详解：“带押过户”的实践应用、法律风险与防控措施

（2023年4月2日，“中国广州发布”公众号文章受到广泛关注）

01

“带押过户”是新政策吗？何为“带押过户”？

以二手房交易为例，原《中华人民共和国物权法》（已失效）与此前我国长期以来的法律制度，采用的都是不允许不动产“带押过户”的机制，该法第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，明确要求有抵押的二手房交易时，必须先处理好抵押权解除与涂销手续问题，才能进行过户交易。

实务中，除非卖方有能力自行清偿完债务，否则就需要买方在过户前提前垫付一笔巨额“购房款”来代为清偿债务、消灭原抵押权，买方不得不通过寻求额外担保、增设二押或设置复杂的付款机制等措施，来尽量控制风险，但事实上过户前还可能存在卖方房屋被查封、过户前因各种原因导致交易无法进行而破裂等等重大风险情形。

“带押过户”，指在不解除房屋原有的抵押登记的情况下，卖方可将房屋所有权转移且登记至买方名下，即卖方存在抵押登记的房屋，即便不提前还贷涂销，也可以办理过户、重新抵押并由新抵押权人（银行等）发放新贷款，实现用买方的新资金直接偿还卖方的旧贷款，实质上是卖方“免涂销抵押过户”和买方“新抵押登记贷款还旧”的有效衔接，免去了过去二手房交易中出卖方筹措过桥资金或买方垫资用于还清原有贷款等操作，提升了二手房交易流转的时效性、便捷性与科学性。

作为“带押过户”法律基础的《民法典》第406条，其实早于2021年1月1日已生效施行，至今已有2年多，其中明确规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

为匹配上述规定，自然资源部于2021年4月更新了不动产抵押登记的相关规定，明确当事人在办理抵押相关登记时，要求明确是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定；如是，则在抵押期间转让的，需要转让双方加抵押权人共同申请转移登记；如否，则在抵押期间转让的，仅需要转让双方申请转移登记即可。因此，“带押过户”严格意义上非“新政策”，而是我国法律的制度衔接与落地执行。

但是，二手房交易本身就是一个复杂的过程，且纠纷种类众多，“带押过户”虽然能减少一部分类型的风险发生，但由于也涉及到不动产登记部门、金融机构（银行等新、原抵押权人）、买方、卖方甚至公证、按揭、服务机构等等，需要多方密切配合，才能协同完成交易，因此也衍生出了新的问题与难题，比如原来买方的重大风险被较大转移至金融机构，而金融机构又有更为严谨的风控制度，没有上级明确指示或细则前不敢试行，难以落实，又比如银行往往会通过约定方式，明确不动产在抵押期间禁止、限制转让或不接受“带押过户”，抵押人申请难以通过，仍需先偿还贷款，再办理过户，等等。

正因为这些难点与风险点，“带押过户”并没有在《民法典》施行后立刻“大面积”落地执行，目前以各地区政府“试点”与积极探索制度落地、制定地方规则为主，实务中也有区分不同情形，分类讨论与视情况执行，总体处于循序渐进的状态。

当然，随着2023年3月30日《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》印发，明确推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展；实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

笔者相信，在此战略定位指导下，各地“带押过户”机制将愈趋科学完善，以赋能房地产行业高质量发展。

（广州市房地产交易登记中心/广州市不动产登记中心）

02

“带押过户”业务现状？各地有何具体特色？广州如何办理？

根据自然资源部、银保监会公布的数据，以及网络上公布信息的初步统计，全国有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，办理业务累计1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等直辖市、省份已经全面开展；以个人业务居多，主要针对二手住宅交易，多地金融机构迅速跟进；部分地区还将“带押过户”业务扩展至工业、商业地产等领域，简化企业间交易流程。

各地实践中，基本呈现态势为：先集中试点个人住房商贷、同银行间试点为主、允许跨银行间业务、暂不支持二押、公积金贷款等特殊处理的交易模式，再利用预告登记、引入公证提存等方式规避法律风险，即便各地有差异与业务模式的落地区别，但全国整体业态处于积极探索阶段，并已积累了诸多成熟经验。

