曾经上海“老大哥”，如今沦为郊区老五！这个区当心了

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上一篇，《》，我们聊了上海“北门户”发展有些弱势、刚起步的宝山吴淞创新城。

今天我们来看一看，上海“西南大门”、曾是上海政治经济文化中心的松江！

松江过去的地位比上海还要高，是上海的“老大哥”。

可如今却沦为郊区老五，先被浦东超越，再被闵行、嘉定和宝山踩在脚下，这是为何？

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“上海之上，城中之城”，打一个地名，猜猜是哪？

可能很多人不知道，这个地方竟然会是松江！

松江过去的地位，比上海要高一级：

清嘉庆十年（1805）：松江府下辖一厅七县

清朝时松江府下辖一厅七县，基本管辖着今天上海的大部分面积：

川沙厅、上海县、南汇县、奉贤县、青浦县、娄县、华亭县、金山县。

而嘉定县、宝山县则由太仓州管辖，崇明县由南通专区管辖。

其实现在的大上海早在宋朝时就叫松江府上海县了，松江府的行政级别比上海县要大一级。

到了元朝、明朝和前清，开始改名叫松江县、上海县，但松江县还是比上海县要大。所以老一辈的人管松江县叫：“上海之上”。

在清末时期，上海道台宫慕久将这块地割给了洋人，洋人围堰造田、修房子盖楼，这才有了现在的大上海。

松江府的地势比上海县高，又是现在这个大上海的前身，所以才说松江是“上海之上，城中之城”。

元明清三代，松江县是除苏州外的第一大县，也是第一富县，毕竟“苏松税赋半天下”！

洋人开埠之前，上海只是一片江滩，当时“乡里的”上海哪能与“城里的”松江相比？

所以“先有松江府，后有上海滩”，松江是上海之源、上海老大哥。

在元明清三朝的632年间，松江府城都是上海古代的政治、经济和文化中心，当时府治就在现在的松江老城二中附近。

而在本世纪初，松江还成为上海“一城九镇”发展的龙头，其中的“一城”就是松江新城。

“九镇”是：安亭镇、罗店镇、朱家角镇、枫泾镇、浦江镇、高桥镇、周浦镇、奉城镇、陈家镇。

后来这九个镇命运各有不同，只有松江新城发展很顺利，把上海“地倾西南”做到了极致。

也正因如此，松江在经济、科教、文卫各方面发展底子都是最好的，在上海五大新城中也是起步最早的，成了新城的老大！

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放眼嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇五大新城，松江新城是最早开通地铁的。

2007年底松江9号线就开通运营了松江大学城站至桂林路站的区间线，反观其它几座新城，却晚了不少：

嘉定新城11号线2009年，比松江晚2年；

南汇新城16号线2013年开通，比松江晚6年；

青浦新城17号线2017年开通，比松江晚10年；

奉贤新城5号线2018年开通，比松江晚11年！

不只地铁，作为上海的“老祖宗”，松江还把铁路枢纽做到了极致。

目前上海五大新城中只有松江新城拥有强大的铁路枢纽，既有普速列车松江火车站，还有高铁松江南站，这都代表了它历史上发展的荣光！

其中松江火车站始建于清末1908年，很有历史感。到了现代，2000年贾樟柯拍摄《站台》、2016年刘亦菲拍摄《致青春2》都曾来此取景，它还一度成为网红站。

不过这个网红站马上要被拆除了，明年将并入新的松江南站枢纽。

松江南站是在2010年与上海虹桥站同年开通的，并入老松江站后，届时将成为集沪昆铁路、沪昆高铁、沪苏湖高铁于一体的，仅次于上海虹桥站、上海东站的10台23线上海第三大铁路枢纽！

