《2019年郑州市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》

三、郑州市支柱产业与仓储企业分布概况

郑州市下辖6个市辖区、5个县级市、1个县，分别为中原区、二七区、管城回族区、金水区、上街区、惠济区、中牟县、 巩义市、荥阳市、新密市、新郑市、登封市；区域内有2个国家极开发区：郑州经济技术开发区和郑州高新技术开发区；一个国务院批准设立的航空经济先行区：郑州航空港经济综合实验区。

郑州七大主导产业为电子信息工业、新材料产业、生物及医药产业、现代食品制造业、家居和品牌服装制造业、汽车及装备制造业、铝及铝精深加工业和电子信息、汽车及装备制造，各区县分布情况如下图。

郑州市仓储资源分布整体概况

一、郑州市仓库面积概况

据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年7月，郑州市仓库总面积达1,447万㎡（不含在建面积）,占全国仓库总面积的5.27%。其中，郑州市通用仓库面积约1,351万㎡（占郑州仓库总面积的93.42%），可租面积约78万㎡（占郑州仓库总面积的5.42%），在建仓库面积约35万㎡（占郑州仓库总面积的2.47%）。

二、郑州市在建仓库详情

近年来郑州政府为加快当地仓储物流建设，颁布了一系列促进仓储物流建设的政策，多个仓储项目落地实施，仓储面积不断增加，据不完全统计，郑州在建仓库面积已有142.74万㎡，其中高标仓在建面积多达55万㎡，随着新建仓库投入市场，将为郑州仓储市场发展带来充足动力，而未来仓储需求方在郑州的仓储市场也将有更多的选择。

三、郑州市各区/县仓库面积分布情况

郑州仓储资源分布广泛，本文主要对郑州高新技术产业开发区、郑州经济技术开发区、郑州航空港经济综合实验区、管城回族区、中牟县、新郑市、二七区、金水区、新密市、惠济区、荥阳市这11个区/县仓储资源分布、通用仓空置率与租金等情况分析，助力了解郑州市仓储市场现状及发展趋势。

据物联云仓在线仓库数据显示，中牟县、新郑市、管城回族区、郑州经济技术开发区、新密市仓储面积广阔，均在100万㎡以上；其中，中牟县面积约492万 ㎡，占郑州仓库总面积的33.99%，位居郑州市内第一；其次为，惠济区、二七区、金水区、郑州航空经济综合实验区、荥阳市、郑州高新技术产业开发区，其中郑州高新技术产业开发区仅占郑州市仓库总面积的1.03%。

郑州市重点区/县通用仓库空置率和租金情况分析

一、郑州市重点区/县通用仓库空置率概况

据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年7月，全国通用仓库空置率为10.17%，郑州市通用仓库空置率为5.42%，低于全国通用仓库空置率水平。其中，郑州经济开发区空置率为9.73%；金水区通用仓库空置率仅为1.45％。

【云仓解读】

郑州市仓储主要需求方有电商企业、物流企业、服装制造业等，在“一带一路”带动下，郑州市各行业迎来发展机遇，现代物流业和电商经济发展迅速，仓储需求飞速增长，而郑州市仓储物流园搬迁已进入末期，仓库空置较少，在这样的背景下，郑州市仓储市场供不应求，空置率较低。但随着郑州市仓储物流改革及设施建设完善，仓储容量和面积将大幅度得到提升。据上文可知，在2019年下半年~2020年下半年，郑州将有大量的仓库流入市场，届时仓储市场空置率将持回升状态，供不应求状态将得到一定缓解。

二、郑州市重点区/县通用仓库平均租金概况

据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年7月，全国通用仓库平均租金为23.93元/㎡·月，而郑州市通用仓库平均租金为21.81元/㎡·月，略低于全国通用仓库平均租金水平。其中，郑州高新技术产业开发区平均租金市内最高，为26.50元/㎡·月；荥阳市以18.46元/㎡·月成为区域平均租金最低。其中备受用户关注和热捧的郑州市高标仓价格为27.26元/㎡·月。

【云仓解读】

据物联云仓城市经理分析，荥阳市仓库多以平库为主，高标仓储占比低，因此平均租金处于较低水平；而郑州高新技术产业开发区，高标仓分布较多，且需求旺盛，仓库租金成为区域内最高。未来在大量高标仓流入市场情况下，高标仓或有0.5元~1.26元/㎡·月的波动。

郑州市仓储物流产业发展趋势展望

政策导向

一、郑州市人民政府欲在2021-2035年将郑州市打造为国际物流中心

《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》（以下简称《纲要》），提出郑州在中期（2021-2035年），要建成国际综合枢纽、国际物流中心、国家重要的经济增长中心等，发挥郑州区位优势，构建空中、陆上、海上、网上丝绸之路，大力实施大口岸、大通关、大物流战略，强化物流基础设施和配套服务设施建设，加快国际国内物流通道和集疏网络建设，在《纲要》的推动下，郑州市物流基础设施建设将进一步强化，仓储设施建设将进一步完善。

二、郑州市现代物流业遇转型发展机遇，物流发展载体体系将不断健全

2017年郑州市人民政务发布《郑州市人民政府加快现代物流业转型发展的实施意见》（实施期限：2018-2020年）提出，加快物流业转型，打造国际物流中心，为郑州市服务业和经济社会发展提供更加有力的服务支撑。

《意见》提出打造特色城乡物流配送体系、建设郑州国际冷链物流中心、打造郑州国际快递物流枢纽、构建全球网购商品集疏分拨中心、降低企业物流成本，做大做强航空、冷链、跨境贸易等核心产业。

三、电子商务物流遇转型升级，电商仓储分拣信息化水平得提升

《郑州市电子商务物流转型发展工作方案》（以下简称“方案”）在2017年正式实施，“方案”提出提升电商物流信息化建设水平；提升电商仓储分拣信息化水平；提升物流设施设备智能化水平。随着“方案”的实施，电商仓储设施设备智能设施不断加大建设，智慧化物流园区与仓储同电商企业合作将持续加强。

总之，郑州正处于加快转型攻坚、实现跨越发展的关键时期，“一带一路”建设与一系列政策的推进，郑州区域建设加快，现代物流业地位逐步提升，在国民经济中的比重不断加强，仓储物流迎来发展大机遇，仓储基础设施建设大幅度增加，尤其是高标仓的建设，2019年~2020年大量的高标仓流入市场，预计郑州高标仓市场将由供不应求走向略有富余状态。

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