据通知显示，目前“带押过户”主要形成了新原抵押权组合、新原抵押权分段、抵押权变更三种主流模式。

1. “带押过户”的优势与限制

① 优势：成本大幅度降低，无需为提前还贷筹集“过桥资金”，交易风险降低；盘活二手房交易，周期大幅缩短，与传统相比简化了结清贷款、解除抵押、过户流程，提高了交易效率；交易资金更加安全，银行全程监管，促进市场良性发展。

② 限制：

首先，新模式必然衍生新问题，笔者在重点与风险部分再展开分析。

其次，一般而言根据自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，2021年1月1日《民法典》施行前办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记，即需要经贷款银行同意方可办理“带押过户”；而《民法典》施行后办理抵押登记的，若合同双方未约定“不动产在抵押期间不得转让或限制转让”的条款，由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记，办理“带押过户”，但在笔者经办的相当一部分案例中，均有该明确条款，这种情况除非由抵押权人共同申请，否则也不能办理“带押过户”。

再者，新抵押权人（意向）为保障自身权益，可能会对买方的贷款数额予以限制，只允许在“抵押物评估总价值-原抵押额度”的范围内对买方批准放款（类似此前的借新还旧的二押操作），如是将无法体现“带押过户”的价值，需要金融机构找准平衡点。

最后，二手房买卖市场长期由中介起到牵引作用，存在诸多信息差与各主体沟通不顺畅的问题，这种情况可能因“带押过户”变得更加复杂，亟需引入专业律师、公证法律服务机构提供协助，并应持续提高市场上买卖双方的法律意识，目前态势显然远远未够。

2. 各地实务操作典型

① 北京

2023年3月31日住建委等四部门通知，北京个人二手房交易中买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，“带押过户”办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。同时，政策也有部分创新，明确兼容跨行贷款，买方可选择卖方贷款行，也可在其他银行申贷等。

但需要注意的是，北京要求二手住房交易“带押过户”业务需要同时满足四方面条件：

② 深圳

2023年1月5日《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》印发，通过推行“顺位抵押”（转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记合并办理，按顺位设立新的抵押权）及转移+抵押“双预告登记”等结合模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷，明确由买卖双方选择适用“带押过户”，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件.

具体机制中如下特色：有允许涉及公积金贷款的适用表述；在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择“带押过户”也可适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程；先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至非同一家银行的业务，又鼓励各银行先行先试办理；等等。

深圳市的实操方式属于“新原抵押权分段模式”，通过借新贷、过户后还旧贷实现“带押过户”，即买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，由不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记，卖方贷款结清后及时办理原抵押权注销登记，其实操作上有点类似先增设二押，完成一押（原抵押）的贷款后，再补位成为新抵押。

与“新原抵押权组合”最主要区别在于强调在卖方贷款结清后办理原抵押涂销，暂不与转移与新抵押登记合并办理，目前浙江、江苏、山东济南、中山等地区采取类似机制。

其中，杭州市《关于推行二手房“带押过户”便民利企服务的通知》（试行）还根据细分为“同行带押过户”和“跨行带押过户”，但要求不动产已在银行等金融机构、公积金中心设立抵押，且当前仅存一次有效抵押，买房以贷款方式购买（即，暂不支持全款购房），且买卖双方均需事先征得原抵押权人、意向抵押权人的同意才适用。可见，各地落地政策与适用范围并不一致，需具体分析，切勿经验主义。

3. 广州如何办理

根据广州市房地产交易登记中心/广州市不动产登记中心微信公众号“广州不动产登记”发布2022年9月《“不动产登记可以这样办”之登记“合并办”！》《二手房“带押过户”，登记全程无障碍！》及2023年3月3日《二手房“带押过户”，怎么办？》，对设定了抵押权登记的房屋办理“带押过户”，广州不动产登记机构提供了两种业务组合：

