不出意外，2023年郑州即将无房可卖！

1、郑州烂尾停工楼盘未卖的房子，占了所有未卖房子的两成。

我把所有已经停工仍有剩余房子未卖的楼盘拉了出来，总共有63个楼盘。这63个楼盘一共有未售房源将近2万套。

绿地花语城，剩余未卖房子1250套。

永威金桥西棠，剩余未卖房子869套。

鑫苑德润珺园，剩余未售房子857套。

……

这些本该成为郑州刚需楼盘顶梁柱的楼盘，因为停工问题，剩余的大量房子2023年都没有任何卖出去的可能。

2、郑州四环内剩余能卖的房子仅有4万多套，靠谱能交房的房子只有3万多套。

这是个惊人的数字，看似房子遍地的郑州，四环内的楼盘已经没有多少可选的余地。

郑州四环内，盘完所有楼盘，在卖的房子4.4万套，能让买房人放心购买的只有3.2万套。

现在库存量未烂尾的前三名，是名门橙邦1710套、碧桂园凤凰城1628套和朗悦公园府1366套。

2023年，能够有充足货源在卖的，不是保利、华润、中海等一众央企，而是亚星和碧桂园。

亚星，是郑州本土房企里货量最多的房企。

锦绣山河、亚星星河郡、亚星九邸、亚星学府印象……死死把住郑州的大西南，谁能想到亚星笑到了最后。

碧桂园，是郑州一线房企拥有货量最多的房企。

碧桂园凤凰城和碧桂园时代城，撑起了碧桂园全年能卖的房源。

除了以上两大地主，四环内其他几大品牌房企取得预售证未售的房子不算多。

保利2800套

万科2000套

美盛1200套

华润700套

电建700套

龙湖400套

中海500套

……

3万多套房子，按照每月7000套的量，只够卖4个月。

4个月后，郑州的四环内将会出现想买的房子买不到，能买的房子不靠谱的尴尬局面。

3、四环内，刚需、刚改和高端住宅的库存量越来越畸形。

我把靠谱能卖的这3.2万套住宅按照1.5万/㎡、1.5-2万/㎡，2万/㎡以上三档进行分类。

1.5万/㎡以下的刚需房子，只有1.4万套，占比44%。

1.5-2万/㎡的刚改房子，1.4万套，占比44%。

2万/㎡以上的高端住宅，3700多套，占比12%。

郑州现在活下来的开发商，越来越不愿意伺候刚需了。

看看近两年保利、华润、万科近两年在郑州开发的新项目——

保利璞悦、保利大都会、万科山河道、万科拾谧森语、华润幸福里、华润瑞府……

以上楼盘，要么近2万的刚改盘，要么2万以上的高端住宅。

品牌房企们正在集体放弃郑州的刚需市场，开始卖改善、卖高端，卖豪宅，这类房产卖的又快又挣钱，谁还会开发刚需楼盘挣个辛苦钱。

以上三点，就是郑州楼盘剩余库存所体现出来的真实情况。

郑州的楼市，在外界传言的天量库存之下，内里极度缺货。

2023年，不止剩余的库存不够用，新增的住宅供应也跟不上趟。

2021年-2022年，自从2021年第一次土拍之后，郑州的土拍就一次不如一次。

2022年，郑州土拍成交卖了614万方地，8成土地由城投托底，总体成交比2021年降了52%。

2022年，房企没人拿地的即成事实，反映到2023年的楼市，是没有房企盖房子。

我把2021-2022年的土地全部盘点了一遍，2023年全年大概率能入市的房子只有290万方，大约2.9万套房子，也就4个月的量。

指望这2.9万套缓解缺房的问题不太靠谱，因为它们是分开入市，楼盘可能在上半年，也可能在下半年。

即使楼盘入市，所有楼栋也不是一下子全部拿到预售证，肯定有楼栋会到2024年，甚至2025年开卖。

这就是2023年郑州市场尴尬的事实。

因为郑州房价五年连跌，因为房地产三条红线，房企撤退的撤退，死去的死去，使得开发商不够用了。

以前，只要政府供地，就有人来买，现在，土地政府手里多的是，却没有房企来盖房子。

商品住宅的供应主动权，第一次从政府手里转移到了房企手里。

掌握供货主动权的房企，因为在郑州开发房子不挣钱，又抛弃郑州市场，导致郑州被动的去库存。

被动去库存，会在2023年的郑州市场体现的淋漓尽致。

按照郑州1月回暖之后的去化速度，到今年6月份郑州将会无房可卖。

目前，在部分楼盘首付2成+部分银行利率3.8%，这两个王炸组合拳下，我们到底要怎么办？

1、最直接的就是，站岗高利率的，如何从5.88%到3.8%，每月省下上千元，每年省上万元，实实在在的钱，不省白不省啊。

何时买才能不站岗高利率？

2、降准和降息的下降空间具体还有多少？

3、其次，就是主城八区，每个版块，不同的首付，到底如何选？每个楼盘有什么优点？有什么缺点儿？

4、主城300+楼盘等级如何，一个份清单，帮你了解郑州全貌。

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