许昌如今均价7000多元的房价还会上涨吗？维持已不易

许昌作为紧邻郑州的地市可以说房价在过去的两年上涨幅度还是比较大的，根据目前的数据来看许昌的房价均价在7400元左右，这个价格对于许昌这样的一座三四线城市来说已经不低了。

那么5年后许昌的房价会落吗？根据2019年的房产走势来看，未来几年将会成为许昌房价的晴雨表，回落是大概率事件。借此机会简单谈谈我的观察。

许昌如今新房价格均价在“7400”元左右，二手房价格走势基本稳定，整体房价上涨动力不足。

（许昌过去一年新房价格走势图）

图上所示是许昌过去一年新房价格走势图，可以看出来整体上涨。经过查询后发现许昌几个市辖区的房价并不低，魏都区11月新房均价 8880 元/m²、东城区11月新房均价8300元/m²、建安区11月新房均价7400元/m²、西开发区11月新房均价6800元/m²、许昌新区11月新房均价6400元/m²；可以看到许昌魏都区和东城区的房价还是处于高位的，这两个区域无疑也是许昌政策和资源集中的区域。

（许昌过去一年二手房价格走势图）

图上所示是许昌过去一年二手房价格走势图，相比于2018年10月份之后的回落，沉寂了将近一年的许昌二手房市场才有点起色，但是从目前数据来看许昌二手房均价很难破7000元大关。

为何这样说？两点观察：

第一、许昌虽然说民营经济发达，但是人口流入情况并没有到房价持续上涨的地步。给我印象最深的就是2015-2016年时期许昌的房价情况。那个时候许昌的二手房市场基本都是维持“横盘”甚至有回落的迹象，也正是全国范围内这样的三四线城市太多了，所以才出台了“去库存”的政策。2018年许昌的常住人口443.74万人，比上年末增加2.85万人，虽然有所增加但是相比于户籍人口来说，许昌还是一个净流出的城市（2018年许昌户籍人口498.24万人）。也就是说许昌目前人口出现了回流，但是每年还是有50多万的许昌本地朋友在全国各地。

（外出的许昌人民）

第二、除去棚改安置被变相叫停外，郑州本地的投资炒房资本溢出基本停止也是因素之一。包括许昌在内郑州周边的很多城市，比如：洛阳、新乡、开封等地这几年房价上涨或多或少受到了原本要进入郑州楼市资金外溢的影响。可以说从2016年下半年开始郑州进行的各种调控政策，使得这些资本向周边扩散到今天为止也已经作用完毕了。2019年进入密集交付期，这个时候的二手房市场价格不理想的背景下，不会有更多的资本进入房产市场。更何况如今郑州的房产市场也已经沉寂了接近3年，大河不满小河晃荡的道理大家应该都懂得。许昌市的未来发展方向在哪里？关键是如何利用好郑州这个大市场

未来2-3年是许昌这样的三四线城市房地产市场的考核期

第一、以本地居民为主要购买群体的许昌楼市，房价高低根本还是要看当地居民的收入水平。虽然说许昌以民营经济发达著称河南省，但是人均收入水平却并不高。根据2018年的数据显示，许昌全市居民人均可支配收入23821元，城镇居民人均可支配收入31918元，以这样的收入水平（月均收入2000-2660元）支撑得起7400元的房价已经了不得了。

第二、2019年已经是公认的房地产下行期，而且从高层定调来看已经没有放松调控的可能性（近期融创孙宏斌的言论也可以佐证）。如果说没有类似于2016年那样的去库存政策支撑，许昌这样的三四线城市楼市是很难维持长期增长的。而且随着接下来几年安置房的大量交付，当地的住房需求会被大量的削弱，要知道仅仅2018年保障性安居工程新开工22116套。根据其他城市的经验来看，未来几年不仅仅是购房市场会受到影响，甚至租房市场也会受到不少冲击。租金本身就不高的许昌，租金进一步回落也是大概率事件，在这样的刺激下，购房投资者的欲望就更低。

综上，许昌这样的城市并不是所有的区域都面临房价回落的危险，毕竟如今的高房价集中在魏都区和东城区就是很好的例子，这两个区域的教育、交通（火车站、高铁站）、商业（大型商场等）都是比较集中的。相信未来哪怕许昌出现房产波动，这两个区域还是会比较坚挺的，毕竟房价还是资源的集中体现。