要承接国家产业转移。园区管辖范围西起京港澳高速、东至新107国道（万三公路），北起黄河，南至陇海铁路，总面积156平方公里，规划建设面积79平方公里。按照规划区域所属，白沙片区与绿博组团都属于郑州新区（郑东新区），根据中原经济区发展需要和高端的园区产业规划，郑州市白沙园区的主导产业为电子信息和现代服务业，园区重点发展区域是：大数据产业园、电商产业园、高端商务园、国际医疗产业园、特色科技产业园。这一科技与商贸的份量规划，使得该区域也成为郑州房地产引为关注的一个组团片区。

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值得一提的是，白沙组团、绿博组团属于郑州市中牟产业园区区，其中，白沙组团紧邻郑东新区CBD，布局职业教育、高新技术产业、现代服务产业。绿博组团以绿博园建设机遇，布局文化创意、总部经济、商贸金融产业，兼具居住功能。而更为体现中牟历史的官渡工业园区则以承接沿海产业转移为重心，发展先进电子制造业。根据2011年2月11日河南省政府印发实施《郑汴新区总体规划（2009-2020年）》，中牟产业园区西起京港澳高速，东至中牟东县界，北起连霍高速，南至310国道，总面积约300平方公里，区域涉及郑开大道沿线中牟县白沙镇、刘集镇、大孟镇、官渡镇4镇。辖区包括大家常说的设郑州新区规划的白沙组团、绿博组团及官渡工业园区。

四、南龙湖区域

南龙湖以龙湖镇得名之。随着郑州大发展以及航空港的建设开发，南龙湖区域交通得到了前所未有的发展，辖区内道路建设、绕城高速、郑州地铁线等重点工程建设得以优先发展。

事实上，原本的龙湖镇居民不是大家想象的那么多。据资料显示，截至2013年末，龙湖镇全镇有7.05万人，镇区人口3.8万人。而今郑州南龙湖片区有多少个10万人？想必大家都清楚。郑州南大学城位于新郑龙湖，也是郑州四个大学城之一。被称为龙湖高等教育园区简称龙湖高教区。直到目前的规划，也有清晰的教育科教宜居园区的痕迹。以至于被传言教育科教园区作为新郑（部分或者全部）划区的依据。

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南龙湖有多少人？具体数据可随机而不可细究。但就辖区大学人口数量可见一斑。辖区内有中原工学院，河南工程学院，郑州升达经贸管理学院，河南工业贸易职业学院，河南省职工医学院，河南检察职业学院、中原工学院信息商务学院、西亚斯国际学院，河南机电职业学院，郑州工业应用技术学院，郑州工业安全职业学院等等。

南龙湖（南大学城）联通着航空港，附件有大面积的产业园区，可互相促进发发展。

五、平原新区

结合以上各大片区，作为一河之隔的新乡平原新区，则有后来者居上的意思。新乡市平原示范区位于黄河北岸，是郑州都市圈核心地区的重要组成部分，是新乡与郑州实现无缝对接的重要节点，也有“郑州向北经济辐射带动发展的桥头堡”和“郑州后花园”声誉。根据规划，到2020年，平原示范区人口规模将达到50万人。

平原新区值得一提的时间节点2014年，根据河南省政府文件豫编【2014】1号文，平原新区更名为新乡市平原城乡一体化示范区，简称平原示范区。规划188平方公里，被列入国家级重点开发区域，行政区类别副厅级下辖五乡镇。

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平原新区的发展离不开郑州东扩北移，跨河发展的战略规划。早在2000年前后，郑州提出发展郑东新区，即提出北移东扩。平原新区建设谋划于2003年，时任河南省主要领导在规划中原城市群建设时提出在黄河北岸建设新区，以实现郑州“东扩北移，跨河发展”的战略构想。截至2012年年初，已建成道路300公里，绿化、亮化道路260公里。其中1840亩凤湖公园成为亮点。按照更一步规划平原新区居郑州、新乡、焦作三市交会中心。规划总面积295平方公里，所属区域原行政区划大部分隶属于原阳县，发展控制规划面积50平方公里，起步区规划面积30平方公里。平原新区是河南省继郑州、洛阳、开封之后，获准批建的第四个新区，新区管委会副厅级。