A. “存量房转移登记+抵押权变更登记”（买卖双方对应同一抵押权人，同一个贷款机构，在买卖双方与抵押权人签订协议后“带押”申请合并登记）；

B. “存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记” （买卖双方对应不同贷款机构抵押权人，在买卖双方与抵押权人签订协议后“带押”申请合并登记）。

同时，买卖双方及抵押权人除了准备二手房转移登记的一般申请材料以外，还需准备抵押借款合同、二手房带押过户有关协议等材料，申请办理业务。具体材料，参考办理指引，实行多种业务一次申请、同步审核、一次办结；二手房转移登记一般3个工作日可办结。

由此可见，广州目前采取的是“抵押权变更模式”，通过抵押权变更实现，即买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记，区别于上述“新原抵押权组合”和“新原抵押权分段”模式，强调在尊重市场意思自治的前提下，高效实现抵押权变更与转移手续，而不在于原抵押权注销。

同时，笔者向住商不动产资深店长、综合经纪人曾丽莎女士咨询“带押过户”的一线业务办理情况时，具体了解到实务中还存在如下情况，需要关注：

① 广州二手房“带押过户”2022年9月已经启动，到了现在已十分便民，虽然数量不算多，暂未大面积开展业务，但总体操作顺畅，2022年年底已有受理后不到1小时就取得了新的不动产权证的案例；

② 截至2023年3月，广州已有超过10家银行可以办理“带押过户”，部分制定了分行“带押过户”操作指引试行版，而其他暂未开展业务的银行也在密切研讨中，预计近期也会陆续开放办理申请；在目前开展该业务的银行中，大部分目前仍仅受理同一家银行二手房“带押过户”业务，已有成功审批案例。

此外，银行会要求按各地不动产中心要求，提供抵押权人同意抵押权变更或转移的同意书或书面协议，也要求满足卖方按揭贷款在该行尚未结清、当前无逾期、交易房产不存在二押、违建及司法限制等情况的审批与风控条件；对于抵押权跨行的，为防范风险，正在探讨如何通过引入担保、公证等方式，但目前未有定论，没有细则之前“异行接力”、“利率”、“评估价值”等争议问题的衍生风险难以界定，业务积极性不高；

③ 对于一线业务办理来说，在买卖双方都真诚履约的情况下，银行作为抵押权人的配合度最为关键，而且目前广州的“带押过户”只适用于纯商业贷款的只有一押的案件，公积金暂不适用，经营贷等其他形式抵押贷款也不适用，总体与全国其他地区保持类似机制。

以上，都需要买卖双方事前了解清楚可行性，方为上策，方可确保权益。

03

“带押过户”风险在哪？如何有效防控？

诚如上述，我国之所以在立法层面支持“带押过户”模式的执行，最主要考虑的还是从交易便捷度与市场主体自治度的提升，达到贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记（或广州模式下的转移、变更登记）同步办理的目的。

但实践中要每个个案实现理想化制度模型下的登记、贷款、放款、还款无缝衔接，以及至少五方主体（买卖双方、登记部门、新原抵押权人，将来可能还涉及公积金中心、监管方、公证等主体）的密切配合，绝对是十分困难的，将无可避免地将涉及资金、资产、抵押权益等安全性问题，这一方面需要各方履行主体诚信履约，积极配合，另一方面也需要对应主体从保护自身角度出发，采取有效的风险防控与应急预案措施。

在提出具体防控措施前，我们先要区分各主要参与主体可能面临的法律风险（注：暂先研究民事上的风险，本文未对登记部门等行政风险问题展开研究），再“对症下药”，借助房产律师的专业分析，协同各方，应对交易的不确定。

