房价为啥不涨了？最简单给你说清楚

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来源 |财主家的余粮

责任编辑 |X博士

大家都知道，最近中国各地的房价，都不怎么涨价了。

为啥呢？

我这里，用最直白的一些话和几张图，给大家说清楚这个事儿。

首先，不论啥涨价，总得靠钱进入推动。

大家从小接受“价值理论”的洗脑，但这套理论，本质上是个负反馈体系。

负反馈的意思，是商品价格上涨引起价格下跌，而商品价格下跌引起价格上涨。

这就是“价格规律”，被奉为圭臬的市场经济的基石，全世界商品价格的万有引力定律。

更进一步，为啥会有这样的负反馈理论呢？

传统的经济学也解释得很好：

对商品消费者来说，存在“边际效用递减”；

对商品供应者来说，存在“边际成本递减”。

所谓边际效用递减，就是你饿了，作为消费者买馒头，买1个不够吃，买2个刚刚好，买3个有点撑，买4个及以上，不能给你带来任何好处；

所谓边际成本递增，就是你作为生产者，铁棒磨成针，磨1根针，成本极高，磨100根，单根的成本就会下降很多，要是磨10000根针，那成本就会降到一个很低的水平上。

但是，完美的价值规律，却无法解释中国房价过去长达20年的牛市（2001-2020年）——过去20年，房子肯定是越来越多的，但价格却一直涨一直涨，供应增加并没有引起价格下跌，反而刺激了需求，房价越来越贵……

为什么中国房价，能逃脱“万有引力定律”呢？

答案很简单——这是因为，人们把房子作为资产，而非消费的商品，这样一来，“边际效用递减”理论就会失效。

真要是做到“房住不炒”，作为消费品的房子，买1套够住，买2套换着住，买3套以上，那纯粹是累赘。

但，作为投资品，买者的心态，会完全不一样，拿1个房本，拿2个房本，拿100个房本也不嫌多啊，只要将来能以更高的价格卖出去就行。

是的，根据我个人总结的逻辑，在资本市场，资产价格并不存在“价格负反馈”定律，反而遵循“价格正反馈”效应。

也就是说，任何脱离了基本生产和消费的资产，都存在着如下规律：

资产价格的上涨，不仅不会导致价格下跌，反而会导致价格进一步上涨；

资产价格的下跌，不仅不会导致价格上涨，反而会导致价格进一步下跌。

我给画成图，是下面这样的。

当房子从消费品变为“资产”，它就开始遵循资产价格的逻辑。

一旦进入价格正反馈的阶段，资产价格就会一直涨，一直涨；

一旦进入价格正反馈的阶段，资产价格就会一直跌，一直跌。

但是，请注意，任何资产价格每一轮上涨，都一定是该市场有了新的外部的钱进来，持续上涨的本质，是依靠“新钱”的不断涌入和推动，特别是到了后期阶段，会有大量的人借债买入，将价格推升至极端的水平。

反过来，当愿意或能够进入这个市场的“新钱”，开始变少，甚至进入的新钱，还没有流出的老钱多的时候，价格就开始逆转。

房地产作为一种资产，其最特殊的地方在于：

它是唯一连接着全国几乎每一位民众的资产，也是普通人唯一能够借债买入的资产，其他如股票、债券、黄金什么的，其市场规模和影响，都远远不能和这个市场相提并论。

因为参与的人最多、参与的钱也最多，所以，只要把房地产视为“资产”，并且允许“按揭”的国家，都一定会发生房地产泡沫，而且，这个泡沫，一定是该国某一轮经济增长的终极泡沫。