新区规划，交通先行。据介绍，很快，30平方公里核心区的基础设施建设全面铺开，累计完成固定资产投资超过50亿元。其中共修建道路52公里。

由交通看各大板块楼市发展

作为新规划开发区域，道路交通的重要性和意义不言而喻。

近年来，随着高架快速路和地铁轻轨的规划、开建、兴起，各大区域都把各种各样的交通规划纳入新区当中，由早先的郑州高新区、邙山区综合投资区到经开区、郑东新区、大郑州新区、南龙湖区域、郑开区域，到航空港区、常西湖区域、平原新区，以及被当地政府规划再被宣传手冠以细分的；绿博白沙区域，从双向N车道、高架快速路到轻轨、地铁，以至于航空小镇的名义都用上了，真是新区未建，交通先行，交通未建，规划先行，违规未现，概念先行。

已成先行者的邙山区综合投资区、高新区，公交线路站牌的留置自不可说，都已经有了一度规划和数量的公交站枢纽。即便当下不再刻意提及的位于惠济区的综合投资区，从多种报备和街景上依然可以找到明显的痕迹。航空港区、郑东新区、绿博片区，地铁已经驶入或者已经毗邻。当下提及的常西湖区域，也因为中原西路、郑上西路、陇海高架快速路被有意或者无意关注此区域的商家和媒体写炒。平原新区的一景一湖，一桥一路，也成为区域商家和关注区域话题者的新鲜话题佐料。

其中，一河之隔的平原新区，更是成为郑州、新乡两地关注的。据介绍，新乡市政府曾做过发布，新乡将加快推进4条郑新大通道建设，总投资约277亿元。其中郑新市域铁路的消息引起广泛关注。

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其间，更多的关于平原新区轨道交通的各种证实和未证实的消息频现，如郑新市域铁路的线路将从郑州城市轨道交通13号线引出，经平原新区、新乡县至新乡市区，郑州新乡两地以后或将用地铁直连。如新乡轨道交通1号线，2号线规划消息，2014年6月，新乡市提出新乡轨道交通论证项目，初步计划从2015年至2030年，在新乡市规划建设轨道交通线路约170公里。

2015年1月，河南省财政厅公布了第一批29个河南PPP推介项目，新乡市有轨交通项目在列。

2016年，新乡市城乡规划局公布了新乡市城市轨道交通线网规划图，规划建设5条轨道交通线路，范围覆盖新乡各区域，东至经开区、西至西环、南至新乡县、北至凤泉区。

2017年5月，河南省住房和城乡建设厅在新乡市组织召开《新乡市城市轨道交通线网规划》评审会。评委会一致认为，《新乡市城市轨道交通线网规划》符合相关要求和新乡市城市发展实际。

也有网友分析，政府公开的十三五规划资料了解到，截止到2020年，未来三年新乡将首先修建轨道交通1号线、2号线，以至于有网友大家关注热议的郑新市域铁路与新乡轨道交通2号线放到一起，因为根据规划，郑州13号线与新乡的轨道交通2号线隔河相望，牵手在即，没有违和感，也是水到渠成的一连。

事实上，其间也有不少民间议人或者官办组织进行郑州新乡平原新区的道路交通论证与呼吁，但目前没见现实中兑现。

据介绍，目前郑新道路交通一体化发展还存在不少问题。一是郑新交通路网一体化规划滞后，并呈现出“河两岸融合非要不可的契机与时机”的情况。二是除郑州黄河公路大桥免费通行外，其它路桥均在收费，这是一个一步步的问题，不是一蹴而就，何况更深次层的交通融合。

如此，郑新交通一体化不是规划的简单合并，而是涉及经济、社会、行政、生态、黄河等多领域的系统工程，规划建设必然面临着一系列的问题和障碍，亟待更高级政府层面给予精准支持。