不止于此，松江还打算把松江南站打造成为一个更大的超级枢纽站，不久后将承接上海南站所有普速列车的始发终到权，且让未来的：

沪杭城际、东西联络线（松江南站-上海东站）、嘉青松金线、地铁23号线、松江有轨电车T3线等线路都前来交汇设站，这个枢纽的威力可见一斑！

其实松江南站枢纽能够做大，也在于松江的运气足够好。

因为沪苏湖高铁起初规划是走青浦的，沿G50高速通达湖州是最快捷的方式，但青浦和嘉定害怕铁路带来的城市割裂，最终放弃选线方案，这给松江带来了机会。

所以沪苏湖高铁从虹桥出发后，愣是从松江绕了一个大弯，然后进入苏州吴江的汾湖：

后来青浦想到这事很后悔，所以在练塘加了一站，沪苏湖高铁才新增练塘站（预留转正）。

而嘉定也有些后悔，虽坐拥沪宁发展主轴但安亭枢纽非常偏离主城，所以在规划嘉定新城时同样把其囊括了进去。

虽然松江的铁路枢纽很发达，但在随到随走、更加便捷的轨交方面还是处在了劣势地位。

目前松江只有一条很拥挤的9号线进城，已经16年没有新增轨交了，苦苦争求的12号线西延伸终于在去年底开工了。

但即便如此，松江的地铁还是很少，反观同是沪郊的嘉定、宝山和浦东（郊区部分），在轨交规划和建设方面都处在领先地位。

嘉闵线、机场联络线、示范区线、两港快线……这些开建的轨交都与松江无缘。

争取不到更多的地铁线路，松江无奈只能搞有轨电车了，这个玩意隔壁的嘉兴就有，张江也有，基本就是个“伪轨交”。

比如买在新盘金地丰盛道，搭乘有轨电车需走路10分钟、乘车10分钟，若不凑巧前车刚走，等下一趟车间隔20分钟，这样一晃40分钟就耽搁了！

对于早起前往市区的上班族来说，再乘坐1个多小时的地铁，每天来回3.5-4小时，真的是很无助！

但总归松江9号线开通得早，对于吸引人口、发展城建具有很大的带动作用。在这方面，松江把闵行的经验心领神会，抢占了一个先机。

伴随着完善的产业结构和大学城的优势，2010-2020年近十年来松江区的人口增长成功走在了全市前列：

嘉定新城因为离市区最近，人口导入最多；

而闵行1号线延伸开通的时间更早（1999年），加上莘庄工业区、虹桥商务区的双重虹吸，人口大多在2000-2010年就提前完成了导入。

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也正因为松江是上海第一个通地铁的郊区、第一个发展起来的新城，很容易吸引炒房客的关注。