1. 买方风险与防控

对于买方，风险主要体现在三方面：

① 房屋买卖合同受“禁止或限制转让抵押不动产约定”的限制而存在效力瑕疵或无法履行；

② 支付了款项（自有资金或新贷款）而却无法办理过户；

③ 无法转移或变更抵押权（或原抵押权未能有效解除或涂销登记）导致原抵押权仍存续设定，房产状态存在一定权益限制或瑕疵。

针对①，实践中很多银行作为抵押权人，为了保障自身权益，会在合同中约定禁止或限制转让抵押不动产，或是在涉及“带押过户”模式时不同意配合操作与申请，这将到至买卖双方签署的房屋买卖合同存在效力瑕疵或根本无法履行。

若此情况下，买方已支付部分收付款，却无法顺利完成交易，将又面临重新协商的情形，此时将回归到原来旧模式的垫资赎楼的方式，买方十分被动，资金安全也难以保证，因此买方必须详细了解当地的带押过户具体政策，不同城市的细化操作政策可能有所不同。

“带押过户”的前提是意思自治，“带押过户”协议或条款是必备条件，应注意买卖双方、新旧贷款机构协商一致，取得同意。更重要的是，应及时要求卖方提供涉及与原抵押权人约定的材料，加强审查，必须到登记部门查询核实（因为禁止或限制抵押人对抵押物进行转让的约定，依法应由不动产登记机构在不动产登记簿上进行记载），必要时应联系原抵押权人，不能轻信卖方或中介的说法，也可以在房屋买卖合同中约定卖方在这问题上的违约责任与抵押权人不配合时的救济路径，以有效控制风险。

针对②，等于支付了房屋款项（自有资金或新贷款）却可能无法享有房屋所有权，该情形在不同地区的“带押过户”模式下，将出现不同表现，比如广州，主要就是完成产权转移登记前，卖方因其他债务等原因导致房屋被查封，或原抵押权额度大于新贷款金额而卖方无法偿还剩余部分导致原抵押权人叫停交易与登记，或发生“一房多卖”等。

笔者认为，此类风险相当于是非买方原因导致无法完成交易，与旧模式下的事前约定、审查防控措施与后期纠纷处理思路基本一致，且“带押过户”确实也将部分资金风险转移到了银行，对买方而言最大问题可能就是交易无法进行，只能诉请解除买卖合同与按法律、合同追究卖方违约责任，而继续履行与过户可能无法实现，因此务必注意流程控制，把涉及到的新旧银行务必沟通落实到位，建议请律师陪同签约与履约把关；

另一方面，广州的登记部门，可总结案例，提出处理建议，并考虑参考深圳做法，采用“顺位带押过户”和“双预告登记”，除了为产权转移、抵押权转移或变更设立双预告登记，以控制“一房多卖”，同时考虑广州目前是为便捷，采取合并转移、变更处理，手续上简单，但实际上会产生多方风险，不妨参考深圳等大部分地区分段处理的经验，为新贷款银行设立类似“二押”，二手房买方的首付款与新贷款银行的放款，在原贷款银行一押解除之前均进行资金托管，由原贷款银行指定的账户监管，以此确保原贷款银行权益，也保障买方与新贷款银行资金安全。

此外，为了保证交易便捷性，可不考虑强调原抵押权注销涂销的问题，保留广州合并做法的优势，改为由原贷款银行出具同意转移、变更抵押证明。

当然，广州采取合并变更模式，笔者相信已经经过了长时间的论证，在本文中所有的分析，仅从法律风险防控角度提出个人思考，并非对制度实施的评价，特此说明。

针对③，目前广州虽然是产权转移、抵押权转移或变更合并申请登记，但不必然都能最终完成登记，即可能产权过户登记了，但原抵押权仍然存在，未能有效解除，这种情况下将导致买方取得的产权有限制瑕疵。

此类情况，笔者认为登记部门应区分不同情况看待，如果买方自身或借助新贷款银行资金已经能完全清偿原贷款的抵押额度，只是因为某些原因原抵押银行与卖方存在争议导致交易受阻，登记部门应同步完成抵押权变更，类似深圳等地区的顺位抵押的原理，只要能提供清偿的证明，应尽快完成原抵押权的涂销；

