大平层爆发，产品力进阶，直冲5万元/㎡！2023年苏州楼市还得看园区！

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　　2022年的苏州园区楼市跟往年大有不同。

　　核心板块的土地和新房供应量大为增加，且产品户型面积更大、装修品质更高、限价空间被进一步打开，备案均价成功突破4万元/㎡，湖西、车坊、跨塘 皆是断供多年迎来首次供应……总的来说，2022年的园区楼市亮点颇多。

　　我们依次来看来看：

　　1.区域新房供应量相较往年显著增加

　　2022年，苏州工业园区商品住宅的供应面积为87.84万㎡，同比增加了51.07%。

　　相较往年，园区在2022年新房供应量显著增加，占据苏州市区总供应量的10%，这个占比在近三年中是最高的。

　　不仅奥体、湖东、湖西、独墅湖等核心板块有纯新盘入市，新兴板块高贸新城、车坊、娄江创新城也有新楼盘供应，且车坊、湖西、娄江创新城皆是断供多年来首次迎来纯新盘。

　　成交面积为87.56万㎡，同比增加了2.95%，也是2017年以来的成交高峰。

　　成交均价为39121元/㎡，同比上涨了10.9%，这得力于核心高品质盘的入市，逢开即罄，集中网签，带动了区域房价的上涨。

　　2.核心板块断供多年迎来纯新盘供应

　　核心板块断供多年迎来纯新盘的供应，主要表现为湖东板块在断供近6年后，在2022年12月，万科朗拾、招商沁苏禧集中开盘入市，不出市场意料，再现千人抢房的场景，最低中签率在10%以下。

　　除了湖东板块，园区湖西CBD板块在2022年也迎来了纯新盘的入市，这是板块自2018年后首次新房供应，万科湖西左岸项目入市补仓板块的新房市场。

　　虽然是70年产权公寓，但是其凭借优越的地段，尤其是教育资源（注：新房学区不做承诺，以交付后教育局划分为准）受到市场关注度较高。

　　3. 4万元/㎡的限价被打破，板块房价天花板逼近5万元/㎡

　　2022年3月下旬，奥体颐和玲珑花园领取首批房源预售证，备案均价约41928元/㎡，打响了冲破限价的第一枪。

　　随着核心盘的相继入市，园区限价进一步突破。

　　湖东的颐和源璟花园的备案均价45050元/㎡；

　　万科左岸中心的备案均价46188元/㎡；

　　招商沁苏禧的备案均价48500元/㎡；

　　招商文禧花园的备案均价48500元/㎡；

　　万科朗拾的备案均价48950元/㎡。

　　从4万元/㎡出头到直冲5万元/㎡，园区限价持续放松，给市场带来信心和热度的同时，也给到房企更多的利润空间和产品力提升的空间。

　　明年园区湖东、奥体板块还有三个纯新盘入市，预计园区的房价天花板或将再次被刷新。

　　3.产品力进阶，大平层爆发

　　在2022年，园区核心地段的产品实现了户型尺度和装修品质上的进阶。

　　这主要是由于土地出让规划要求的精细化与高级化，要求单套户型面积不得低于145㎡且不高于160㎡的户型，不得低于总套数的20-50%，精装标准不低于3000元/㎡，甚至在3000-6000元/㎡区间内，这一规定基本保证了核心板块高端改善的纯粹性。

　　我们来看这几个核心品质盘的户型产品：

　　招商文禧花园的主力户型为建面约154㎡和196㎡；

　　招商沁苏禧主力户型为建面约152㎡、265㎡、365㎡；

　　万科朗拾主力户型为建面约150㎡、180㎡、250㎡。

　　我们看到，核心板块的在售楼盘的最小户型面积在150㎡左右，最大的户型面积达到了约365㎡五房三厅五卫，清一色的大平层。

　　房企也拿出自己的顶级产品系，比如说招商“玺”系、万科拾系等，在其它产品力方面也领跑苏州楼市，如国际国内一线品牌装修、公建化立面、智慧科技住宅、星级会所等。

　　2022年，园区核心板块进入了高品质大平层爆发的时代。

　　4. 楼市低迷期下，园区核心仍旧独立行情

　　无论楼市如何调整，市场多么低迷，园区核心板块总是不受市场周期的影响而走出独立行情，这是众所周知的。

　　千人抢房、即开即罄，这就是园区楼市的魅力，2022年入市的几个纯新盘最低中签率低至3.47%。

　　颐和玲珑花园非人才最低中签率为3.47%，1756人抢61套房源。

　　颐和源璟花园三期非人才房源778人抢72套，中签率9.25%，全部售罄。

　　招商沁苏禧：非人才1894人抢370套房源，中签率仅19.54%。

　　万科朗拾一期，1531组客户抢235套房源，中签率15.35%。

　　招商文禧花园一批次非人才448组客户抢128套房，中签率28%。

　　园区独立行情还体现在土地市场的热度方面，在大多数地块底价成交、地方国企为拿地主力之时，在2022年最后一批集中土拍中，园区核心的三宗地块则吸引了众多房企报名参拍，不乏国央企及品质民企，并以多达50多轮竞价，触顶摇号，刷新园区楼面地价。