另一方面，任何一个国家的房地产市场，只要居民部门的借债能力到达极限，没有更多的“新钱”进入市场的时刻，就是房地产价格开始下跌的时刻。

大家应该经常听说：

房地产周期，就是经济周期；

10次经济危机，9次都是房地产；

房地产泡沫是所有资产的终极泡沫；

之所以有人会这么说，就是我以上讲到的原因。

现在的问题是——

如何判断，中国房地产价格是否到达顶部？

根据上面的逻辑，我们需要观察的是“新钱”进入的能力，更准确的说，是居民们的借债能力，有没有到达极限？

在经济统计领域，恰好有这么一个指标，统计各国居民部门的负债水平——这就是宏观债务分析中的居民部门债务杠杆率，具体来说，就是居民部门债务/GDP。

最近30年，全世界主要经济体中，最著名的2次全局性房地产泡沫，分别是日本房地产泡沫和美国房地产泡沫。

下图中两个阴影圈处，就是日本和美国房地产价格到顶时点。

日本房地产价格到顶时刻，是在1990年底，居民债务/GDP比例达到了71%；

美国房地产价格到顶时刻，是在2007年底，居民债务/GDP比例达到了97%。

相比之下，中国居民部门当前的债务/GDP是62%。

看起来，似乎还有相当的安全空间。

可惜，这是一个错觉。

因为，各国居民部门承担债务的能力，不仅与该国的GDP规模有关，更与该国居民部门的可支配收入在GDP中的分配占比有关。

只有居民部门的可支配收入，才能够用来支付房款以及贷款本金、利息，所以居民们真正的债务负担比例，应该是将分母的GDP规模，换成居民部门的可支配收入。

在美国，可支配收入一直占GDP的70%左右；而在日本，国民可支配收入只占GDP的60%左右；至于我们中国，居民的可支配收入，只占GDP的45%左右（见下图）。这意味着，美国居民能承担的债务比例更高，而中国居民能承担的债务比例会偏低。

说明：中国只有年度数据，所以用柱状图表示，下同。

我们把居民债务/可支配收入作为观察指标，就可以看到各国居民真实的债务负担。

日本的房地产价格，1990年在居民债务/可支配收入接近120%的时候开始逆转；

美国的房地产价格，2006年在居民债务/可支配收入超过125%的时候开始逆转；

相比之下，截止2021年底，中国居民部门的债务/可支配收入，超过了140%。

正如前文所强调的“负反馈”发生之后的结果一样，不管日本还是美国，其房地产价格逆转开始之后，哪怕政府多次出手救市，但在中短期内，其房价却再也没能起来。

例如日本，1991年泡沫经济崩溃之后，GDP差不多有30年没怎么增长，而可支配收入相比于GDP的比例，甚至还出现了持续下降，由此导致此后很多年里，日本居民部门债务/可支配收入的比例，长期维持在120%以上。

高债务的基础上，叠加日本的老龄化，由此导致了日本的房地产价格一蹶不振，再也没有起来，一直到今天。

美国的情况稍好，为了挽救房地产，美联储在2008年不仅迅速将利率降低到0，而且祭出QE印钞大法，美联储直接上阵，购买无人问津的房地产抵押债券，以此支撑房地产价格。

尽管如此，自2007年开始，美国的名义房价指数还是连跌5年，直到2012年之后才开始再度上涨，10年之的2017年，名义价格才恢复到2007年的水平。

至于经通胀调整的美国房价指数，更是一直到2021年初才恢复到2007年的水平。

中国的现在，140%的居民债务/可支配收入比例，再叠加深度老龄化的人口结构前景——

房价，又怎么可能继续上涨呢？

过去几年来，一直有人在鼓吹，诸如北京、上海、深圳等“核心城市”的房产，就是所谓的“核心资产”，未来无论怎么样，这些“核心房产”，都不会跑输其他资产。

深入了解了日本和美国的房价调整数据之后，我在想——

东京，在日本肯定不是核心城市，所以在1990年之后的房价下跌中，一点儿也没少跌；

纽约，在美国肯定不是核心城市，所以当2017年美国名义房价整体超过2006年的时候，只有纽约的房价还一直在那儿趴窝，全靠2020年疫情以来的暴涨才得以恢复。

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