如果是未能清偿，即便实践中可能存在非常复杂的情形，登记部门也应积极联系各方协调处理，尽量避免原抵押权权益悬空，也避免因非买方原因导致的问题成为其后续产权上的障碍（变相成了承接抵押人），如此才能更好实现合并办理的优势与便捷度。

2. 卖方风险与防控

与买方相比，卖方作为产权人与原抵押人，直接掌握着房屋、贷款与征信情况，在二手房买卖中的风险一般远小于买方。但，随着二手房交易市场越来越重视法律维权，且“带押过户”模式下，买方与新旧抵押人很大可能会通过更多明确的事前合同约定、强调卖方披露、配合义务与违约责任、提出卖方提供额外担保等方式，加重对卖方诚信履约的要求，将一定程度上加大了卖方的风险。

此外，申请提前还贷与新银行放款有一定周期，且可能受到评估等因素影响，可能会发生新贷款额度不足以偿还全部原贷款而又无其他清偿途径，或者房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失导致新贷款无法获批放款，将加速卖方贷款到期，这些情况下，卖方都可能需要承担相应的资金压力与风险。

3. 卖方贷款银行（原贷款行/原抵押权人）风险与防控

对卖方贷款银行而言，主要风险体现在三方面：

① 未收到足额清偿款的情况下，房屋完成了产权转移与抵押权转移、变更，导致抵押权益受损或被悬空；

② 部分地区实行顺位抵押模式，新抵押权的设立与双预告登记的措施可能导致房产价值减损；

③ 与卖方在贷款、抵押合同中关于禁止或者限制转让抵押财产的约定未登记。

针对①，若卖方贷款银行与买方贷款银行是同一家银行，在按揭贷款发放和结清资金相对实现了内部闭环式管理，降低了抵押权人风险，以广州为例，仅完成变更登记即可。

当然，仍可能存在卖方因其他债务纠纷或者涉嫌违法犯罪导致还款账户被司法冻结等情况，但此类风险与“带押过户”基本无直接关联；若非同一家银行，会存在申请提还、变更登记（广州：转移与变更；深圳：分段设立、涂销登记）、新贷款发放和结清资金等程序安排与时间差，卖方银行还是会面临，在已完成抵押权转移、变更登记或增设了新贷款银行抵押权登记的情况下，却没有实际收到款项或款项不足以清偿原贷款的风险。

因此，卖方贷款银行务必制定更及时响应的应急制度，推动登记部门与金融机构、跨行金融机构间的业务协同与系统融合，实时共享信息，出现上述情况是及时暂停登记手续，把控好收款节点与完成登记节点的节奏，尽量缩短办案时间，以防止原抵押权被悬空，确保权益实现。

针对②，抵押物现值是银行作为抵押权人始终关注的重点，这也是银行对于“带押过户”一直持有保守态度的原因。

以深圳为例，采用顺位抵押+双预告登记制度，此情况下需在原贷款未清偿的情况下，设立新抵押权，而且需办理预交易房产的转移预告登记及抵押预告登记，一定程度上会使抵押物价值减损，出现无法清偿时，处置也增加了难度；

部分地区如山东济南，双预告登记由买方贷款银行会同房屋买卖双方共同完成，且未规定能否由登记部门依职权撤销，若买卖双方、买方贷款银行不配合申请撤销，卖方贷款银行将遭遇风险，要求停止交易与恢复价值也存在实操难度。

鉴此，除卖方贷款银行应注意把控流程风险，必要时要求“带押过户”的所有手续必须卖方贷款银行参与书面申请等举措外，笔者建议，诸如广州等地区的登记部门，应当设置科学流程，以制度保护原抵押权人，比如给予在一定情形下单方撤销新抵押设立或抵押转移、变更申请，以及撤销预告登记手续的权利，登记部门也可以设置依职权配合撤销的规定，保障金融机构的权益，提升其积极性；面对特殊情况要引入专业机构调解与解决，由政府法律顾问出具流程指引与风险提示等。