　　园区唐宁府东07号地块经过28轮报价，被绿城竞得，成交总价14.4亿元，成交楼面价32001元/㎡，溢价率10%。

　　园区上华琚西06号、月亮湾66号两宗地块触顶摇号，分别被建发和华润竞得。

　　上华琚西06号地块经过42轮报价，成交总价为15.67亿元，成交楼面价为33350元/㎡，溢价率15%。

　　月亮湾66号地块经过52轮报价，成交总价为19.97亿元，成交楼面价为34500元/㎡，溢价率15%。

　　4. 车坊、高贸新城等次核心板块市场认可度尚可

　　近两年才登上苏州楼市舞台的车坊和高贸新城，在园区“光环”的映衬之下，市场认可度尚可。

　　随着核心板块的发展趋向于饱和，车坊和高贸新城也将成为未来几年园区的新房主战场，目前两个板块也都在“铆足劲”发展，正处在一个上升期。

　　2022年，园区楼市可谓看点十足。除此之外，园区政府还重磅规划了几大新城，包括阳澄南岸创新城、吴淞湾未来城、独墅湖西岸新城，这几大新城在2023年的楼市表现非常值得期待。

　　南部的吴淞湾未来城、北部的阳澄湖南岸创新城是园区着力打造的南北两大副中心。

　　阳澄湖南岸创新城

　　阳澄湖南岸创新城的核心居住区位于跨塘板块，距离园区双湖核心板块较近。

　　目前仅保利天汇一个项目在售，首批次取证房源136套，有人才房，整体备案均价为35820元/㎡，作为保利豪宅金招牌“天字系”产品，首开户型为建面约140、178㎡大平层。

　　吴淞湾未来城

　　吴淞湾未来城居住核心区位于斜塘、车坊等板块。

　　目前车坊板块内在售项目为中海独墅云著与中铁建星樾湖滨，目前板块均价为3.5万元/㎡。

　　中铁建星樾湖滨主力产品为建面约129㎡和143㎡洋房户型，中海独墅云著户型面积在97-133㎡，从产品来看，中铁建星樾湖滨改善属性更为纯粹。

　　斜塘板块的三个项目在今年上半年或将接连入市。

　　苏高新27号地块由苏高新、仁恒、华发联合打造。根据规划，项目拟建9幢17F小高层，产品类型也十分纯粹，全盘户型只做了一个户型，也就是约143㎡的三房户型。

　　保利发展43号地块，打造保利高端产品系“天字系”。项目规划拟建8栋17F小高层，将打造建面约148㎡和160㎡洋房户型。

　　象屿44号地块与恒泰商置联合开发，象屿操盘。拟建12幢6-9F洋房和2栋23-24F层高层，洋房占比较高。主打建面约143/165/195㎡三大户型，洋房户型有两种，一个是约165㎡、一个是约195㎡。

　　独墅湖西岸新城

　　独墅湖西岸新城以园区娄葑南部片区为核心，未来在轨交3/7号线交汇处，将按照TOD模式进行开发。

　　当下的娄葑正处在房荒状态，仅有建屋朗诗项目待入市。项目共规划了8栋14-17F的小高层住宅，最低装标1500元/平。

　　这几大新城拥有较高的起点规划，产业项目签约、交通、商业等资源配套亟待落地，一座座崭新的新城正在如火如荼地建设中。

　　随着板块价值的兑现，未来板块楼市价值也将迎来进阶，因为园区政府的执行和兑现能力从未让人失望过。

　　去年12月，苏州楼市出现小幅翘尾行情，单月成交66万㎡，其中有23万㎡是招商沁苏禧、颐和源璟花园、万科朗拾 、招商文禧花园四盘贡献的，占比达到35%，可见园区的市场号召力之大。

　　2023年，园区楼市仍旧看点十足。

　　绿城唐宁府东07号地块、华润置地独墅湖66号地块、建发上华琚西06号地块等项目预计都将入市，如此核心地段，品质绿城、央企华润、建发能给市场带来怎样的产品，我们拭目以待！

　　值得一提的是，核心板块新房的大量供应，对于苏州的高端改善置业者来说选择面更广的同时，意味着房企的竞争更加激烈，面对眼光挑剔的高端改善置业者，唯有在产品上有显著优势才能制胜市场！

　　园区楼市的“五小龙”， 斜塘、跨塘、娄葑、车坊、高贸新城在2023年也将迎来丰富的供应。

　　总的来说，2023年的园区楼市看点十足！

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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