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不过，相关的建议和方案为民间提及，如建议有关部门研究制定郑新一体化道路交通专项规划，规划中要重点对连接郑新穿黄路桥、轨道交通、郑州地铁2号线北延至平原示范区、郑新公交等线位走向、实施时间、建设标准予以明确。此外，对郑州黄河公路大桥以目前郑州中州大道标准并桥加宽，改造畅通郑新快速路。开通郑州到平原示范区的公交线路，推进公交同城。此外，可否尽早尽快解决郑新黄河大桥免费通行问题，以助力郑州大都市区建设。

可以想象的是，平原新区已经如火如荼开发建设，作为河南第四家国家级新区，意义不可小嘘。新乡市也正在加快推进4条郑新大通道建设，未来郑州新乡两地之间的公路快速通道将由3条增至7条，铁路通道有望由2条增至5条。12条大通道无疑将为郑新融合，黄河“天堑变通途”奠定坚实的交通基础。

据介绍，新规划建设的4条大通道为：郑州至新乡高速公路及黄河特大桥、安阳至罗山高速公路新乡段及黄河特大桥、G107东移改线及官渡黄河特大桥以及郑新快速路及郑济高铁公铁两用黄河特大桥。目前郑州至新乡高速公路、安阳至罗山高速公路工可路线方案已基本完成；G107东移改线项目2017年12月27日启动，预计2019年年底与官渡黄河特大桥同步竣工通车；郑新快速路的工程可行性研究报告已编制完成并经新乡市发改委组织专家评审，郑济高铁两用桥已先期开工建设。郑济高铁新乡段建设正在推进，未来新乡境内将设新乡东站、卫辉南站和平原新区站三个站点，按计划，郑济高铁将于2021年5月底前建成通车。

据新乡市铁路建设协调办公室有关负责人介绍，除了以上3条确定铁路线外，新乡市还正在积极推进另外两条铁路线的规划工作。一是郑新市域铁路，目前正在修编的《中原城市群城际轨道交通网规划修编方案》拟将其列为“一网”（即郑州大都市区市域铁路网）的组成部分。该线路将从郑州城市轨道交通13号线引出，经平原新区、新乡县至新乡市区，项目建成后，新乡将与郑州实现市内轨道交通无障碍连接。二是郑州至新乡至鹤壁城际铁路，上文提到的《修编方案》拟将其列为规划研究项目。作为沿京广发展主轴城际铁路线的重要组成部分，该线路将可实现通道客流与城际客流分线运输，沟通联系郑州大都市区与鹤壁、安阳等城市。

各大板块房企品牌与项目

目前进入各大新区的房企与项目这里不做赘述，各大区域少不了这些外来还是本土房企大佬的项目卖点。

去年以来，一些全国30强50强房企品牌再度进入中原潮，在不同的区域选择规划退推出各自在逐鹿中原的首发项目，高调亮相，卖点推介。但与此同时，今年以来，有关房价下行甚至下跌的观点甚嚣尘上，此前以各区域为荣为卖点的也开始推出“区域房价沦陷”的观点，给人成也萧何败萧何的阵势：这几个区域，那么又称话题热点区了！

表象还是表象。好多的俗语和名言警句都是说给一方的？市场规范与市场行为中的销售行为与价格行为关系密切。不得不承认，这是市场初级阶段的一个现象。房地产市场尤为明显，来来往往里里外外言行可观，总之，不是有些人以为的房价下行和跌跌，如果是，多是表面道士，只算命不负责还有可能要钱。原因不做赘述。

还以平原新区威为例，目前，平原新区已经入住的房企和项目，往日不可同日而语。除去本地知名房企进入，外来品牌也开始进驻，越来越多的“郑州人”“河北人”到平原新区买房置业、工作谋职。

如果平原示范区（注意，这里是平原示范区，不是平原新区）仅仅是打通融合一河之隔、仅仅几条轨道交通，仅仅几只水湖，那也太肤浅认知平原新区了吧？

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日前，有关航空港区的人才及安居话题再提，航空港区与平原新区作为郑州都市圈的一南一北两大国家级新区，意义和前景可以想象。航空港区航空起飞，平原示范区示范先行。可以可以这样？！

可以想象，一些“国家级”新区的梦想与力量！

一切尽在不言中！拭目以待！

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【作者：游走街头巷尾，破旧单车骑行者，单车、背包、老年机，用温暖的文字给您，愿我们的光能在你身上闪亮。】

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