早在地铁建造的2005年，就有一大批温州投资客来此炒房。

当时松江大学城站旁的三湘四季花城才3000+元/㎡，如今该小区二手房挂牌价早已突破6万+元/㎡，翻了20倍！

后来松江也偿到了发展房地产的甜头，在2006年就成为郊区新房的供应主力，房地产税收曾一度占到财政收入的近50%！

花无百日红，松江新城楼市很快就陷入饱和，随着其它新城开发也提上日程，松江供地指标很快就被打了下去：

随之带来的后果就是，松江房地产市场在2009年就开始走了下坡路，经济增长一蹶不振，像极了当年的温州。

明显我感觉到，这几年上海搞五大新城几乎与松江没什么关系，因为人家早在五大新城规划提出前就已经发展饱和了！

过于成熟，让松江新城的新房都涨到了5.8万元/m²，比青浦新城贵出1.5万元/m²、比嘉定新城也要贵出近1万元/m²，失去了潜力。

但是松江的产业和配套又不足以支撑5.8万元/m²的房价，没有倒挂、后续新开楼盘远离地铁，所以新房很难卖得动、也很难触发积分。

不过松江新城提早开发房地产也有好处，起码从当年的“鬼城”、“大学城”逐步发展成宜居的新城，9号线沿线有了人间烟火气息。

吃完房地产的红利后，松江经济增长陷入困境，怎么办呢？

这时候杀出了一个南翔，要。

松江看在眼里、急在心里，我有强大的轨交和人口基础，CBD凭什么是你南翔？

于是松江藐视一眼南翔后就马不停蹄地开建自己的CBD了，力图寻求一个突围。

但结局很不幸，南翔和松江的市郊CBD双双失败了，没有一个幸存下来。

南翔银翔湖畔，如今只留下一堆破烂的酒店式公寓和半开半倒闭的商业。

而松江曾经扬言要建的牛批的中央商务区现在也没影了，办公楼同样不得不改造成酒店式公寓对外出售，现在上面都住满了人。

本身郊区就不适合打造CBD，这是与市区硬刚，是发展规划的错位。别看临港现在风风火火，未来还不知道会是什么样子呢。

总之CBD这一波规划，松江算是栽了一个跟头，必须寻找新的突破口子。

3

还好松江没有放弃自己，找到了一个新的风口：

G60科创走廊。

所谓“科创走廊”，就是以铁路、高速公路串联起沿线城市构筑起的一条狭长的科技产业带。

“G60”是沪昆高速的代码，这条高速从上海开始，途经嘉兴、杭州、金华、南昌、贵阳、昆明等城市，全长2730公里。

而在这条高速的两侧从上海到嘉兴、杭州、金华等地分布着很多高新技术企业，松江是发端。

所以松江在2016年提出沿G60高速构建产城融合的科创走廊，大力推进城市转型升级，始有松江G60科创走廊规划。

松江搞G60科创走廊也很有必要，因为房地产的包袱急需甩掉，况且周边几个大区都迎面撞上了新的发展机遇：

青浦在搞长三角一体化示范区；

嘉定在搞虹桥国际开放枢纽北向拓展带；

宝山搞北转型吴淞创新城已经进入了上海副城；

南汇在搞临港自贸新片区明确“再造一个新浦东”！

而松江为了寻求新的增长极，搞“G60科创走廊”也实属无奈，以此才不显得落伍！

所以松江高瞻远瞩，一上来就很有“野心”：

G60科创走廊原以沪昆高速沿线的上海、嘉兴、杭州为基准线，松江硬是把这个大走廊直接拓展到了沪苏湖高铁和商合杭高铁的沿线，把更多城市拉了进来：

沪苏湖高铁沿线的苏州、湖州，商合杭高铁沿线的宣城、芜湖、合肥，以及G60沿线的金华，都被扩充了进来，涵盖了苏浙沪皖4省9市，面积达到7.62万平方公里！

从早期的“一廊九区”，到如今的“一廊一核多城”新布局，松江G60科创走廊“朋友圈”被做得更大了。

在G60科创走廊的起点，松江已建成了沪西仅次于“四叶草”国家会展中心的地标建筑——拉斐尔云廊：

为了做强“原点”，松江在沪昆高速沿线的新桥镇、小昆山镇上布置了两大经济技术开发区，分列松江新城东西，形成了强大的产业集群。

腾讯、修正药业、龙湖星图等都是这里的大明星企业，东西两大经开片区贡献了松江主要的GDP。

从临港松江科技城到苏州工业园区，到杭州高新区（滨江），再到合肥综合性国家科学中心，这条科创产业带走廊成了长三角一个亮眼的IP：

傍着南站枢纽和科创走廊，松江在上海五大新城中亲自给了自己一个这样的slogan：“一廊引领、枢纽天下”，可见其心之野！

松江还有一个值得说的是科技影都，后来升级为上海科技影都，明确要在这里建设60个、15万平方米的摄影棚，定位为上海全球影视创制中心，为了寻找新动能，松江总是点子多。

其实这个想法松江老早就有了，上世纪90年代松江就在车墩镇搞了一个很有名的上海影视乐园：

电视剧《情深深雨濛濛》《新上海滩》《还珠格格》《飞虎神鹰》《孤岛飞鹰》、电影《建党伟业》《功夫》等都是在这里拍摄取景的。

不过车墩影视基地现在名气已大不如从前了，与胜强影视基地、盐仓影视基地、图工水下摄影棚等一起都成了科技影都的组成一员。

通过狠抓科技与影视产业，松江还搞了不少其它战略新兴产业，在智能制造、生物医药、新材料、新能源、数字经济和智能终端等领域都取得了不小的成就。

目前松江区有30家上市企业，均匀地分布于上述几大行业中，总量虽不敌闵行区的37家，但比起嘉定区和奉贤区各有22家、宝山区只有10家，已经好太多了。

一切努力，让松江终于摆脱了房地产的影响，在近几年经济增长明显好转，其中战略性新兴产业在2021年就占比高达63%，跑赢了嘉定、青浦和奉贤：

通过产业转型、合理调整产业结构，房地产在松江财政收入中的占比成功从50%降到了25%。

回眸来看，松江历史地位比上海高，但随着租界（上海市区）的开发和区划的演变地位逐渐被消弱。

尤其是改革开放后又与浦东和闵行拉开差距，嘉定汽车工业兴起后也跑在了前面。

如今在上海提出“南北转型”后又被宝山赶超，松江不幸落到了沪郊第5的位置，未来充满了挑战：

松江早期大力开发房地产，导致土地消耗过快、过早成熟，影响了可持续发展，经济一度陷入停顿。但后来通过调整产业结构、发展新兴产业松江又弥补了过来。

只是目前松江的房价有些贵了，九亭（大量5字头老小区充斥）、泗泾（动迁基地）又阻挡了市区的外溢，松江宇宙新城又离市区太远，房产市场基本上沦为了本地的狂欢。

松江虽然铁路枢纽越来越强，但在轨交规划方面有些欠缺，且出城道路不发达、走沪松公路容易堵车，可能未来快速化改造后有所改观。

至今松江都没有形成一个影响力很大的区级商圈，虽也有万达、印象城、佘山宝乐汇、G60科创云廊商业、乐都商业广场等一些商业，但都是散状分布，相距很远、无法形成联动。

松江的大学城很出名，但基础教育实力尚不及闵行，医疗资源也不够发达，都有待加强。

在经过人口过快增长的饱和期后，松江很难再吸引市区客的导入了（它是五大新城2035规划中人口增量垫底的），潜力会输给青浦和嘉定，未来在产业上还需要再下功夫，G60科创走廊是一个风口。

松江，未来依然值得期待，但沪郊第5的位置，也该当心了！

以上为正文

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