针对③，若卖方贷款银行与卖方在合同中约定禁止或者限制转让抵押财产，但因工作失误等原因未将该约定在登记部门办理登记记载的，依法可能无法对抗善意受让人，即善意第三人仍可受让抵押财产，其所取得的所有权受到法律保护，而卖方贷款银行不能否定抵押财产转让行为的效力，只能要求卖方作为原抵押人，承担违约责任，而无法对房产实现抵押权。

因此，在后续办理业务时，银行若在抵押合同中明确约定禁止或限制抵押财产转让，应及时将该约定登记，从而产生对抗受让人的效力，即抵押人违反约定转让抵押财产不发生物权变动效力；同时，如上述措施，银行应加强“带押过户”流程的紧密参与度，以及与登记部门的协同沟通。

4. 买方贷款银行（新贷款行/新抵押权人）风险与防控

因“带押过户”涉及两个抵押权的存续问题，所涉房产系含抵押房产，如何准确评估抵押物的价值是银行应当面临的首要风险，而多年来的实务经验与监管要求，因类似后设“二押”，买方贷款银行很可能只能按现值-原抵押权额度的剩余价值核批贷款。

但二手房买卖中，买方因购买房产需要，对于贷款额度要求比较高，买方贷款银行若要参与“带押过户”业务，将无可避免地要改变审批思路，重新设立业务规程以符合市场需求，批出更高额的款项。当然，还是应避免放贷数额超过房屋实际价值，以最大限度保障贷款利益。

在上述风险成为业务开展最大“拦路虎”的情况下，“带押过户”还可能出现：新贷款已放款，但产权转移登记、抵押权转移、变更登记无法正常完成，形成产权仍然是卖方（非新抵押合同相对方）或抵押权仍登记在卖方贷款银行名下或两抵押权同时存在的紧急情况。

笔者认为，要解决此问题，买方贷款银行也应注意把控流程紧密度，尤其是跨行间放款后，及时与卖方贷款银行进行有效沟通（银行间应提出行业联合倡议，制定行业规范等），加紧敦促完成产权与抵押权的转移、变更登记，工作机制中要加强与登记部门的协同。

同时，诸如广州等地区的登记部门，应当设置科学流程，以制度保护新抵押权人，比如给予在一定情形下，只要买方贷款银行提供全额清偿原贷款的凭证，登记部门可以设置买方贷款银行特别申请+部门依职权完成产权与抵押权转移、变更登记的程序，或者先分段完成原抵押权的注销，面对特殊情况引入专业机构调解与解决；法院在处理具体案件审判、执行时，也应综合考虑新贷款行对原贷款的实际清偿情况，避免仅凭登记现状而机械处理。

5. 其他防控措施的思考

“带押过户”的防控措施，均是围绕资产、资金安全而提出，对于资产安全，登记部门起到关键作用，形成机制，依规章办事；而对于资金安全，应推广对监管账户的使用，笔者认为可适当参考深圳目前试点做法，即采取二手房交易“公证提存+带押过户”模式，由公证处与买卖双方、抵押权人签署资金监管（担保性提存）服务协议，所有资金由各方信任的公证处提存专用账户监管，房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。

卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人，确保卖方在房产过户后可收到房款，贷款获得清偿，确保买方申请贷款与付钱后可以顺利拿到房产产权，新贷款行有效登记抵押权。

当然，公证机构的介入也会使交易流程增加繁琐度与一定费用，此模式尚待探讨，但引入监管方与监管账户确有必要。

04

法院对“带押过户”及其法律依据（《民法典》第406条）的适用现状简析

作为长期研究房产案件审判实务的律师，笔者较为关注法院对“带押过户”及其法律依据《民法典》第406条的适用情况，特别是裁判思路与观点表述，值得每位相关从业者定期留意与更新。

1. 关于“带押过户”的检索

笔者在2023年4月4日通过“威科先行”检索全国范围内案例，直接以“带押过户”作为关键词检索，案例为44例，从内容上看大部分为起诉状或答辩状提及词语，而少见于“本院认为”部分，由此可见在目前公开的司法裁判文书中，法院未广泛提及或认定“带押过户”。

但笔者认为有至少有两个案例，值得关注与分析，在此摘选：

案例： “阮某、孙某等案外人执行异议之诉民事一审”

案号: (2022)苏0804民初4715号

审判法院：江苏省淮安市淮阴区人民法院

法院审理后认为：

法院在分析与认定原告作为买方在本案情况下，享有足以排除强制执行案涉房地产的民事权益时，其中一个理由为：“即使涉案房屋上设定了抵押，仍然可以通过诉讼方式实现带押过户；即使在签订涉案房产转让协议时，尚不满足过户的条件，原告阮某仍然享有物权期待权，在相关条件满足后，亦可以办理过户登记。”，可见法院认可“带押过户”的可操作性，抵押权登记不可禁止或限制，并且必要时可以通过诉讼方式实现，即判决“带押过户”，为实务操作提供了依据支撑与落地路径。

案例：江苏锡山某银行、程某等房屋买卖合同纠纷民事二审

案号: (2022)苏02民终6877号

审判法院：江苏省无锡市中级人民法院

法院审理后认为：

一审判决确认程某（买方）和钱某（卖方）签订《房屋转让合同》有效；抵押权登记人银行与李某于判决生效后十日内协助程某办理坐落于无锡市锡山区某室房屋的抵押权注销登记手续；钱某于前述所涉抵押权注销登记完成后且坐落于无锡市锡山区某室房屋恢复登记至钱某名下之日起三日内协助程某办理该房屋的物权变更登记手续，将该房屋变更登记至程某名下，因变更登记产生的税费和其他费用由程某承担。二审维持原判。

法院在论述本案焦点“银行的抵押权与程某的过户登记请求权冲突如何处理”时，认为：“与抵押权相比，购房人的权利在法律属性上虽属于债权，但当购房人的生存利益与其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，对于购房人的权利予以优先保护，更具正当性。”。

由该裁判倾向可以看出，法院虽然没有直接判决“带押过户”，但认可了“带押交易买卖”及保障个人生存利益的价值取向，裁判时为最终过户排除了抵押权上的障碍，让登记部门有可参照执行的方式；但该判决一定程度上影响了银行抵押权的权益实现，相关银行从业者与法务人员应关注同类案件的裁判思路，及时对管理与风控措施等作出调整与优化。

笔者相信，随着全国全面推广“带押过户”模式，在后续的案件与裁判文书中将被更大范围地涉及。

2. 关于《民法典》第406条的检索

随后，笔者以《民法典》第406条作为案例检索对象，以民事案件为大部分，该法律条款作为裁判实体法条引用的案例有453件，而案例案由为房屋买卖合同纠纷的有322件。笔者经查阅部分案例，基本直接适用《民法典》第406条，认定存在抵押不影响房屋转让，大部分认为不影响办证。笔者从中摘选三个广州的案例文书内容，作为对比与简析：

案例：胡某、卢某、广州某地产开发公司等房屋买卖合同纠纷民事一审

案号: （2020）粤0111民初17118号

审判法院：广州市白云区人民法院

法院审理后认为：

法院总结争议焦点之一为“《商铺认购书》约定办证义务可否履行？”，援引上述条款，认为“涉案商铺上设定的抵押权不构成判决履行办证义务的障碍。”，判决被告卢某于判决生效之日起三十日内协助原告胡某按照广州市规划和自然资源局关于办理不动产权权属登记的规定，将广州市白云区江高镇某处房产登记至原告胡某名下，被告广州某地产开发有限公司对于上述办证义务履行予以协助。该判决肯定“带押过户”与办证的法律可行性，直接适用上述条款作出判决。

案例：徐某、广州某公司等商品房销售合同纠纷民事一审

案号: （2021）粤0106民初14735号

审判法院：广州市天河区人民法院

法院审理后认为：

法院认为2016年11月广州某公司与徐某签订《广州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，双方实际上达成以房抵债的合同关系，广州某公司已将上述房产交付徐某占有使用至今；房产有设定抵押权，他项权利人为某银行；徐某在向房地产登记机构申请办理产权转移登记过程中，该房产因公司的其他债务纠纷被法院查封，导致过户未果。

至今未能办理产权转移登记的事由，不能归责于徐某；根据公司向徐某出具《收齐房款及房屋交付证明》可见，徐某不存在未支付的购房款，仅仅是该公司尚有协助办理产权转移登记的义务；援引上述条款，认为在办理上述房屋产权转移登记障碍消除（注：法院在此处不是指抵押权）后，公司应当协助徐某到房地产行政管理部门办理有关产权转移登记手续，法院据此判决广州某公司在产权转移登记障碍消除后十日内，协助原告徐某到房地产行政管理部门办理有关广州市天河区某处的房屋产权转移登记至原告徐某名下。

法院在该判决中肯定了“带押过户”的可操作性，而且本案并非普通的房屋买卖，而是“以房抵债”，足见实务中个案的差异性；如上述“带押过户”案例②，该判决一定程度上也影响了银行抵押权的权益实现。

案例：林某、广州某房地产公司商品房预约合同纠纷民事一审

案号: （2022）粤0114民初68号

审判法院：广州市花都区人民法院

法院审理后认为：

法院认为买方林某与卖方广州某房地产公司签署的商品房认购书系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，林某在签订认购书时已经知悉涉案房屋存在抵押，在认购书上签名的行为，说明其愿意受该条款的约束；援引上述条款，法院观点为“说明法律允许设置抵押的房产进行转让，并非不可销售。

公司仅需要在商品房买卖合同签订前，涂消抵押即可。”，即法院认为抵押权并不成为禁止或限制交易的问题，但法院相对“保守”地认为，为了最终确权完成交易，还是需要先“涂销抵押”，可见法院并未直接表态可“带押过户”，而是肯定了“带押交易”。但本案中法院适用该条款是为了论证违约情形，而并非直接判决“带押过户”。

综合上述三个案例，我们可以得出简要结论：目前适用该法律条文的公开案例的类型较多，有肯定“带押过户”与诉讼可操作性的，有强调的是“带押交易”可行性的，除了二手房，部分属于商品房交易的纠纷。因此，对于本文重点分析的二手房“带押过户”，暂未形成较为典型的类案判决，尚待后续更多裁判文书，可作细化探讨。

以上，系笔者对于“带押过户”的分析与解读，如有不妥，欢迎各位指正。

笔者有感：“带押过户”提高市场交易的便捷性、自主性的特质无疑是对房地产行业的重大利好，但也不应忽视带来的问题，以及考虑落地问题；其在法律上虽已不是最新规定，但在实务中有着非常多可供探析、细化的实操问题。

单就二手房交易的试点与大范围推广，在一片热议与欢呼声中，也产生出不少质疑、忧虑，执行中更需注意流程把控措施与权益保障优化建议，强调所有参与主体的协同，方能实现制度上的“无缝衔接”；若将来全面推广至房地产的各种类别，定将衍生出更多话题与风控、合规需求，等待着各界从业人员共同研究。

作为一线法律工作者的我们，有位，更应有为。

作者简介：

龙劲韬，盈科广州监事会成员、股权高级合伙人、城市更新法律事务部执行主任。

中国政法大学法学硕士、中山大学法学学士。盈科粤港澳大湾区房地产与基础设施专业委员会副主任；兼任广东省房地产研究会城市更新委员会主任、广东省律师协会城市更新法律专业委员会委员、广州市律师协会财务与资产管理工作委员会副秘书长、国有资产法律专业委员会委员、广州市律师行业支持南沙面向世界的粤港澳全面合作法律事务专家咨询委员会土地管理专家组副组长等社会职务。返回搜狐，查看更多